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纠纷频发!购买二手房,这个问题要注意

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北京某房产中介的经纪人陈先生告诉记者,过去二手房买卖发生户口纠纷,对买家而言,处理起来比较棘手,特别是遇到房子刚被划为学区房、有传言房子要拆迁等情况,卖家不按合约、不按时间迁户口的情况更为常见 。

落户,是二手房买卖的重要环节。然而现实交易中,户口纠纷的问题却十分常见。不少购房者在经历了漫长的买房过程后,终于拿到钥匙时,才发现前业主的户口还在房内,或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。

根据常住户口登记管理规定,户口登记以户为单位,一个合法稳定住所只能登记一户。因此,卖家占用户口、拒不迁出,买家的落户就成为难题,甚至户口纠纷还可能会影响到孩子上学 ,买家的损失相对更为严重。这类纠纷该如何解决?

卖家占用户口拒不迁出 致二手房交易纠纷频发

湖北武汉的邱女士最近多了件“后悔”事儿:她在当地曾购买过一户二手房,由于卖家在武汉仅有这一套房产、卖掉房子就没了挂靠户口的地方,因此卖家和邱女士商量,交易后暂时不迁移户口。

福建厦门的杨先生,则遇到了更为复杂的户口纠纷。据当地法院通报,杨先生于去年4月购买了位于厦门市思明区的一套房产,约定房产总价940万元。然而在交易手续办理的过程中,中介告知杨先生,由于该房产在购买后被划入学区,卖家已将自己和儿子的户口迁入、并使用了该重点小学的学位。

双方协商未果后,杨先生起诉至思明区法院。最终,法院根据案件细节酌情作出判决,双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息,目前双方已主动履行判决。

北京某房产中介的经纪人陈先生告诉记者,过去二手房买卖发生户口纠纷,对买家而言,处理起来比较棘手,特别是遇到房子刚被划为学区房、有传言房子要拆迁等情况,卖家不按合约、不按时间迁户口的情况更为常见。

那么,这类纠纷该如何解决呢?

如何规避学区房交易中户口占用的风险?

今年6月,北京市公安局印发了户籍派出所设立公共户工作规定(试行),规定中明确,因房屋产权交易户口须迁出,但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房,户口无法迁出的;因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更,现房屋权利人申请将原户内人员迁出的,原户内人员无正当理由拒不迁出的,均符合“公共户”落户条件。

这就意味着,一方面,卖家可以自己申请落“公共户”,不会因为没有第二套房产而不能挂靠户口;如果卖家拒绝迁出户口、也拒绝申请“公共户”,那么,买家可以为其申请“公共户”,再由相关部门按程序执行,最终实现解决户口纠纷的诉求。

规定中明确了“公共户”办理的最后流程,即:滞留户口人员或其监护人收到告知后或公告期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的,或陈述和申辩理由未被公安机关采纳的,公安机关自行对户口予以迁移至“公共户”。

△ 《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(实行)》中所附的《房屋所有权人或公有住房承租人申请迁移滞留户口人员承诺书》

除了北京,另有其他省市目前也已出台规定:原登记人员拒不迁出或者不具备迁出条件的,公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户,或者将现所有权、使用权人户口迁入并另立一户 。

房产中介经纪人陈先生认为,“公共户”政策出台后,户口纠纷将不再是二手房交易的难题;而通常来讲,正规的房产中介也会通过严格合同管理来规避户口纠纷的风险。

第一,签合同之后,三天之内都会去核实一下交易房屋是否有原业主的户口;

第二,都会留户口迁出保证金,过完户之后再去核实,如果没有户口,则把户口迁出保证金放给业主;如果有户口,都会强制业主迁出户口,不然不会给他放户口迁出保证金。

针对二手房交易中的户口纠纷,厦门市思明区人民法院民事审判第四厅法官郭泽喆表示,卖方一旦涉及到房屋合同中户口迁出的违约责任,买方可以将其作为民事案件起诉的内容 。

有关如何规避学区房交易中户口占用的风险 ,郭泽喆建议:

第一,可以要求出卖方还有他的配偶出示户口簿,买方可以核实交易房屋的户籍落户情况 ,如果发现有适龄的儿童落户,就要进一步核实有没有占用学位就读学校的情况;

第二,可以要求出卖方做一些书面承诺,在房屋买卖合同当中,可以约定学位占用的违约责任 ,具体比如可以约定学位一旦占用减少多少价款、要支付多少违约金或者赔偿多少的损失……越明确越好;

第三,在合同约定了这些违约责任的基础上,还可以一并约定,如果学位占用了,是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件 ,作为买受方就可进可退,相对更能够保障自己的权益。

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