网易首页 > 网易北京房产 > 网易二手房 > 正文

京沪深学区房量价齐跌 不能让教育资源按财富分配

2021-07-13 10:34:58 来源: 中国新闻周刊 举报
0
分享到:
T + -
7月2日,西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区部分家长发现,自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位,甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学,选择范围只有相邻学区的学校。

来源:中国经济周刊

东城【点击查看东城二手房】海淀【点击查看海淀二手房】之后,北京市西城【点击查看西城二手房】区“真多校”的靴子终于落了地。

7月2日,西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区部分家长发现,自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位,甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学,选择范围只有相邻学区的学校。

遭遇这种情况的家长,大部分是去年7月31日后购房入户的。一时间,西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。这些家长没有想到,自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房,最终却连片区内最差的小学都没有排上。

其实早在去年4月30日,西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》(下称《意见》)中,已经对多校划片做出了说明。《意见》指出,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时,全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学;自该房产地址用于登记入学之年起,6年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”,是指购买一处小区的房产不再对应单一学校,而是对应区域内多个学校的学位,学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。

在提出“多校划片”5年后,北京市教委终于动真格的了。这也意味着,即使购入心仪小学对应学区的学区房,不仅不能保证一定能够在该小学入读,就连就近的几所小学,也不再是板上钉钉的了。

西城区厉行多校划片,学区房也无法保证就近入学

如果说西城区集中了北京市众多优质教育资源,那德胜、月坛两个学区就是皇冠上的明珠,多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。

据悉,西城区共有11个学区,其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街(6.530, 0.01, 0.15%)三个学区。其中,德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡,相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。近年来,这两个学区的房价在北京市一路领涨,目前的均价约17万~18万元/平方米,较周边学区高出1万~3万元/平方米不等。

在追捧学区房的家长眼中,尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质,大部分都是上年纪的“老破小”,但是买下这里的房子,就等于提前握住了进入重点大学的入场券。

“每年高考、中考的成绩一出来,北京学区房的价格都会相应出现一些波动。”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看,海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。而对于大部分找他咨询的家长来说,最焦虑不是考大学,而是能不能考上高中。

“从往年的普高录取情况来看,北京中考的普高录取率大约在69%,也就意味着有30%的初中毕业生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高,大约在97%。东西城都在90%左右。同样是北京大区,朝阳【点击查看朝阳二手房】的普高率70%不到,这也就决定了这3个区是北京优质教育资源集中的3个地方。”上述专业人士对《中国经济周刊》记者说。

据《中国经济周刊》记者了解,多年来,北京市义务教育阶段入学一直采取“片区内登记入学”的方式。所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学,也就是常说的“单校划片”。由于学位紧张,“单校划片”登记入学的录取标准,就是“顺位”,按照顺位优先录取,顺位越往后,单校录取的机会就越小。排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。这也意味着,购买学区房成为了获得优质教育资源最简单的择校渠道。

2016年,一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。该文章指出,北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子,卖出了46万元/平方米的高价。而该房屋所对应的学校,正是北京实验二小。此后,北京市教委下发文件,要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素,“合理进行单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。据前文中提到的专业人士描述,尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片,但从具体实施情况来看,仍然是“单校划片”为主。记者也注意到,每年临近5月份,各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是假多校”等问题的讨论。从回答来看,不少家长都抱着侥幸心理,认为即使执行多校划片,也是就近入学,不会执行到片区之外。

王茜就是抱着这样的心理,在去年11月购入了德胜片区的学区房。和大部分“7·31”政策后购房的家长一样,她考虑到德胜、月坛学区内教育资源分布比较均衡,为了“保底”才出手购房。没有想到的是,连片区内最差的小学都没有保住。可供选择的6所学校,所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。

“以往都是雷声大雨点小,没想到这次这么严格,看来是要动真格的了。我们现在买的房子是上世纪90年代建的,如果没有教育属性的加持,市场价值肯定会大打折扣。房子贬值是一回事,最大的问题是上学。当初买这里的房子就是为了学位和上学方便,现在调剂的学校在五六公里外。我现在最郁闷的不是房价,是自己没有早做决断,赶在7·31之前买房,结果影响了孩子上学。”王茜不无懊恼地对记者说。

“多校划片”政策进一步加码,北京连出新政为学区房降温

事实上,早在西城区厉行多校划片之前,北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”,要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。

在此基础上,各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。东城区强调,2018年12月31日以后购房家庭子女,通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学;朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。此外,一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。顺义【点击查看顺义二手房】区提出,以2021年9月1日为节点,此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学,实施多校划片。平谷区同样明确规定,2022年1月1日起,在现有小区新购买房屋者,均实行多校划片。

目前,北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。据记者了解,像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。即使是同在西城区的金融街片区,也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。

中原地产首席分析师张大伟认为,德胜、月坛学区之所以会出现这个情况,主要在于最近两年幼升小人数激增。今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右,而今年该区毕业生只有1.28万人,6年内入学人数翻倍,学位不够是最重要的因素。

“一方面,疫情原因导致教育回流,一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。另一方面,德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择,尤其是去年公布‘7·31’政策后,房屋交易量激增,很多家长赶在‘7·31’前买房落户,今年整个学区内的学位都很紧张。”张大伟说。

消息传出后,北京市学区房市场闻风而动。多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍,目前正在进行中的购房交易很多都暂停了,不少有购房计划的家长选择了观望,也有一些人宁愿损失几十万元的违约金,也要放弃原定购房计划。由于眼下并非学区房交易的高峰期,目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格,还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。

“受东城、海淀相继实行多校划片的影响,今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况,这两个学区的小学相对水平相差不大,今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。现在政策出来,我觉得可能会跌回去,甚至不止。” 一位中介人员向《中国经济周刊》记者说。

在学区房越炒越热的情况下,厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。但在一些业内人士看来,学区房价格畸高只是外显表现,内因还是教育资源分配的不均衡。解决学区房问题,不能仅仅靠“多校划片”。

多地出台政策整治学区房,上海深圳等地价量齐跌

比起北京,上海的动作要更快一些。

今年1月,上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》,提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

根据上述指导意见,上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制,重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外,还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,其中的核心思想就是到2022年,上海每一所不挑生源的初中,原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额,最大限度保证学校之间的平等。

这意味着,一些冷门的、过去不为家长看好的初中,后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下,也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制,真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会,自然使得“哄抢好学区”的现象减少,进而促进相关学区房的价格降温。

《中国经济周刊》记者注意到,因上海均衡教育等政策出台,原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。

楼小姐就是其中一位。今年年初,她打算将上海静安(老闸北)区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房,没想到这套原本450万元的学区房,在上海一系列政策出来后就“不香”了,目前已跌入400万元以内,楼小姐觉得现在卖“损失太大”,便终止了这套学区房的交易。

“她看中我家房子时候是在过年前,新婚小夫妻,想换大一点的房。价格谈好了,623万元,订金20万元都付了。她原先很安心的,手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士7月8日对《中国经济周刊》记者这样说,“因为她的毁约,我怕影响我买房,所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子,也在等钱买”。

记者在采访中发现,在房价坚挺的深圳,学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。

“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’(粤语,“顶不住”的意思),我还不抛吗?”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者,自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变,自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分,孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降,所以考虑去其他地区换房博优质教育资源。

来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后,我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区,而是多对多的共享学区。”一位来自宝安区莱蒙水榭春天详情)小区的售房者告诉记者。

另一位来自龙岗区的售房者则说,自龙岗区推行大学区制新规后,自己所在学区房产的积分优势下降,使得总积分从一类“降级”到了三类,考虑到市场竞争力有所不足,就调低了放盘价。

据了解,今年以来,深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。2021年2月,深圳市龙岗区设立了街道大学区制,即第一公办志愿选择对应学区的学校,其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校,其他各区的学区改革思路与之类似,这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育资源分配的作用。

“目前降价幅度较大的学区房,从几十万到几百万元不等,基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区,不是普遍现象。不过,比起价格,我更担心成交量的问题。”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者,今年上半年,他只签出两套学区房,而去年是4套。今年一季度以来,由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同,选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险,这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。

《中国经济周刊》记者了解到,近几个月来,石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈,重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说,就最近学区房的市场来看,部分城市的学区房确实出现了降温。从后续改革的方向看,既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看,二手房的价格监管依然会继续,价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。而中长期看,大城市后续应该积极增加教育配套,进而形成更多的教育资源和学位供给。

遏制学区房炒作,关键要促进教育资源均衡发展

无论是多校划片,还是改革高中招生分配名额,目的只有一个,即一定程度上给学区房降温,不让义务教育资源和“财富”挂钩,保证教育公平。

在张大伟看来,此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。西城拥有优质的教育资源,即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势,这就凸显了其他学区的性价比优势,预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。

教育公平才是最大的公平。随着学区房价格水涨船高,“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈,这无疑背离了义务教育的公益属性。

2014年,期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。文章中指出,“就近入学”政策下的优质教育机会分配,已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。

该论文的作者通过实证研究发现,2014年,东城区的学校口碑排名每提升一个档次,学区房平均价格将上涨6.8%。海淀的排名提升对价格的刺激更加明显,达到了13.2%。

“在就近入学的原则下,学区房的存在是不会改变的,尤其是那些有着优质教育资源的学区。要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为,关键还是要弥合教育资源差异,改变目前教育资源不均衡的情况。”前文中提到的专业人士对《中国经济周刊》记者说:“这个现象如果不解决,在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下,家长仍然会用分投票,想尽办法扎堆进牛校。只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显,才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章同样指出,学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊,根源即在于教育资源分配的不均衡。本轮针对学区房的定向调控,传递出的信号非常明显,多举措保证教育公平的同时,还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位,房住不炒、教育均衡,让学区房“凉”下去,让教育公平“热”起来。

“说到底,还是要强调教育公平的重要性。若要住房不再被附加上过多的属性,就需要持续扩大优质教育资源的覆盖面,办好每一所学校,让每一个孩子都能享受到优质的教育。”央视称。

乔羽 本文来源:中国新闻周刊 责任编辑:乔羽_B7068
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻

[网易小编精心整理]

[网易小编精心整理]

热门小区

  • 小区名称在售房源区域
阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页
×