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楼市调控再升级,地产、物业股市值一日蒸发超千亿

2021-07-27 11:38:18 来源: 华尔街见闻 举报
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进入7月,楼市调控突然越发严厉了,从中央到地方,新一轮的问责、打补丁已经开始,限购、限贷、监管统统升级。

进入7月,楼市调控突然越发严厉了,从中央到地方,新一轮的问责、打补丁已经开始,限购、限贷、监管统统升级。

叠加三道红线、两集中等调控政策,有地产界人士表示,房地产正在迎来过去几年最严厉的调控,影响不可小觑。

让开发商和市场早就感受到了政策面的凉意,而地产股更是首当其冲,先“跌”为敬,年初至今已跌去了16%;而现在,调控风暴更延伸到了开发商的后花园——物业板块。

上周末对教育板块的整治,成了压垮骆驼的最后一根稻草。周末后的第一个交易日(7月26日),“地惨”板块再度创下年内新低,板块指数直逼2018年股灾。而物业股也因在楼市整顿范围之内,迎来罕见大跌,世茂服务跌了20%,碧桂园服务也下挫16%。

调控瞄向大地产

与过往调控仅在楼市不同的是,这一次调控更加全方位了,瞄准的是“大地产产业链”。

7月23日,住房和城乡建设部等八部门联合印发通知,要因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围,直至在房地产市场秩序领域,建立长效机制,打断投资炒作、钻空子的念想。

地方调控也毫不放松。上海又打出一套组合拳,提高房贷利率、规范二手房交易等等,继续为楼市打补丁。

在7月23日上海出台调控政策的同日,绍兴、杭州等城市也应声加码,给楼市戴上紧箍咒,调控之势只增未减。

不过这样的调控显然超出市场的预料,经过周末的发酵,不仅“地惨”板块在周一继续遭到投资者的遗弃,就连火了两年的物管板块也遭遇罕见的暴跌。

房地产(中信一级)指数在7月26日这天下跌了4.21%。连万科A都跌了7.57%,告别了22走向21,保利地产也跌了6.64%,收于10.41元/股。

从年初到现在,该指数共下跌了16.2%,与2018年金融危机时的低点仅一步之遥。也难怪“地惨”板块今年以来就一直遭受投资者的遗弃。

物业股则是通知出台后才大幅下跌的。截至7月26日收盘,碧桂园服务跌幅16.60%、融创服务跌幅13.87%、世茂服务跌幅19.55%、时代邻里跌幅11.11%、旭辉永升服务跌幅17.47%、金科服务跌幅18.15%、华润万象生活跌幅14.07%、中海物业跌幅14.07%。

从上面这组数据也可以看到,基本上各家都蒸发掉了10%-20%的市值,无论行业内大哥还是小弟都没能幸免。很快摩根士丹利对于这场突发的股灾做出了判断,对内地物管股行业的看法,从原来的“吸引”降至“符合预期”。

美银证券对此也打出问号,随着内地物管股即将公布中期业绩,市场将持续作价值重估,但预期在众多潜在负面因素下,中期业绩将是“惊多于喜”。

也有分析人士表示,物业股近期低迷,是受到近期中小物管企业上市的影响,投资者对已上市的公司价值存在疑虑,而通知让这种疑虑被进一步放大,认为行业将遭受政策打击。

行业分化将持续

房地产行业已经变天了,投资者对此已有共识。

“地惨”板块的持续下跌、物业板块在经历两年热潮后的踟蹰,乃至房地产的上下游产业链的下跌,大地产产业链最近在资本市场上的表现已不尽人意。

要知道,地产板块在2016年后也是经历过一年半的大牛市,不少投资者从碧桂园、融创身上都赚到过几倍甚至十几倍的收益。这些投资者对房企都曾有过信仰,认为股价会随着规模、利润的扩大永远涨,但到如今,这些投资者却在撤离。

投资者看到的是,房企正在不断地暴雷,从华夏幸福到泰禾,再到最近的蓝光发展、协信等等,整个行业正在不断出清。

而像恒大等过去草莽增长的房企,也在“三条红线”之下现了原形,以至于整个行业都出现了信心危机。阳光城举报债券做空,融创接连出手回购,为的都是稳住投资者的信心。

分析人士认为,经过本轮调整之后,市场对房地产行业的担心已经过度了,这次不是像2008年一样是全局性、系统性的风险,整个行业在分化。本轮地产的信用风险可以通过快速销售回款解决。

天风证券陈天诚指出,随着“因城施策”常态化,政策稳定性提高,行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧,或进一步催化企业间的分化。

陈天诚认为,三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为,过去以高预期毛利率为主的强投资公司的表现,将弱于低毛利率投资预期的强运营公司。

假以时日,甚至到今年底,房地产十强、30强、50强的公司,座次将重排。

这样的变化也正发生在物业股之上。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务控制权、融创服务收购彰泰服务80%股权等,据克而瑞不完全统计,在今年上半年里,物管行业的收并购总额接近133亿元,超过去年全年的100亿元。整个行业也从“大鱼吃小鱼”转向“大鱼吃大鱼”。

也有一些房企希望赶着上市的最后窗口,将自身物业拆分上市。但最后虽然成功上市了,估值却不再有前两年上市的物管企业享受的高估值。从市场表现看,已上市的物业股中,头部的企业的估值能在40倍PE往上,而今年上市的企业则普遍在10倍PE左右。

有地产分析师指出,产生这样的分化,主要是因为认为这些中小物业最后逃不开被并购的命运,或者说和头部物管企业相比,不具备竞争力,因此估值也就处于非上市公司估值的水平。

中金则认为,调控涉及物业的政策,为行业监管政策的一贯延续,目的是持续引导行业规范化、市场化发展,有利于合法合规经营、具有市场化竞争力的头部企业进一步扩大份额。

如中信证券所说,中国市场异常庞大,空间具有不可移动的特征,围绕特定区域开展高密度布局,甚至参与制定智慧城市的标准,确实有可能诞生独特的,有竞争力的头部公司。

乔羽 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:乔羽_B7068
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