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杭州“房东直售”幻象:推倒中介这座大山

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在中国,一年10多万亿的二手房交易规模,到底需不需要中介? 答案是肯定的。大家争议或者说不满的部分,其实是中介定价权、双边代理,以及中介费率太高了。

似乎“天下苦中介”久矣,杭州推行官方个人房东直售渠道,掀起了一场“去中介”的狂欢。

三天前, 已上线5年的“杭州市二手房交易监管服务平台” 增加了一个新功能:个人可以把房源信息挂在平台上,买卖双方可自行交易。

有人认为,国家开始重锤房地产中介,杭州打响了第一枪,其他城市接下来也会效仿。

在美国上市的贝壳旋即躺枪,当天股价暴跌近15%,蒸发220多亿。

在中国,一年10多万亿的二手房交易规模,到底需不需要中介? 答案是肯定的。大家争议或者说不满的部分,其实是中介定价权、双边代理,以及中介费率太高了。

挂牌非直售

事实上, “自主挂牌”一点也不新鲜,在国内早已有之。

有熟悉杭州二手房交易的人士说,业主自主挂牌以前就有,只是那时谁都可以看,包括中介。

杭州这次的“个人自主挂牌房源”功能,设置了用户信息智能分类,个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,经纪人员无法查看。

这个功能给人最直观的感受,是今后买卖双方通过平台,看房、谈好价格之后,可以直接去不动产登记中心办理网签过户手续。

其中最令人兴奋的点是,那些少则几万,多则几十万、上百万的中介费,可以省去了。

但现实中,房东直售操作,应该仅适用于产权清晰、无需贷款的房子,一旦涉及按揭贷款、产权调查、资金周转等,平台无法实现。

因此就连官方人士也建议,如果交易流程复杂,还是要通过专业的中介公司。

而且,杭州的房东直挂和中介机构挂牌并不冲突,在该平台上线的房源,也可以同时挂到其他中介平台去。也就是说,房源是可以多渠道委托的。

杭州之外,数年前,全国其他城市也曾推出类似“房东直售”功能的平台。

早在2011年时,北京曾上线过首个官办免中介费二手房交易平台,并在海淀【点击查看海淀二手房】区进行试点。其初衷是要解决中介发布虚假房源、不按约定办理房屋过户手续、所购房屋产权不明确等问题。

不过与其他商业网站相比,这个平台的功能不够细致,不能按区域、价格等条件进行筛选,经过一段时间试点后,选择在该平台上发布信息的房主很少。

到了2015年,北京市直接上线了官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网,但在上面看房、卖房的人并不多。

今年6月时,深圳市住建局官网也上线了“二手房交易系统”,引发行业热议。

不过系统上线没几个小时就下线了。深圳房地产中介协会秘书长张媛解释,这个平台是新版的网签系统,还仅在测试阶段。

从“去中介化”的角度看,这些平台都没成功。平台运行多年,最后都只是成为政府对二手房交易进行监督的平台,“房东直售”功能在整体交易中的占比都不高。

空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领认为,个人自主挂牌房源,不等于直售,如果平台没有流量,挂牌没有意义。

中介费争议

如果是买房人,会直觉愿意接受房东直售,毕竟可以省去一大笔中介费;但真正买过房的人会知道,交易过程复杂,且涉及到大笔资金的时候,很麻烦,也不安全。

而中介可以起到的作用包括,价格谈判、风险承担等。

一名投资者说,买房没有中介,就像买股票没有券商一样,不是所有领域都可以取消“中间商”的。

杨现领认为,真正的房东直售,只存在于独家委托的制度和法律背景下,比如美国、澳大利亚,其核心是委托期内,一般90天,挂牌价格不变;而中国是多家委托,挂牌价没有法律效力。

从实际情况看,美国中介的渗透率是91%,中国一线城市在85%以上。

而这次杭州直售之所以引发如此巨大的关注,是因为人们大多感受到,中国市场上,中介的收费不合理,提供的服务不值这个价。

以平均2.5%的中介费率来算,杭州一套500万左右的刚需二手房,中介费打个折也要10万左右,改善型住房的收费则更高。

长期以来,中国的中介机构都实行事实上的双边代理,买卖双方两头收钱。类似贝壳,就向买卖双方均收取中介费,包括重庆在内的城市今年起已开始实施,过去“卖家0%、买家2%”,在今年春节后变为“卖家1%、买家2%”。

这种双边代理制度就形成了个悖论:房产中介既要帮卖家维护最高的成交价,又要替买方争取心仪的低价。

也使得中介在交易过程中,实际上有了双向定价的能力:中介在卖家强势的市场里,利用信息差优势,提高房源价格,而交易费用也常转嫁给买家,变相地提高了二手房的成交价;在房地产市场预期下滑,买方更强势的市场里,中介也有自己的操作空间,卖方会考虑到佣金成本的问题,对成交价格的预期做出调整。

不过在当下,中介的这种玩法已开始受到限制。

近期各地出台针对二手房的调控政策,就对房源挂牌形成很大约束。有中介分析师指出,这将彻底打破以贝壳为首的中介在二手房定价中的惯常玩法,贝壳的房源挂牌价格也被迫下线。

没了房源的贝壳,就没了信息优势;杭州的新玩法,则有望更加直接地打破中介的双边定价套路。

这是大众所期待的,也是在线房产交易巨头贝壳,股价暴跌的原因。

有投资者指出,虽然贝壳这样的平台有流量,提高了交易的曝光度,但同时它的费率也在提升,增加了交易的成本,这与当下的政策态势相悖。

在一个二手房挂牌价格受监督、政府背书增信的交易平台上,中介信息差优势没了,房源挂牌价、交易价格更透明,市场的预期也更容易稳住。

杭州房东直售的意义,或许不在“消灭”中介,而在于促使不合理的代理和收费机制改变。

此前,市场传言中介费将调整为,当地城市社平工资的3倍,按照中原张大伟的说法,相当于0.5%左右。

虽然中介人士都认为“这太低了,不大可能”,但对中介费调整,却也不是空穴来风。

未来,中介们还会存在,但要提高自己的竞争力,除了费率调整,也需要在服务上下更多功夫了。

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