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深圳楼市神话正在破灭:有人还在观望,专家说还要跌

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市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。挂盘积压,显然是卖不出去。有人统计,2-5月份,深圳中介的人均网签数从0.12套/人,一路下滑至0.07套/人。

8月1号,出台学区新政,干预学区房;

8月7号,公布“经营贷流入楼市”的纠察结果,定调深房理事件;

8月8号,二手房指导价再次传下调信号;

8月12日,电建洺悦府虚假宣传被罚20万;

8月12,中介收取2700万“喝茶费”被查;

业主们、炒房客、甚至购房者们,很多人还在观望。以往,大家都认为深圳楼市调控是“纸老虎”,几个月后市场便又会恢复如初。再严厉的调控,一般差不多就可以停手了,可现在,似乎形势有点不对劲。短短十几天,各种调控的执行强度越来越密集,调控政策似乎并没有要停下来的意思。

“笋盘”没人捡,中介在转行

“急售,急售,业主已经降价3000万。

招华曦城一期,加建大独栋

……

一手业主,满五年,有欠款,税费少!

看房随时方便”

以往,这样的笋盘信息留不过当晚。然而现在,同样的内容,中介人员已经给笔者“紧急”了三天。

连“捡笋”都没有人愿意去捡了,说明市场真的冷得很彻底。

根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至7月31日,深圳挂盘出售房源133548套(存重复房源,后同),环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。挂盘积压,显然是卖不出去。有人统计,2-5月份,深圳中介的人均网签数从0.12套/人,一路下滑至0.07套/人。

没有成交,就没有收入,人自然会离开。

深圳房地产协会(简称深房中协)统计,去年年底,深圳的星级从业人员有47840人;而截至今年7月1日,这一数字为45458人。这意味着,今年上半年,有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。

地产中介的惨淡反应了二手房市场的冷清,数据也证实了这一点。据Q房网数据研究中心统计,自今年2月推出调控新政以来,深圳二手住宅成交量跌势不止。7月,深圳市二手住宅成交2557套,连续4个月下跌,创近17个月新低,同比下跌超8成。成交面积24.02万平方米,同比下跌近8成。

显然,深圳楼市还没有走出低谷。对于这样的市场,市场上乐观的声音不少。

大多数网友是理性看待,认为深圳楼市接下来应该是继续平稳,普遍还是看好深圳楼市,认为目前属于楼市低谷,能买还是要赶紧买。一网友留言说:有名额的手上又有钱的,能买的赶紧买,现在是最好的时机,选择多,又有谈价空间。快速上涨的势头遏制了,至于说跌多少,就不要想太多了。有数据统计显示,深圳在全国人口增长第一,人多地少,需求是上升的,很简单的道理,供求关系中求多供少,怎么可能降价?

有业内人士认为,深圳楼市中的炒房客只是被暂时地压制了下来,这些炒房客想要炒作深圳房价的思想还没有改变。只是现在深圳楼市的形势的确不好,所以他们大都潜藏了下来而已。如果以后深圳楼市放松调控,或者还有什么其他的大利好出现,这些炒房客还是会卷土重来的。

现在还没有到最低谷

在这样的全方位、大面积无漏洞、下狠手的环境中,如果再用以往的思维看待深圳楼市,可能会吃亏。

对于深圳楼市接下来的发展,业内专家似乎并没有那么乐观。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳的二手房价格还会继续下跌,至少在今年下半年还是这样的走势。

深圳房价已经连续三个月下跌,7月份二手房价格环比下跌0.4%,跌幅在进一步扩大,彰显了深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是,年初启动的二手房参考价制度,在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果非常明显。近期,尽管深圳二手房价格连续下降,且跌幅在扩大,但调控并没有停止或放松,原因如下:

1、二手房参考价制度,写入了深圳社会建设的地方文件中,意味着这个制度还将长期坚持下去,并将成为楼市的长效机制。根据一年一调的原则,对于明年深圳的二手房参考价,整体上应该会继续调低。毕竟,二手房价格指数同比方面,七月份深圳上涨7.0%,位列全国第13位。

2、深圳二手房市场缺乏供应弹性,调控的抓手不多,很容易形成“抱团涨价”、“自我价格拉升”的炒作模式。因此,在其他长效机制能够发挥合力,制约这种炒作模式之前,二手房参考价是一个非常有效的制度,会一直坚持下去。

3、深圳是全国楼市的风向标,深圳调控的效果如何,直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期和政府在长效机制建设方面的决心和信心。不把深圳的楼市泡沫打压下去,就不能彰显政府在“房住不炒”方面是毫不动摇的。

从这个角度来讲,对于“房住不炒”顶层设计强调以来,特别是疫情之后,深圳二手房是价格上涨的部分,监管部门是不认可的,也绝对是泡沫,绝对是本来纾困实体经济的资金违规流入房地产导致的。

4、深圳楼市基本面也并不利于继续炒房。一方面,人才的准入门槛在提高,人才租房补贴已经取消。另一方面,深圳高房价高成本已经开始,以经济手段来挤出需求。最后,“深房理”事件,暴露了深圳在资金管控、防止杠杆炒作、违规加杠以及金融部门和住建部门合作方面,需要继续堵漏洞。

对于购房者,有业内人士建议,下半年深圳住宅供应量和供应节奏将加快,目前购买新房仍是较理想的选择。

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