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什么信号?银行选择性放贷!超20年房子被劝退

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21世纪经济报道记者多方走访了解到,虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸,但目前在武汉,并没有银行发布官方文件,或者官方表示对二手房“停贷”。

近日,全国多地房贷紧张,包括武汉、郑州、广州在内的多个城市传出“二手房停贷”消息。21世纪经济报道记者多方走访了解到,虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸,但目前在武汉,并没有银行发布官方文件,或者官方表示对二手房“停贷”。

不过,二手房放款速度变慢和审批更加严格是事实。多家武汉地区中介向记者透露,银行放贷周期从2-3个月拉长到至少4-6个月,而且银行对二手房会“选择性放贷”,房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。能够提供详细流水、五险一金缴纳额度较高、在央企国企工作、在对应银行有理财资金或者能够接受利率上浮的客户,更容易得到贷款支持。

一家国有银行武汉分行工作人员透露,现在房贷额度确实比较紧张,有相关的临时管控,新房贷款还好,二手房贷管控较严,银行无法给购房者一个准确的放款时间。

银行“选择性放贷”,对贷款客户资质要求更加严格

根据多家中介的反馈,5月底,二手房中介就感受到了银行信贷额度的收紧。有中介说,“往年到四季度才会感到额度紧张,今年5月底,我们就收到了银行风声,银行动作很迅速,没有给啥过渡期。”

网上流传一份武汉各家银行二手房贷款的表格,显示中行、工行、农行、交行均已停贷。记者调查了解到,目前武汉二手房贷并没有一刀切明确宣布停止,大部分银行用的是“排队”的说法。

“我行没有停贷,只是排队放款。”一家国有银行武汉分行相关人士透露,月头两三天会有额度,有额度就根据政策安排放款,排队时间说不好,不能跟客户明确保证。招商银行(53.540, 0.60, 1.13%)青岛路支行一位负责个贷的工作人员介绍,现在二手房商贷周期为半年,公积金贷款或者混合贷的周期更长。

“每天受理的数量减少了,相当于‘限号’。”武汉一家大型中介机构的负责人介绍,每家银行都有多个分行去对接不同区域的二手房业务。银行还是会接二手房业务,按照报备的顺序去受理,但因为日均受理数量减少,放贷周期被拉长到至少4-6个月。

“不过,有一些房源,确实会被银行选择性拒绝。”武汉青山区一家二手房中介机构的负责人刘敏(化名)告诉记者,青山区域20年以上房龄、没有电梯的房源会多一些,也就是常说的“老破小”,这些房子房贷普遍遭到银行的拒绝。

该负责人说,现在多家银行受理二手房贷款的门槛至少是50万元以上,有些房龄超过20年以上的房子,本来面积就不大,贷款超不过50万,银行不愿意接这样的单。

即使房龄没有超过20年,银行对贷款客户的资质要求会更严格。武昌水果湖片区一家中介透露,如果客户流水情况优质、五险一金缴纳额度较高、在央企国企工作、在对应银行有理财资金、或者能够接受利率上浮的客户,更容易得到贷款支持。

贷款难度提升,购房需求转向远城区

目前的信贷紧张,业内人士普遍认为和控房贷总量的总基调有关。

2020年末,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对各银行实行了分档管理,规定了各档银行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限。根据2020年年报披露的数据统计,37家上市银行中有13家银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为,在房贷额度逐渐精细化管理后,银行出于成本效率的考虑,会优先考虑新房客户的需求和额度。加上年中银行面临房地产贷款集中度要求下达后的首次半年报披露,自然会从二手房贷入手收紧额度。而“选择性放贷”、房贷放款时间变长的现象,确实已经对二手房成交量造成了一定影响。

有研究机构数据显示,6月份,有43%的受访者感受到贷款难度提升,受访者购房需求占比较上月下降10个百分点,整体计划购房需求下降较为明显。分区域来看,长江中游、中原地区计划购房的下降占比均超过10%。

武汉市汇鸿房地产营销有限公司经纪人何楚武介绍,银行贷款收紧后,该公司已经撤了6单二手房买卖,客户已经面签,还没等到审批,银行因信贷紧张做了退单处理。

刘敏(化名)直言,由于区域发展因素,该区域20年房龄以上的二手房较多,感受到的影响比较强烈,二手房成交量下降了一半。资金储备充足的全款客户拥有了更大的议价权,她在6月份就遇到了这样的情况,买家打听到二手房放款难的消息后,直接在已经谈好的价格上要求卖家包税包中介服务费,卖家不愿“变相降价”,结果不欢而散。

而因买二手房因贷款受阻的刚需,则将需求转向更远的远城区。记者注意到,对市场风向最为敏感的头部房企已经捕捉到这一信息。刚刚结束的武汉首次集中土地拍卖,除了光谷外,大量的地块成交在武汉市蔡甸这些远城区,这些地块将在半年后集中上市。

中指院数据显示,武汉首批集中供地,蔡甸区成交13宗地块,供应建筑面积达163.21万方,在参加集中供地的所有区中位列第一名。万科共计出资50亿竞得4宗地,收储76万平方米,其中三宗地位于东西湖、黄陂、蔡甸,并且是首次布局黄陂横店、蔡甸奓山板块。金地出资近41亿元竞得3宗地,成交建面近102万平方米,两宗位于蔡甸和江夏。

额度管控或将常态化

房管部门数据统计,2021年上半年(1-6月),武汉楼市共计成交新建商品房约124046套。因2020年疫情影响不具可比性,2021年上半年的商品房成交套数较2019年增长26.28%。

“武汉新房成交数量常年位居全国前三,市场活跃度非常高。”李国政介绍,武汉楼市成交量排名历年来都很高,不管是银行信贷额度还是贷款利率,在武汉地区一直“不算友好”。

今年6月25日,广州部分银行将首套房利率调整为5.55%,二套房调整为5.75%,且是半年涨了四次后的利率。受额度紧张影响,目前,武汉地区首套房房贷利率上调后,普遍保持在5.68%-5.78%,二套房房贷利率普遍为5.93%-6.03%。

李宇嘉表示,七八月份武汉信贷额度紧张的局面会有一定缓解,但是房贷额度管控、占比管控将成为常态化,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。 “不少投资客的杠杆计算精确到天,成本调控的手段,让房地产投机者难以迅速套现离场。”

贝壳研究院表示,过了上半年的考核节点后,下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态,市场交易规模将保持量增价稳的增长势头,预计下半年二手房市场交易量增速放缓,全年新房、二手房的交易规模比去年增长超过10%。

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