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多策并举后上海二手房价涨幅收窄 “药效”起作用了

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目前来看,各种漏洞已经补齐,投资投机力量很难再介入。随着市场降温,买家预期也会逐步转变,8月二手房成交可能还会缩量,房价涨幅或将进一步趋缓。

来源:中国经济周刊

8月16日,国家统计局发布70个大中城市房价指数,数据显示,2021年7月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中,上海二手环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。有专家认为,“药效”起作用了。

专家口中的“药效”指的是近半年来、尤其是近1个月间,上海出台多重楼市调控政策剑指二手房市场,如:二手房挂牌价格核验、房屋赠与被纳入限购范围、房贷利率上调等。

8月6日,上海楼市再度升级调控新政:二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

那么,什么是“三价就低”?“三价就低”能否对“阴阳房价”起到打击作用?对二手房市场和购房者又有哪些影响?

二手房申请贷款严格执行“三价就低”原则

8月14日,《中国经济周刊》记者走访了沪上部分中介门店,以购房者身份打探网上的挂牌价格是否真实,是否可以通过“阴阳房价”获得更高银行贷款。

某房产中介人员对记者说,网上价格和实际价格差不多,卖家急抛的话可能还可以便宜一些,不过最好是全款或公积金贷款客户。至于“阴阳房价”这个肯定行不通,因为已经开始执行“三价就低”原则,他对记者说:“个别购房者有意做高房价,以获得更多银行贷款、降低二手房的实际首付比例,但在实际操作中,上海因为有二手房指导价的存在,再加上有‘三价就低’原则,以后会很难。”

“三价就低”中的三价即:合同网签价、银行评估价、涉税评估价。

合同网签价:是指房屋买卖在过户之前,要在“网上房地产”系统录入网签合同,网签合同的定价由卖家与买家商定而成。

涉税评估价:主要是由房产交易中心评估,所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

银行评估价:是签订贷款合同之后,银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为,通常自住型买家不会有意抬升网签价格,一来,缴纳税费高;二来,合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但如果是炒房客,可能会为了获得更高的杠杆,甘冒风险以身试法。

“比如一套实际交易价格为500万元的房源,按正常操作,首套贷款可以贷325万元。但是网签价格写到550万元,贷款就可以贷到358万元,这样算来就可以降低首付,但这种操作,其实是违规的。按照新规,即便网签价格写到550万,但是交易中心涉税评估价只有480万元,那么贷款只能按480万的标准来,首套房贷最多贷312万元。前面说的正常操作可以贷325万,现在只能贷312万,换而言之,中间有13万的差额,这部分差额只能买家用现金补足。”卢文曦举例说道。

卢文曦进一步解释道,合同网签价、涉税评估价、银行评估价是基于不同部门各自不同目的得出的价格,因此价格之间有较大落差。一般情况下,三个价格中涉税评估价最低,银行评估价最高,合同网签价介于二者之间。买家可能会利用不一样的价格标准尽可能获得更多利益。新的二手房贷款规则就封堵中间的漏洞,让一些做高房价以获取银行更多贷款的行为无法实施。

北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪律师接受《中国经济周刊》记者采访时说,由于长期以来房价高企,致使房屋交易的税费成本也很高。由此衍生出来,往往房屋买卖双方会倾向于签订所谓“阴阳合同”,房屋备案缴纳税费时使用一个价格,实际成交时使用另一个价格,然后以装修补偿等名义予以补足差价。购房人非法规避房屋交易税费的行为,实际上损害了国家税费征收,也会扰乱正常的房产交易秩序。

鞠秦仪律师提醒,对于交易双方来说,可能会“减少税费”,但实际上也带来了较高的交易风险。比如交易过程中,无论卖方出于何种原因想要毁约,那么只要诉诸法院,法院必然会要求双方按照“阴阳合同”中真实价格(即双方达成买卖的价格,通常是原价,并非做低价格的“网签合同价”)进行交易过户、缴纳税费,那么买家只能自行承担相应的增加的成本。

有购房者告诉《中国经济周刊》记者,她在“三价就低”实施前购买了一套二手学区房,审批约1个月,2周就放款了。

“在新规实施后,二手房贷款审批周期普遍增长至2个月左右,放款周期大概为4-5个月左右。无论是审批周期还是放款周期,较之前都有所增加,这也使得整个二手房交易周期拉长,”卢文曦告诉记者。

多策并举上海二手房涨幅收窄

7月23日,上海出台了加强住房赠与管理的新规。新规要求,2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;同时,受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

与此同时,上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

加上7月9日起实施的二手房价格核验的新政,短短2周内,上海对房地产市场已开出3道“药方”。

8月16日,国家统计局发布70个大中城市房价指数,数据显示,2021年7月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中,上海二手环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。从2月份涨幅第一,到下半年涨幅排名已经靠后,一系列的政策组合拳成效已逐步体现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海二手房的价格指数方面,还没有出现太明显的价格下调。但是上海二手房的成交套数方面,7月份确实开始降温了,从过去的高位类似4万套或者说3万多套,开始逐渐回到了2.5万套左右的水平,进一步体现了二手房市场的降温。后续随着此类城市二手住房交易量的下调,价格水平或价格指数也有望降温。

此前,上海易居研究院的数据显示,截至2021年7月,全国二手房市场近12个月月均成交量同比增速最高的3个城市分别为上海、广州、金华,其中上海同比增速高达57.3%。

“上海的楼市调控从来没有断过。二手房温度相对比新房高,因此调控政策也着重针对二手房市场。比如当月针对二手房挂牌增加价格核验环节,从市场反馈来看,大量不合规房源被清退市场。诚意想出售房源的业主愿意接受合理的报价。”卢文曦对记者说。

卢文曦特别提到,上海以前一些价格奇高的小区,比如梅园新村等等,现在挂牌价格回归理性。挂牌价格回归,使得市场预期逐步趋稳,当月价格涨幅开始收窄。

一系列的楼市新政对上海购房者后市将产生哪些影响?据亿翰智库测算,此轮上海房贷利率上调后,首套房和二套房还款利息总额分别有8.9%和10.3%的上升,预计将对一部分购房需求产生影响,但影响程度或有限,房贷利率的上调主要还是反映政府对于房地产市场调控的态度。

严跃进对《中国经济周刊》记者表示:实际上“三价就低”的政策,更多是从管控信贷额度和信贷秩序的角度出发的。过去银行贷款方面出现了提高评估价变相多发放贷款的问题,从这个角度看,贷款方面也出现了各类乱象。所以按照最低的价格来审批贷款,其实也是为了防范贷款无序的现象。

“就影响看,当前上海全市二手住宅套均价大概为350万元,信贷管控后,可贷的资金会减少。过去可能可以贷款120万元,现在可能只能贷90万,这对一些违规操作的影响是比较大的。”严跃进说。

卢文曦认为,上海调控政策剑指存量市场。从70城房价最新数据显示,相对新房,二手房涨幅更快更明显。政策中针对存量市场的举措特别多,说明二手房市场也是管控的对象。同时,上海二手房成交降温有助于减少新房一房难求的现象。目前来看,各种漏洞已经补齐,投资投机力量很难再介入。随着市场降温,买家预期也会逐步转变,8月二手房成交可能还会缩量,房价涨幅或将进一步趋缓。

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