上调房贷利率至首套5% 赠与后五年内仍无“房票”

近期，上海楼市调控不断。

继二手房价格核验政策之后，7月23日，上海市上调了房贷利率，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。有专家表示，房贷利率上调首先会影响购房者的购房成本。另外，上海本次二套房贷利率上浮的程度更大，对于二套房的购房者影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。

房贷利率上调同日，上海市发布政策，住房赠与被纳入限购政策之中。受赠人应符合国家和上海住房限购政策，赠与的住房5年内仍记入赠与人拥有的住房套数。有专家表示，上海市出台赠与新规，旨在强化市场监管，杜绝通过住房赠予规避限购政策进行炒房的现象，进而起到稳房价的作用。

房贷利率上调

7月23日，据上海本地媒体看看新闻报道，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。部分银行首套房贷利率由4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。

《华夏时报》记者注意到，该消息并没有通过官方渠道公布。7月24日上午，某上海住房中介对《华夏时报》记者表示，目前受理的业务都已经按照上调后的房贷利率来进行办理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷集中度管理后，银行面临压力是本次房贷利率上调的重要原因。本次房贷利率上调，说明银行本身采取了积极的行动，进一步体现了今年下半年房贷收紧的导向。

严跃进也认为，房贷利率上调首先会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。另外，相对看，上海本次二套房贷利率上浮的程度更大，着对于二套房的购房者影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。

据媒体报道，某银行人士表示，根据他们多年来与贷款客户打交道来看，实际上，利率调整之下，首套房客户其实并不敏感，因为首套房需要的是杠杆，是钱，对于资金成本并不太在意，而置换的客户，也就是二套房客户最关心的是利率。

中指研究院上海分院高级分析师刘航表示，上海本次房贷利率的调整将延缓购房者入市节奏，减少贷款数量，缓解房贷额度压力。另一方面，购房资金成本的提升有助于引导资金流入实体经济，促进房地产行业平稳健康发展。

2021年以来，广州、深圳、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等热门城市平均房贷利率均有所上升。贝壳研究院统计显示，6月，72个城市中主流房贷利率环比上月上调的城市有28个，其中，首套、二套均有上调的城市有18个。另外，有8个城市的首套、二套房主流房贷利率上调幅度超过20BP，苏州首套主流房贷利率上调65BP。

值得注意的是，6月份，从全国来看，上海市的主流房贷利率相对较低，首套、二套主流房贷利率分别为4.65%、5.25%。而6月同期，北京的首套、二套主流房贷利率分别为5.2%、5.7%，广州的首套、二套主流房贷利率分别为5.45%、5.6%，深圳的首套、二套主流房贷利率分别为5.1%、5.6%，均比上海的房贷利率高。

房屋赠与遭管控

在房贷利率上调的同一天，上海市还对住房限购政策进行了“修补”。7月23日，上海市房屋管理局联合多个部门发布了《关于加强住房赠与管理的通知》(下称“《通知》”)。

《通知》显示，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。该政策自2021年7月24日起实行。

另外，《通知》还强调，各区不动产登记事务中心应将赠与住房转让纳入综合窗口收件，各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

上海市某住房中介对《华夏时报》记者表示，此前上海市的住房可以直接赠与直系亲属、兄弟姐妹，对于受赠者的购房资格没有要求。

严跃进指出，住房赠与是一种变相回避限购的行为。此前，如果某人名下有一套住房，赠与后可以享受首套房的资格；如果某个房东名下有两套住房，按理来说，其已经没有购房资格，而通过赠与后，则又有购房资格。另外，住房赠与行为存在逃税嫌疑。从相关统计表格可以看出，住房赠与行为减少了房东纳税成本，同时相关税费成本转移到受赠人或购房者身上。

严跃进表示，此次住房赠与政策的发布，很大程度上说明房地产调控政策从紧从严的导向。上海在既有调控基础上，进一步加码，能够进一步维护上海限购政策的严肃性，促进上海房地产市场和秩序的稳定。另外，此类政策能够规范赠与行为。如果是合理的赠与，还是允许进行的。对于“假赠与”行为，其赠与的意义就不大了，因为赠与后这套房子五年内还是记录在赠与者名下。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，上海市出台赠与新规，旨在强化市场监管，杜绝通过住房赠予规避限购政策炒房的现象，进而起到稳房价的作用。另外，潘浩还指出，上海此次关于赠与限购年限的划定比杭州、宁波更为严格。

今年1月杭州出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中关于赠与划定年限的时间为3年；今年4月宁波出台的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》中关于赠与划定年限的时间为2年。相较而言，上海的5年更为严格。

易居研究院的研究报告指出，最近几年，利用住房赠与变相规避限购政策的操作有所增多，既削弱了限购政策的效力，也影响了“房住不炒”政策的落实。统计显示，当前全国至少有8个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策，包括北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山。不同城市的规定内容有差异、出台的时间有先后、具体的操作有不同。但有一点是相同的，即都是从严肃限购纪律、维护住房交易市场公平的角度出发的。