城市更新防止大拆大建 确保住房租赁供需平稳

8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》并公开征求意见。意见稿要求，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

意见稿要求，坚持划定底线，防止城市更新变形走样。严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

严格控制大规模搬迁，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

要坚持应留尽留，全力保持城市记忆。保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。要坚持量力而行，稳妥推进改造提升。探索适用于存量更新的规划、土地、财政、金融等政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，导致部分地区租房房源不足和租金上涨等现象。此次“限拆令”的政策将让城市更新的具体操作从大拆大建转变为小规模、渐进式的有机更新，有助于后续住房租赁市场的规范和健康发展。

中指研究院指出，今年以来，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。北京、重庆、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件。未来，出台城市更新政策的城市将不断增多，特别是一二线城市还将有更多规划、土地、资金等支持性政策落地，为房企参与城市综合开发运营提供新的契机。