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风口浪尖上的北京学区房:有房主连夜降价80万

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一石激起千层浪,消息流出后,关于“学区房时代终结”、“北京学区房遭重锤”等论调层出不穷,市场上再次掀起对学区房价值的反思。

因数个顶级学区的幼升小问题,北京学区房被推上“风口浪尖”。

过去两天内,部分西城【点击查看西城二手房】区幼升小的家长接到通知,需进行2021年小学入学意向填报。在登记意向学校时,那些2020年7月31日后购买了德胜、月坛学区房的家长发现,只能选择其他片区的普通小学。

一石激起千层浪,消息流出后,关于“学区房时代终结”、“北京学区房遭重锤”等论调层出不穷,市场上再次掀起对学区房价值的反思。

第一财经记者在实际调研中发现,西城相关片区业主的心态已有所动摇。昨晚,西城德胜片区有房源紧急降价,业主报价从1000万元降至920万元,该房源总面积59.8平方米,建于1980年,单价每平米15万左右。

学区房神话真的终结了吗?多位业内人士表示,如果房源与优质学区不再有明确挂钩,短时间对过去极优质的顶尖学区,会形成价值下拉。包括德胜、金融街(6.860, 0.13, 1.93%)等片区,短期房价下探是可预见的,而且会有比较迅速的体现。

今年4月30日,中共中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。学区房问题,首次在这种高规格会议中被点名。

为抑制学区房热度,宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等地也在积极探索各种措施。目前,北京学区房对市场的影响仍在发酵,入学人数、政策导向均是变量因素,但引导学区房回归理性已是大势所趋。

学区房出现变数

在“鸡娃”泛滥的北京,学区房的任何风吹草动都备受关注。

这两天,不少西城幼升小的学生家长,陆续接到调剂电话。那些去年7月31日后买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长,发现原本以为可以进的“牛小”,几乎没有选择空间,只能选择其他片区的普通小学。

西城德胜片区被视为北京最好的学区之一,因保底校水平也较高,一直是家长为孩子落户入学而争抢的对象。不过上述家长发现,在填报意向学校时,第二实验德胜校区、五路通小学、育翔小学等热门小学均没有学位。

记者在2021年西城幼升小多校划片入学意向表中也看到,德胜片区内无学校可选,相邻学区学校为新街口学区、什刹海学区的志成小学、鸦儿胡同小学等。月坛学区内同样无学校可选,相邻学区为金融街、展览路等四个学区。

金融街片区影响较小,有两个较一般的小学可做选择。“德胜和月坛名额满了,优先派给去年731之前买进去、和之前的原住民家庭,四老房也比多校划片后进来的顺位靠前,除了空挂户的四老,会被派到鸦儿。”当地某中介称。

花千万买房,却不能上心仪的学校,这让一些家长哑然。不过业内表示,本次西城区的公办幼升小,依然是按照入户时间和相关顺位排序的,不过因德胜和月坛片区学位过于火爆,才导致同片区无学校可调剂。

诸葛找房数据研究中心分析师粱楠称,德胜、月坛近年来入学人数大幅增加,教学资源优异的学校学位数量有限,实施多校划片有利于将入学学生较均衡地分于各个学校;另一方面,学区房一定程度上带动房价上涨,通过实施多校划片可以遏制房价上涨,符合“房住不炒”原则。

中原地产首席分析师张大伟也表示,整体看,并非完全是调控的原因,万众一心挤去西城,才是热点区域学位不够的核心原因。“西城区共有11个学区,目前德胜、月坛、金融街片区有影响,当然不排除未来几年人口更多,影响扩大。”

不仅是西城区,近日东城【点击查看东城二手房】区幼升小录取结果,也对学区房产生“利空”。

具体而言,东城区那些房本是2019年1月1日之前的家庭,按原来单校的规则来;1911后的房本需要摇号,从结果看,电脑派位的随机性很大,看不出任何规律,如和平里一小去了和平里九小,也有被派到地坛小学的。

实际上,今年4月份,北京市教委已表示,今年全市将进一步加大多校划片力度,稳妥推进以多校划片为主,单校划片和多校划片相结合的入学方式,各区严格执行已经公布的多校划片政策。

具体到西城区,按该区政策:自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

东城区也早已执行了多校划片,但过去两年基本按就近入学的原则摇号,不确定性较小。今年,东城多校划片扩大了地理范围。业内认为,那些居住条件很差的老破小,没有了优质学区的加持,身价将大打折扣。

遏制学区房炒作

作为兼具功能性与投资性的标的,优质学区房在过往楼市中备受追捧。

以北京为例,2019年西城区烂缦胡同一套5.6平方米的“破旧小”,以总价127.55万元成交,每平方米价值约23万元。今年以来,西城德胜等学区房源同样出现涨价现象,德胜已飙升至17万/平方米左右。

因新冠肺炎疫情等因素,很多家长短期内无法将孩子送到国外读书,于是转向国内优质学区,学区房热度被再次推高。花千万买入老破小、空挂户集体户等现象频出,高价学区房不仅让家长压力倍增,也助推了楼市热度。

为整治学区房乱象,2021年以来,宁波、合肥、深圳等多个热点城市已出台相关政策,打击学区房炒作,重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

4月1日,深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。同时,深圳首提“全区试点大学区制”,在民治街道小一和初一各自选取5所学校,纳入到大学区招生学校中,狙击高价学位房。

上海的“名额分配综合评价录取”制度影响更大,自2021年起,上海市委属试验示范性高中,将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。政策出台后,有房源挂牌价一天降近80万。

具体到北京此次举措,合硕机构首席分析师郭毅认为,对西城一些“老旧小”来说,居住和地段价值并不足以支撑现在的高价,多靠学区带来的价值助力,随着学区价值在短时间内被剥离,会逐渐出现价值回归的过程。

但从长远来看,在“就近入学”基本原则下,相当比例的新户籍家庭终归会纳入上述片区,学区房的价值还是会保持稳中上涨。对东西城一些教育优势不突出、价格洼地的片区来说,可能会向上拉齐,带来整个西城房价的均衡。

“学区房本身的价值逻辑不会被打破。”郭毅称,东西城和海淀【点击查看海淀二手房】作为传统教育强区,即便是非拔尖的学校,也比相邻教育薄弱片区的教学质量更高。在教育需求下,终会带来购房家庭的集中流入,只不过以前学校和房子之间有明确挂钩,没有特别清晰的挂钩后,购房家庭选择面更大,价格也更低。

克而瑞认为,短期来看,学区房调控如上海效果显著,热点学区房带看、成交量下降。但长远来看,要彻底消除利用学区房投机炒作的可能,根本方法是将入学和购房脱钩解绑,促使住房回归居住属性、教育回归育人本质。

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