杭州一个月内楼市调控三连发

调控下探，新一轮三四线城市调控启幕。

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道8月5日，一个普通的周四，对于新杭州人王晓梅来说，经历了人生一次小挫折。半个月前，王晓梅刚准备好一笔首付，计划认筹某盘。8月5日一早，杭州发布新政，宣布限购升级，其中一项“杭州规定落户未满5年要满2年社保才可买房”，让憧憬即将拥有一套小房子的王晓梅懵了，她刚工作一年，按照新政，还要多等一年才有资格买新房。

相比王晓梅，卢照明或许才是这次新政真正被打击到的对象。他刚与一名大学生谈好代持合约，就被新政拦住了参与摇号的步伐。卢照明为此损失了几万元的中间人好处费与违约金。卢照明在杭州的投资计划就此搁浅。

据8月5日新政显示，杭州进一步加强房地产市场调控，升级“限购”门槛：落户未满5年要满2年社保才可买房（此前对社保无要求），非本地户籍家庭要满4年社保才能买1套房（此前要求2年）。此外，调控还包括无房家庭、人才家庭摇号规则、提交虚假材料者3年内不能参加登记报名等。

这是杭州在一个月内三度发布调控新政，调控力度也逐渐提升：先是加大共有产权房供应，再是发布土拍新规，降低土拍溢价率，最后从需求端入手调控，减缓一手住宅供应压力。与此同时，浙江多个三线城市如湖州、金华、绍兴相继发布调控新政。

对此，亿翰智库指出，杭州调控局面正在逐步打开：无论是“禁商墅”、“竞品质”这种保品质的动作，还是可转商住的“共有产权房”来分流购房人群、筛选“真正的刚需”，再或者是此次的限购升级，调控都逐步往供需双向调控靠拢。预计接下来的三季度，整个市场会出现一定程度的回调，一些市区的热盘预售证可能也会加快发放以分流，以此落实新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陆续加强管控。杭州此次出台调控，也是在周边城市陆续升级调控的背景下，调控压力渐显的结果。

杭州调控三连

“杭州对年轻人不太友好”知情人士透露，房价过高让刚需客很难买到房子。一个多月前某红盘开盘前夜，政府相关部门对购房者资格进行严格的筛查审核，部分大学生身份的购房者因为资料提供不足被拒之门外。

杭州业内人士指出，杭州大学生买房的现象或将消失。杭州新政之后，部分潜在购房者被踢出局，市场中的“房票“变少了，但一二手房价差仍然存在，市场热度的消解也不会立竿见影。

杭州近年来人口流入的快速增长，导致一手房摇号概率低，变相加速一二手房价差。

根据2020年杭州统计公报，年末杭州全市在校学生55.1万人。2020年，杭州新引进35岁以下大学生人数达到43.6万，人才的净流入率蝉联全国第一。假设其中有一半是杭州以外高校的应届毕业生，大约20万人。再加上2021年的，假定和去年数量大致相同，也有20万左右杭州以外高校毕业的应届生流入杭州。

杭州新政购房门槛大幅度提高。可以预见，未来几个月，杭州商品房摇号的热度和难度都将会明显降低。加上近两个月来金融政策的收紧，商品房和二手房的按揭贷款都受到了影响，市场热度已经有所降温。

实际上，杭州有大量红盘预售证被压着不敢发放，就是怕限价之下，杭州一二手房价差进一步被拉大。业内人士预测，包括亚运村三兄弟等红盘在内，已经等待了数个月的热点楼盘预售证，应该可以陆续发放了。

亿翰智库认为，7月以来政策的调控空间逐步打开，如果说一季度在限购、限售方面还算小试牛刀，那么二季度就是聚焦资金端调控，尽管资金端调控力度又密又紧，但杭州市场的火热归根究底还是资格门槛较低（无论是土地还是销售市场），所以整体效果可能并没有预期那么好。

据了解，6月底、7月上旬，杭州有一批预售证被压制发放，随后杭州一个月内连发3次调控。连续调控下，杭州二手房市场出现明显降速。7月份，杭州二手房成交6314套，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，达到近五年同期的“冰点”。据第三方机构统计，除临安、富阳外，7月份杭州八区仅成交4608套，热门区域房源以及学区房有量价齐跌的迹象。

金华楼市缩影

通过房产的持有实现资产升值、圈层变迁，不仅仅是只有上海、杭州这样的一线、强二线城市才有的现象。作为一名土生土长的金华人，刘涛（化名）见证了金华的房地产市场在最近一年所产生的波动之大。

金华二手房价此前同比涨幅一般在1%-2%，自从2020年10月份以来，二手房同比涨幅已经从2%左右上涨到8%以上。据国家统计局数据显示，今年6月，金华二手房同比上涨8.4%，环比上涨0.3%。

正如一名房企人士所言，浙江藏富于民，金华本土客群的购买力就可以支撑整个市场；杭州的客群几乎不会外溢到三线城市去，只会选择其他同类型的强二线，而不是往三线城市走。比如环杭城市群，或者不限购的临安。诚如义乌、永康、东阳等县城，民营企业小老板的购买实力不容忽视。

草蛇灰线，金华的人口流入仅次于杭州。七普数据显示，2020年浙江省常住人口为6456.76万人，与六普人口相比增长18.63%，远超全国平均水平5.38%，杭州、金华两市人口增长率更超30%，分别达37.19%和31.5%，位居全省前二。

目前金华下面的县市暂时未出政策，但参考杭州，也不排除根据市场行情加大力度的可能性。

作为城镇化的一个缩影，金华去年的拆迁规模大增与土拍市场热度上升、地价屡被刷新，成为房价上涨的直接动因。前述人士指出，金华恐慌性购房的可能性远大于炒房，加之土地市场活跃，屡屡出现地王，消费者的焦虑情绪便日益增长。“有的人做实业辛辛苦苦一年才赚几十万，别人靠买房一年啥也没做就赚了几十万，甚至上百万，这总会产生蝴蝶效应”。

三四线城市房价泡沫隐现

不止金华，浙江很多县城房价都比不少内地省会城市高。“江浙沪很多县城房价都在1.5万元-2.5万元/平方米的水平了”。 2020年，资金涌入全浙江最便宜的湖州，导致湖州优质地段的房价也上涨到2.2万元-2.5万元/平方米。

一个事实是，全浙江从去年开始都有不同程度的上涨，嘉兴房价在2020年涨幅排名全国第七，部分二手房小区房价以及突破3万元/平方米；刚刚跻身三线城市的丽水，此前均价1万元/平方米左右，目前已经突破2万元/平方米。

浙江多地二手房目前已到达高位，但业内人士认为，“虽然市场承接力在，但还是要调控，房住不炒，不能爆掉。”

一个背景是，作为共同富裕示范区，浙江各方面条件比较好，包括“城乡差距、区域发展、富裕程度”这三项指标，一旦房价一飞冲天，背后引发的经济、社会问题等负面影响是无法预计的。

“房住不炒”正在全国范围内逐步推进与深入。此前一二线城市限购限售调控一直很严格，目前不断打补丁；二、三线城市也加紧了楼市调控。同样在8月5日，北京发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确严控假离婚；成都发布《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》，对于赠与行为等进行管控。

8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括“三年限售、落实二手房参考价、优化土拍规则”等；8月4日，绍兴发布镜湖新区住宅小区二手住房（第一批）成交参考价的通告，根据7月23日出台的二手房价参考机制，在热点区域先行试点。

值得一提的是，金华是住建部约谈后第一个出台调控的城市。有分析师预计，这个8月，银川、徐州、泉州和惠州等已被住建部约谈的城市大概率会出台类似政策。

实际上，多家已进入金华的房企对21世纪经济报道表示，由于调控深入，包括限售、限价、限施工备案流程、限贷等，目前金华房企的生存现状是：拿地困难、赚钱困难、销售周期拉长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年下半年房地产调控呈现三个特点：地方政府调控主动性增强；调控的“颗粒度”明显增强；有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击，如人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等。受此影响，下半年房地产市场降温概率增大，尤其是体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。

（应采访者要求，文中王晓梅、卢照明、刘涛均为化名。）