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数天降价10万!这座热点城市的二手房要变天?

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7月以来,杭州二手成交量整体延续下探的趋势。杭州第三方机构数据显示,上周(2021.07.05-2021.07.11)市区二手房共签约逾1400套,环比下跌13.5%,成交量创下了新低。

全国楼市房贷收紧之下,杭州也发生了微妙的变化,二手房尤其是伪学区房率先降温。

6月份,杭州二手房市场(除临安、富阳)签约量7800套,环比下13.4%。二手房月成交量已出现三连降。

7月以来,杭州二手成交量整体延续下探的趋势。杭州第三方机构数据显示,上周(2021.07.05-2021.07.11)市区二手房共签约逾1400套,环比下跌13.5%,成交量创下了新低。

中介人士预估,按照日均214套算,7月杭州二手房预计总成交6600套上下,甚至有跌破2018年7月(6809套)纪录的可能性。

“伪学区房”打前阵,包括名校学区房和刚需二手房的全面下滑,是这一轮杭州二手房下滑的主要特征。

伪学区房窗户纸被捅破

杭州学区房“鼻祖”学军小学本部附近的中介门店,最近3个月的生意每况愈下。7月以来,有的门店一单未开。一家学军本部的中介门店经理在电话里告诉21世纪经济报道记者,今年3月,这个板块成交有20多单,6月只剩6单,跌幅超7成;学军本部是杭州学区房行情的标杆,2016年以来,经历调整后一般一两个月就会反弹,现在快3个月了,还是一点起色都没有。他认为,这一波行情跟2018年的调整很像,“再跌几个月,就回到2013-2014年杭州楼市至暗时刻的行情了”。

杭州很多学区房板块此前因为有“超级短炒客”等的存在,支撑着二手市场的短暂行情。那到底是谁戳破了“伪学区房”的泡沫,让二手房进入下滑通道呢?正是银根收紧,直接把这些“短炒客”庄家“钉牢”在二手房价下跌的背景板上。这一轮针对C端的银行房贷收紧,波及一、二手房。有些二手房买家换了好几家银行都贷不到款,这直接影响了成交周期与购买动力。

知情人士透露,杭州某银行日前还下发通知:纯商贷正常受理、审批,但放款预计明年,卖家只能拿首付款,尾款需等明年。组合贷就更慢了,卖家年内首付款都未必能拿到。同时,房贷利率也再次冲破了6%。

一名中介人士总结道,目前杭州的二手房市场,即便降价有人接盘,也要看银行答不答应。目前加入降价大军的不乏网红盘,比如首开杭州金茂府、龙湖天璞、学院府、河滨之城等。

一个背景是,各地对热点城市学区房出台了系列政策。据不完全统计,2021年以来,已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,重拳整治学区房乱象。日前,温州下发文件称,严禁炒作学区房和恶意哄抬房价。

杭州这样的热点二线楼市,学区房遇冷行情的出现早已在业内预料之中,横盘甚至降价也已经成为常态,这就间接让二手市场陷入浓重的观望情绪。相比北京有学区房业主两天内降价138万的极端案例,杭州的学区房降价态势目前还算温和。

有“伪学区房”被亏本甩卖,数日降价10万

杭州目前炒作最凶猛的伪学区房板块当属拱墅区的蓝孔雀板块。2015年的时候,由于华师大附属学校(简称“华师附”)落地,蓝孔雀板块升级成学区房板块,当年新开盘的融信蓝孔雀不仅因为孔雀胆营销案例闻名杭州楼市,还因为新晋学区房而引发排队抢购潮,如果当年有摇号政策,这个盘成为“万人摇”的概率也是极大的。据了解,当年拱墅区政府引进名校花了1个亿,其中融信就出了一半资金。

5年过去,蓝孔雀板块在2021年初的最高网签价已达7.1万元/平方米。

华师附在连毕业生都没有的前几年,周边的楼盘就被炒作成“顶级名校学区房”。业内人士指出,蓝孔雀板块是典型的“伪学区房”板块,“职业炒房客+业主联盟”组成的炒房大军充斥于这个板块的多个楼盘,如今泡沫被挤,炒房客出逃的现象比比皆是。

最近,在应先明(化名)朋友圈里的中介发布了多条融信学院府(融信蓝孔雀二期)二手房挂牌信息:融信学院府一套89平方米的房源,由于业主腾房票急售,到手价600万。很显然,这套房源的均价已经在6.7万元/平方米左右了。过了几天后,该名中介又发布了这套房源的信息:业主要求到手价590万。此外,学院府还有好几套号称年初买入现在亏本出售的房源。

数天降价10万!这座热点城市的二手房要变天?

数天降价10万!这座热点城市的二手房要变天?

学区房降价的背后是,当年被热捧的华师附今年第一届初中毕业生成绩优势并不明显。知情人士透露,年初统测时该学校成绩在拱墅区是尾部的水平,这次中考水平处于拱墅区中等位置;小区业主群更传出,能够考入杭州前三重点高中的裸考考生人数极少。对于真正冲着升学率来购买房子的业主们来说,显然是失望的。于是学院府被贴上了“伪学区房”的标签。

不止蓝孔雀板块,杭州好几个学区房板块的挂牌价都出现明显降幅。“顶级学区房”文鼎苑所在的浙大紫金港板块,学区房挂牌价也应声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万元/平方米跌到如今的8.2万元/平方米。

法拍房成交价低于评估价

在这一轮行情中首当其冲发出降价的信号的是,一向被杭州业主看作是二手房价风向标的法拍房。

7月11日上午,杭州市保俶塔申花实验学校的学区房西城【点击查看西城二手房】美墅一套法拍房开拍,这套房源88.83平方米,起拍价540万元,折合起拍单价约60790元/评估价,评估价674万元,评估单价约75875元/平方米。8折起拍,最终593万元成交,相当于评估价的88折成交。

最近兰园也有一套法拍房成交,约170平方米,以1325万的价格成交,比评估价低了125万,相当于打了9.1折。

业内人士将最近成交的法拍房做了一个统计,发现平均成交打了8.6折,直言杭州法拍房已经变成二手房降价灯塔。以7月1日-13日为例,杭州一共进行了49次法拍(不含富阳桐庐临安建德淳安)。溢价最高一套房源是翡翠城,评估价687万的房子,拍到了765万,溢价率11.4%。有32套成交价低于评估价,占比为65.3%,平均溢价为-16.71%。算上有溢价的7套房源(另有10套流拍),整体溢价为-14.25%。

紧跟学区房、法拍房之后,刚需板块的二手房成交量也出现明显下滑。以成交量较大的杭州郊区板块-下沙沿江为例,4、5月份月均有200来套成交,6月只卖了160套,跌了20%。

前述中介人士坦言,二手房行情若持续萎靡,不排除离职潮、闭店潮再度重现。

戏剧性的是,在学区房、法拍房下跌之际,杭州楼市也在经历“最后的疯狂”。在一名长期观察杭州楼市的机构人士眼中,杭州楼市长牛5年,一直依托火爆的二手市场与一手打新的“完美配合”。一手摇到的限价房,总能一交付后,立刻在二手市场成倍套现;一手摇不到新房,挤向二手市场;二手量价齐升,倒挂进一步加大,又让一手中签率更低;然后更多资金涌向二手。

尤其是今年以来,江河汇、未来科技城、奥体和申花一些热门次新房,被戏称为“月均涨1万”。不论房东挂多夸张的天价,二手房都有人“接得住”,还成交频频,更让几乎所有的市场参与者都无比焦虑。市场过度火爆,预期过于一致,新房摇不到,二手房也价格高企,连投资客都看不到“捡漏”的机会了。

如今杭州学区房带动二手房进入下滑通道,可以说是让大部分杭州老百姓松了一口气,房价不涨了,至少有希望在未来几个月内寻找“捡漏”的机会。杭州第三方机构数据显示,近30天,杭州主城区降价房源数量几乎2.4倍于涨价房源。

一名业内人士指出,杭州二手房不至于“地震”,房价总是易涨难跌。他认为,今年下半年或许会出现买二手房的窗口期。尤其刚需自住、改善自住,“在这段时间,买二手房可以跟房东谈谈价格了”。

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