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停贷潮十城调查:深圳两三天放款 广州放款需半年

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《华夏时报》记者了解到,虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸,但目前并没有城市或者银行发布官方文件,表示对二手房“停贷”。

近日,全国多地房贷紧张,“停贷”“房贷放款周期变长”的消息受到市场关注。

《华夏时报》记者了解到,虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸,但目前并没有城市或者银行发布官方文件,表示对二手房“停贷”。不过据记者调查,广州、惠州、东莞、成都、杭州、郑州、武汉等城市放款速度变慢是事实,也有城市出现“选择性停贷”。一名郑州市的住房中介表示,郑州市60平以下没有配备燃气的二手住宅目前“停贷”。另外,广州市有国有大行个贷经理开启“劝退”模式,表示该行额度紧张,建议办理二手房贷款的客户去较小的银行。

而深圳在此轮“停贷”潮中显得十分“淡定”,记者了解到,由于今年以来深圳二手房市场成交量低迷,深圳二手房房贷业务正常,有个贷经理表示,二手房过户后,两到三天就可以放款。

到底这轮“停贷”潮意味着什么?市场上有两种观点,一方面是觉得不用“大惊小怪”,因为一般情况下,银行年中和年末的放款速度会比较慢,贷款额度紧张,在特定时间段都会出现。

另一种观点则是,在银行“两道红线”的限制下,资金大规模涌入楼市的时代结束了,目前只是“预热”,真正钱紧的时候,还没到来。

深圳丝毫未受“停贷”影响

建设银行深圳市某支行的个贷经理对《华夏时报》记者表示,如果需要赎楼,大概一到两个月可以放款,如果不赎楼,半个月左右可以放款,不过最终还是要看房屋过户的时间。她表示,放款速度要根据银行的额度来定,每个银行不一样,一般情况下,房贷审批放款一般都需要一个月的时间。

中国银行深圳某支行的个贷经理对《华夏时报》记者表示,深圳二手房没有停贷,资料齐全的情况下,如果卖家赎楼,过户之后,2-3天可以放款。有业内人士对《华夏时报》记者表示,一般情况下,银行会对一年中的贷款进行大致阶段分配,年中和年末的放款速度会比较慢。上述个贷经理对《华夏时报》记者表示,去年年底该支行的额度比较紧张,放款速度比较慢。

工商银行深圳某支行的个贷经理对《华夏时报》记者表示,今年深圳二手房成交量低,因此银行一般情况下能够保证及时放款。如果要赎楼,审批的流程正常,两到三周可以放款,如果不用赎楼会更快一点。不过他表示,近期银行对购房者首期款的要求较高,特别严查首期款的来源,首期款需要是自有资金。接下来房贷会不会收紧?该个贷经理表示,目前没有收到通知。

去年7月15日以来,深圳市采取多种方式给楼市降温,特别是今年2月发布的二手房成交参考价格增加了买卖双房的交易成本,这让深圳二手房市场彻底冰冻住。深圳市住建局官网显示,2021年5月深圳市二手房的成交总量为3027套,同比下降64.53%,成交量已经腰斩。另外,国家统计局数据显示,2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点,这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。

另外,《华夏时报》记者还发现,多个深圳购房群里,并没有关于“停贷”“贷款延期”的话题讨论,可以看出,二手房放款速度对深圳的购房者并没有产生太大影响。

广州遭遇“劝退”

与周边的广州、东莞、惠州比起来,深圳似乎是一个例外。记者多方调查了解到,近期,广州、惠州、东莞的房贷略显紧张。

深圳市一住房中介对《华夏时报》记者表示:“深圳没有停,是惠州的二手房贷款停了。”工商银行惠州某支行个贷经理对《华夏时报》记者说:“不是说不可以办理二手房贷款业务,只是说,之前受理过二手房买卖,但是卖家和买家都没办法接受放款时间。”这名工商银行惠州某支行的个贷经理表示,目前住房贷款的形势不是很明朗,放款时间连银行的工作人员都没办法确定,如果贷款,可能半年都不能放款。

记者了解到,一般情况下,在二手房买卖中,买卖双方签订购房合同,买家交定金后将合同等资料交到银行进行按揭贷款,卖方只有在收到所有的房款之后,才会交房。如果银行的放款速度长达半年,卖方可能会着急,另外,交易时间过长,这也会让交易存在诸多不确定性因素。也就是说,二手房贷款放款速度变慢,会在一定程度上影响二手房的成交。

惠州市的这名个贷经理还表示,各家银行的情况可能不一样,可能不定时有额度。但目前具体哪家银行有额度,该个贷经理建议购房者与住房中介进行咨询。

东莞的某住房中介对《华夏时报》记者表示,东莞最近有的银行额度紧张,没有贷款额度,不过很多银行都还是可以贷款,只是审核会比较严格。如果购房者的资格较为优质,放款的时间大概在3个月左右。中介坦言:“东莞现在放款的速度确实没有以前那么快。”

与东莞和惠州比起来,广州似乎是贷款延期的重灾区,在采访过程中,记者直接遇到了“劝退”。

工商银行广州市黄埔区某支行的个贷经理对《华夏时报》记者表示,“二手房的审批会比较快,两到三周就可以,但是放款的速度很慢,现在放款的是今年2月底3月初申请的那一批。如果现在申请,预计要等到11月才能放款。”他还表示,额度多的时候放款会比较快,额度少的时候,放款会比较慢。现在总行的额度比较紧张,所以其他支行放款的速度都差不多。今年各大银行的额度都比较少。

“现在没额度了,大概要等半年。”当记者以买房者身份,表示要办理二手房贷款业务时,农业银行广州越秀区某支行的个贷经理这样说。她表示,该行接受办理二手房贷业务,但是排队的人很多。农行现在的额度都很紧,为了不浪费客户时间,她建议记者找小银行看看有没有贷款额度。

郑州没配燃气的小户型“停贷”?

另外,记者还了解到,杭州、郑州、武汉、合肥、成都的房贷业务都出现房贷额度紧张的现象。

工商银行杭州市某支行的个贷经理对《华夏时报》记者表示,不只是二手房,杭州现在所有的房贷都是排队放款,如果额度紧张就需要排队。

武汉市某住房中介对《华夏时报》记者表示,有部分银行停贷了,但是有银行还可以贷款,主要看购房者的资质。她表示,今年年初银行的放款速度较快,现在放款速度比较慢,预计下半年银行的额度会越来越紧张。

合肥市的住房中介对《华夏时报》记者表示,合肥的二手房没有停贷,只是二手房的放款时间延长了。

在众多媒体的报道中,郑州似乎是此次“停贷”最严重的地方。一名郑州市住房中介告诉《华夏时报》记者,“停贷”的是60平以下没有配备燃气的二手住宅,这样的二手住宅是按照公寓的标准来建设的,每层的户数比较多。

郑州市的这名住房中介对《华夏时报》记者表示,目前郑州市超过60平的二手住宅都可以贷款,商贷的利率为6.125%,大概2个月可以放款,公积金贷款的利率为3.25%,大概3-5个月可以放款。

成都市某住房中介对《华夏时报》表示,成都市二手房贷款中,组合贷款已经排到10月底,一般的卖方都不接受组合贷。另外,他还表示,现在2001年之前建成的房子都不好贷款了,特别对于刚需来说,购买2001年以前建成的房子贷款比较困难,所以现在全款买房和电梯房成为了首选。

重庆市某住房中介对《华夏时报》表示,最近所有银行的二手房放款都比较慢,审批放款的过程差不多需要半年。下半年放款速度会变快吗?该名中介表示“不好说”。

为什么2001年以前的房子不好贷款?该中介认为,因为近年来成都房价增长速度过快,这是给成都楼市降温的一种措施。

真正的“房贷紧张”还没到来?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,其实“钱荒”在楼市上演,绝不是今年才有的。每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”,上调利率、拉长周期、二手房“被停贷”。比如2013年底、2017-2018年。不过,李宇嘉表示,房贷“荒”成这个样子,还是第一次,主要原因是房地产贷款集中度管理制度。

2020年末,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对各银行实行了分档管理,规定了各档银行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限。

其中,第一档的中资大型银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%;第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%;第三档中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%;第四档县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%;第五档村镇银行两项占比分别为12.5%和7.5%。市场普遍认为,贷款集中度管理目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。

面包财经根据2020年年报披露的数据统计,37家上市银行中有13家银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

贝壳数据研究院报告显示,2021年6月,72个重点城市中,有46个城市的房贷放款周期变长。但是《华夏时报》记者了解到,在郑州和成都,相比二手房,一手房贷款的放款速度更快。为何新房比二手房的放款速度更快?

有行业专家表示,额度管理精细化之后,银行能够腾挪的房地产的空间变小了,而在额度有限的前提下,出于成本效益比,银行会先保“新房”客户的需求,把有限的额度放在开发商的新房上,这样,二手房的零散客户,就率先出现了“停贷”、房贷放款时间变长的现象。

不过,新房市场的房贷是否高枕无忧呢?公众号“攸克地产”认为,受房地产集中供地影响,今年5-6月份集中供地的地块预计会在半年后开盘,届时将迎来银行房贷的高峰期,新房领域的“贷款烦恼”也就会随之而来。

贝壳研究院表示,过了上半年的考核节点后,下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态,市场交易规模将保持量增价稳的增长势头,预计下半年二手房市场交易量增速放缓,全年新房、二手房的交易规模比去年增长超过10%。

李宇嘉表示,未来“房贷荒”一定会缓和的,但“上限指标控制”不会缓和。未来,房贷额度管控、占比管控将是常态化的,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

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