北京西城学区房调查 市场现观望情绪 降虚火仍需时日

闹心、降价、降温、凉凉，这些字眼儿勾勒出近日被广泛热议的北京西城【点击查看西城二手房】学区房。

而这主要源于“多校划片”的威力。近日，北京市西城区“幼升小”结果陆续公布，德胜门片区、金融街片区、月坛片区等口碑较好、优质教育资源基本均衡的学区，在这次“幼升小”过程中实行跨区调剂，有不少家长反映，孩子没有被所在学区学校录取，而是被调剂到了什刹海片区、新街口等临近学区。

“牛小”育民小学，财经网摄

这意味着，自“7.31政策”后，“一套房锁定一个牛小”的时代终于正式宣告结束，同时西城区的学区房也被拉下“神坛”。

如今，这一政策仍然是坚定执行的迹象。据西城房管官方微信公众号显示，为确保西城区教改政策平稳执行，7月4日上午，西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。

会议再次强调了严禁炒作学区房，要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

7月7日，财经网实地走访了北京市西城区月坛片区、金融街片区的房屋中介，多位中介人员坦承，当下学区房成交量的确已经下滑，供需双方均涌现出观望情绪

为学区房而来的人明显减少

“现在不是说买学区房也不见得能上好小学了吗？”7月7日，财经网以购买学区房为由探访西城区房屋中介公司时，两位同样来看房的购房者表达了疑惑。

近日，西城学区房成为社交平台上的热议话题,这源于去年出台的“7.31政策”。2020年4月30日，北京西城区宣布将实行“多校划片”政策。按规定：自2020年7月31日后，新购房家庭子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学。

执行“多校划片”后，一个小区不再对应单所学校，而是对应学区内或相邻学区的多所学校。日前，西城区结束了2021年小学“多校划片”入学意向填报工作，“731政策”正式落地，丝毫没打折扣。

受此影响，西城区学区房的二手房市场出现变化。金融街片区某中介机构总经理李田（化名）告诉财经网，近几日金融街片区学区房的交易量的确出现下滑。“但价格没有非常大的波动，网上所说的出现七八十万元的降幅目前还没听说过。”

不过，在贝壳挂牌的西城区二手房中，财经网发现一套新外大街28号院的房子显示，近两周内降价1次，降价额度为30万元。对此，月坛片区内一所链家门店的中介王阳（化名）表示，据她了解，降价80万元、30万元的情况也不是不存在，但并不是因为“多校划片”政策，更多是因为着急变现或换房。

来源：贝壳

但王阳证实，最近专门为学区房而来的人在明显减少。门店内，财经网注意到，下午3点左右，店内仅有4组客户，其中两组客户仅仅坐在沙发上喝茶，有两组客户明确告知财经网是为看房而来。

而其中一位50余岁的购房者称，因女儿在西城上班，所以来购房。“网上都说了，买学区房也不一定能上那些好小学，所以我不关心房子对应什么小学。”

尽管购房者转为观望状态，但“牛小”对应的学区房价格仍然居高不下，不同小学对应的小区单价差异高达五六万元。王阳告诉财经网，西便门西里对应的小学为北京小学广内分校，成交单价大约为11万元；“牛小”育民小学对应的广电部小区单价达到17万元。

在西便门西里，财经网探访了一套42.57平方米的一居室，报价510万元，屋内已经全部搬空并且打扫得非常干净。在这里，财经网见到了业主夫妻，攀谈之间了解到，业主出售房屋意向坚定，明确表示这套房子“不住了”，但价格可谈空间不大。

西便门西里的一居室，财经网摄

“谈到500万以下几乎没有可能性。”王阳解释，业主有其他房子住，这套房子卖掉是想为孩子置换房子，跟是不是学区房没关系。

王阳称，现在业主同样处在观望期，挂牌量没有太大起伏。“原来为了学位买学区房的购房者多，小户型成交量最大，现在育民小学对口的小区只有寥寥几套小户型挂牌。”

中介对上学疑问三缄其口

在交谈中，尽管王阳对于月坛片区哪个小区对应哪所学校了如指掌，但对于买房还能不能上学的疑问，他还是选择三缄其口。

“给教育局打电话问一下具体政策吧”，每当财经网问起现在是否还有能解决买房上学的问题时，她便多次推脱表示“不知道、不清楚”。

与王阳一样，在财经网问起现在成交量下滑的具体数据，价格波动的范围时，李田回复称，这不方便透露。“西城房管局给我们下了通知，不允许我们发表任何评价的言论。”

与此同时，在这风口浪尖上，已经有炒作学区房的中介遭到严厉处罚。7月6日，网络上流传出一份“关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报”。通报指出，近日，北京西城区房管局获悉公安部门情况通报，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

财经网试图联系房管局验证这一消息，但电话始终无人接听。不过，据北京日报报道，这一通报属实。

而恐怕接下来政策管控力度也将毫无松懈的可能。据西城房管局官微消息，西城区房管局将继续发挥行业主管部门职能，严格管理房地产经纪机构，坚决杜绝炒作学区房现象，并将依据相关部门的处理结果和移转线索，对相关机构及人员进行严肃处理。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，房管局严查经纪机构员工是为保证治理学区房政策的实施效果和政策执行力的必要之举，多校划片是治理学区房，有效解决炒作学区房的必要措施。从长期来看，需要去除住房居住功能之外的其他属性，消灭房子的学位溢价，学区房现象自然就得以降温、消失。

降学区房虚火仍需时日

如今，政策层面已经开始逐渐加码，意图引导学区房热度的降温。

据不完全统计，全国2021年超过10个城市单独针对学区房发布了不同力度的调控政策，包括“多校划片”、“名额分配”、“公民同招”、“六年一位”。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析称，之所以如此调整，是因为最近几年是单独二胎和全面二胎政策后的入学高峰期，出现了明显的优质教育资源不足的现象，叠加房地产市场的炒作，导致学区房成为一个房价上涨的龙头，而相比普通房产，学区房的需求相对更刚性，所以学区房成为了房地产调控的牛鼻子。

张大伟进一步表示，学区房的出现折射出现行教育体制的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常严重不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平。多城市针对学区房炒作发布政策，核心代表了未来针对这一类房源的调控将加码。

不过，面对入学高峰期的刚性需求，又该如何解决学区问题？

对此，张大伟建议：“学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡，让优质资源增加。预计后续调控政策很可能针对这一类房源专门加码，有望降低这部分市场的虚火。”

让教育回归教育的本质，相信是广大家长们的共同心声。如今，学区房与牛校不在画上等号，教育和住房都回归本位将逐渐变成现实。不过，“多校划片”等调控政策仅仅只是第一步，接下来下一步的投入恐怕还需政府层面出台相应的配套政策和支持，让资源逐步均衡，才能从根本上彻底解决学区的问题。