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“买学区房≠上牛校”之后 这里的二手房悄悄降价

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如果进入“牛校”变得无法保证,买学区房成了“猜盲盒”,这或许就意味着,数百万元乃至上千万元买入的学区房失去了最重要的支撑。那接下来,火热的学区房市场是否会降温?畸高的价格是否会出现调整?

“买了最贵的学区房,孩子却被派位到了一个‘渣校’,怎么办?”看到家长群里热火朝天的讨论,去年入手北京海淀【点击查看海淀二手房】区学区房的林梦,也有点慌了:将来自己的孩子上小学,会不会也被调剂?

随着北京小学入学意向填报工作的开展,一些家长发现,教育高地西城【点击查看西城二手房】、海淀动起“真格”,多校划片的入学方式正式落地,在“新老划断”时间点以后买学区房的家长,他们的孩子有可能与“牛校”无缘。

如果进入“牛校”变得无法保证,买学区房成了“猜盲盒”,这或许就意味着,数百万元乃至上千万元买入的学区房失去了最重要的支撑。那接下来,火热的学区房市场是否会降温?畸高的价格是否会出现调整?

“踩了最高的价,可能还是上不了”

2020年,林梦买下海淀区八里庄学区内一套住宅,如果按照对口入学的方式招生,她的孩子将来会进入一所“一流二类”的小学。

其实,她买入的时间点已经晚于“1911”多校划片政策,该政策是指2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房产证的家庭,申请入学时将不再对应一所学校,而是实施多校划片。林梦之所以还要买在这里,是因为中介告诉她海淀区此前的多校划片政策并未严格执行。

她对中新经纬说:“‘1911’的政策之后,虽然也听说有学生被调剂,但绝大部分还是按照之前对应的学校入学了,所以,很多家长觉得买海淀的学区房,上优质学校是有保障的。”

但2021年的入学政策,却在“1911”政策之后买入海淀区房源的家长中炸开了锅,多校划片正式落地。林梦称,这几天,“1911”政策之后的家长们陆续反映称,他们的孩子没有被对口的上述小学录取,而是进入了学区内比较一般的学校。

林梦所在的家长群进行过一次投票,投票结果显示,“1911”政策之后的孩子,今年大约有一半的人被前述“一流二类”小学录取,剩余一半的孩子被其他学校录取。她说:“没有被对口学校录取的孩子家长,都很激动,但也没办法。去年和今年买房的家长都踩了最高的价,但可能还是上不了。”

相比于海淀区还能在同一学区内派位,西城区乃至北京优质教育最为集中的金融街(6.850, 0.02, 0.29%)学区、德胜学区及月坛学区,学位紧张情况更为严重,“731”政策之后的孩子,不少都被派到了临近其他学区。“731”政策是指,自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

德胜学区的一位房产经纪人告诉中新经纬,“731”之后买房家庭的孩子,并非都被调剂出德胜学区,有一部分孩子被学区内的其他学校录取了,“德胜学区的小学教学质量都很好,能留在这里就不错了。”

一位学生家长还反映,他们位于西城区的房子,已经多年没有变更过房屋产权,但只因为是“四老房”(即孩子爷爷、奶奶、姥姥、姥爷所持有的房屋),没能进入此前的对口学校北京实验二小(一流一类小学),可能会被调剂到一所“二流一类”或“二流二类”的小学。

房价微幅松动,顶尖学区价格或受冲击

从单校入学到多校划片,无疑给学区房增添了不确定性,对房价走势也将产生影响。中新经纬注意到,在北京多校划片政策发酵这几天,已经有个别学区房的售价有所松动。

西城区新风南里小区一套房源,实际成交价低于挂牌价90万元,来源:受访者供图

西城区新风南里小区,对口的学校是“一流一类”的育翔小学,该小区一套82.7平方米的两居室,在近两日以1410万元成交,低于挂牌价90万元;定阜街小区一套63.4平方米的两居室,最终以970万元成交,低于挂牌价40万元。另外,有数家媒体报道称,受入学政策调整的影响,已经有德胜学区、月坛学区的买房者,即便支付几十万甚至上百万的违约金也选择临时毁约撤单。

刘峰是金融街学区一位经验丰富的房产经纪人,他对中新经纬表示,金融街学区房目前的价格还没有明显变化,个别敏感的业主只是10万、20万元地降价,试试市场反应而已。月坛学区和德胜学区的学位更紧张,价格调整要大一点,有买房者临时变卦解约的情况。

中原地产首席分析师张大伟认为,当下实施的入学政策,确实可以打击对学区房的炒作行为,金融街、德胜、月坛等价格偏高的顶尖学区的房价将受到冲击。预计未来2~3年,热门学区的学位仍会紧张,买房人需要注意风险,建议关注其他性价比高的区域。

合硕机构首席分析师郭毅则指出,多校划片政策可能会对西城区的房价形成削峰填谷式的影响。

在刘峰看来,现在幼升初的录取工作还没结束,实际的结果要等到7月中旬才能完全知道。“如果想买房的话,建议再等几天,等形势明朗了,再做下一步打算。”

入学人数此前创下10年高点

多校划片入学,是北京过去几年一直在推进的事情,但学生实际入学的情况似乎并没有出现太大变化。因此,很多人不禁要问:2021年的招生情况,为何会突然出现这么大的变动?

有观点认为,适龄儿童的增加,尤其是热门学区内的适龄儿童大幅增长,是造成学位紧张而不得不落实多校划片的原因之一。2020年5月,北京市教委公布的数据显示,预计当年小学入学人数为21.7万人左右,而在2019年,幼升小招生人数为近18.3万人。中国经营报此前报道,北京2020年的小学入学人数创下了近10年的新峰值。

2021年小学入学人数尚未公布,但一些分析认为,今年的入学人数依旧维持高位。在去年,东城【点击查看东城二手房】、西城、海淀的一些优质学校就显现出学位紧张的迹象,今年的情况也可想而知。

而从房源成交量情况看,优质学校集中的西城和海淀,在过去一年间上演了较为疯狂的量价飙升行情。2020年4月底,西城区公布了“731”政策,大批家长蜂拥至西城区购房,易居研究院提供的数据显示,2020年5~7月,西城区二手住宅成交量分别为1711套、2015套、1251套,单月的成交量均是平时的3倍左右。之后几个月,西城区二手住宅成交量恢复常态,但从2020年12月底至今,单月成交量又维持在1000套以上。海淀区同样如此,从2020年下半年开始,优质学校对口小区的成交量大幅上升,一度出现抢房潮。

张大伟对中新经纬分析,以西城、海淀一些优质学区为代表的区域,近几年的入学人数不断增加,而这些区域的扩招能力又相对有限,学位紧张状况加剧。他还说:“大量的学生家长都去买学区房,让德胜、月坛、金融街等少部分区域的学位压力陡增,但也应该看到,除了上述三个区域,西城区其他学区还是比较平稳。”

除此之外,北京多个区域在今年同时大力执行多校划片政策,也被解读为贯彻调控思路。今年4月30日举行的中共中央政治局会议上提出,防止以学区房等名义炒作房价。有业内人士认为,在如此高级别的会议上讨论学区房问题,较为罕见,信号意义明显。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,这一轮房价上涨,并非政策大幅度放松,而是楼市大环境变化后市场的自发反弹,其中学区房又是此轮楼市回升的助推器。炒作学区房违背了“房住不炒”,在调控进入精细化的时代,调控政策也就要见招拆招。

(应受访者要求,林梦、刘峰为化名。)

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