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度假房产“割韭菜”,降价卖不出,法拍也无人问津

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中国的旅游地产在2010年和2016年左右曾迎来了两波应激性的发展,海南、云南和山东是房企们的最爱,但海陵岛也不差。身为阳江的旅游资源担当,小小的海陵岛,早已吸引了保利、恒大、碧桂园、龙光、敏捷和其它大大小小的房企。

“以前他们(购房者)想要买,有些会直接过去(海陵岛),有些会过来找我们,但现在问都没人问了。”嘉伟(化名)是土生土长的阳江人,现在在主城区江城做房产中介,主攻那里的一二手房,但也覆盖其它区域,包括海陵岛。

阳江是一座广东小城,最有名的“特产”有刀剪、豆豉以及一望无际的碧海蓝天详情户型图)。这座旅游城市,拥有458.6公里的海岸线,其中大陆岸线323.5公里,海岛岸线135.1公里,后者主要由海陵岛贡献。尽管海岛岸线的长度远远小于大陆岸线,但只有登上海陵岛,才能看到阳江最美的海。

海陵岛曾连续三年被“中国国家地理”杂志评为“中国十大最美海岛”之一,也是国家最高级别的5A旅游景区。

中国的旅游地产在2010年和2016年左右曾迎来了两波应激性的发展,海南、云南和山东是房企们的最爱,但海陵岛也不差。身为阳江的旅游资源担当,小小的海陵岛,早已吸引了保利、恒大、碧桂园、龙光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉伟6月24日告诉时代财经,在2019年,依然有很多人来海陵岛买房,不止外地客,也包括不少本地人。那段时间,经常有人主动向他咨询海陵岛的房子,带着客户跨海看房也不是一件新鲜事,即便海陵岛离他工作地点足足超过了25公里。

然而,投资降温叠加疫情的影响,如今海陵岛上的房子,已经没有那么吃香了。

“以前很多人买,现在问都没人问了”

近日,海陵岛保利银滩一栋面积为190.88平方米的双层别墅,在阿里拍卖平台上进行司法拍卖,起拍价221.57万元,按此计算单价约为11608元/平方米。尽管对比评估价格,这套别墅的起拍价已经打了八折,但耗时24小时的竞价周期内,无人报价,最终流拍。

时代财经统计发现,2021年以来,海陵岛的房源在阿里拍卖平台前前后后开展了6场拍卖,涉及4套房子。其中,1套流拍,3套至少经过1-2次的流拍和降价,才在最后一次拍卖中顺利寻到买家。

“深坑!”这是阿宏(化名)看到阿里拍卖平台上海陵岛的房源时,不假思索作出的唯一评价。阿宏也是阳江本地人,目前在广州经营一家公司,但多年的研究使得他在地产投资方面颇有心得。

从投资的角度来说,阿宏最爱的是大湾区,最近两三年他走遍了各大热门城市,尤以深圳和广州最受青眼相加。尽管阳江是他的家乡,但他并不看好这里房地产,而海陵岛更是不在他的考虑范围之内。

海陵岛在行政上的准确名称是海陵岛经济开发试验区,为阳江下辖的一个开发区,在1992年经广东省政府批准设立。全岛绿化覆盖率达到96%以上,岛上全年平均气温22.3℃,年晴天310天,海水浴时间长达8个月,旅游业是海陵岛的主要产业。

疫情发生前的2019年,海陵岛全年共接待游客1000.2万人次,首次突破千万大关;而疫情发生后的数据较为零散,2021年春节期间游客数量为30.8万人次,五一假期首日则超过10万人次。

第七次全国人口普查结果显示,海陵岛的常住人口为78376人,与2010年第六次全国人口普查的76082人相比,10年仅增加2294人;而作为阳江主城区的江城,常住人口673984人,对比2010年增加了138758人。

江城是阳江的繁华区域,也是阳江楼市的热门置业板块。时代财经统计得知,在阿里拍卖平台上,江城区法拍房的竞价结果也是流拍次数多于成交次数,但对比普通房源,法拍房因为风险更高,流拍的概率也更大。即便如此,对比海陵岛,江城区的居住用房依然更受欢迎,在所有成交的房子中,第一次拍卖便顺利寻得买家的数量占比接近一半。

“疫情影响很大。”在江城做房产中介的嘉伟对时代财经说道,但他表示,江城楼市从去年5月份就开始恢复,但海陵岛的楼市似乎还未缓过劲儿来,“以前他们(购房者)想要买(海陵岛),有些会直接过去,有些就会过来找我们,但现在问都没人问了”。

“现在是价格最低的时候。”海陵岛当地的中介告诉时代财经,海陵岛的房子是投资房,因为疫情影响,很多业主都在低价抛售,2019年二手房价大约8000元/平方米,今年已经降至6000元/平方米,降幅高达25%。

“万一暴涨了呢?谁都不想这时候卖掉海南房子”

阳江只是中国旅游市场大盘中的小小一隅。疫情发生前的2019年,中国全年实现旅游总收入6.63万亿元,而阳江仅为349.39亿元。中国文化和旅游部每个季度和年度都会发布《全国星级饭店统计报告》,公布全国和50个重点旅游城市的星级饭店经营数据。这其中被单列出来统计的50个重点旅游城市,是中国旅游产业最为发达的城市,阳江并未上榜。

相比阳江,这50个重点旅游城市才是旅游地产的投资高地。国内的旅游地产项目主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝等六大区域,而50个重点旅游城市也主要分布于这些区域。

而近几年,新增旅游地产项目亦主要分布在上述区域,其中尤以北部湾的海南较为突出。根据克而瑞的数据,2012-2019年,海南每年新增文旅地产项目占全国整体比例最小约8%,最高曾达45%。

海南全省陆地总面积3.54万平方公里,其中海南岛占去了3.39万平方公里,其房地产项目多为旅游地产项目。

当购房者向海南当地的房产中介或销售咨询买房事宜时,他们一般会先得到一张海南岛的地图,该地图以北纬18°为界,将海南岛划分为两个板块,其中北纬18°以南仅包括三亚市、乐东县、保亭县和陵水县。

北纬18°以南实际上为热带区域,它不仅是游客过冬的地方,也被视为最值得投资的旅游地产板块。按照发展成熟度及房价从高到低排序,旅游地产项目主要分布在三亚市的亚龙湾、海棠湾,以及陵水县的香水湾和清水湾。

小雪(化名)是海南的一名资深房产中介,她告诉时代财经,疫情之后海南的游客确实变少了,但这并不妨碍房子的畅销,“在这边买房的基本上都是外地人,疫情之后大家更珍惜生命,重视环境质量了,人们开始有享受的需求,(他们)就越来越向往这个地方”。

她以海棠湾举例,去年以来卖得“非常好”,现在剩下的房源已经不多。“你如果要来看房的话,喜欢的项目不一定都有房源,我可能要提前半个月帮你做好攻略。”

根据海南省统计局的数据,2020年海南全省实现房屋销售额1232亿元,同比疫情之前的2019年,仅下降3.4%;而今年1-5月份,全省销售527亿元,比2020年同期增加83%,比2019年增加9.84%。

不过,三亚2020年房屋销售额同比出现30.7%的下跌,但陵水则出现了68.8%的上涨。值得一提的是,海南省的省会海口在2020年也出现了8.4%的增长。

房价方面,2019-2021年,三亚和陵水上涨趋势明显。2021年1-5月,三亚房价达到了33574元/平方米,陵水则为30434元/平方米;而2019年三亚为25321元/平方米,而陵水为24661元/平方米。

“旅游地产的房源也有出现房价下跌的情况,主要是看不到海的房子,而海景房只会越来越贵。”小雪说。

不过,影响海南旅游地产价值的并不全是海景或森林,中介或销售人员跟购房者打交道的时候,总会提到与自贸港有关的各种规划、政策等利好,“自由贸易港法刚通过,谁都在观摩(政策效果),万一(房价)暴涨了呢?所以谁都不想这时候卖掉(房子),除非业主很缺钱。”

“好的非常好,差的基本上就倒闭了”

然而,并不是所有的旅游地产都像海南的一样,衔着政策的金钥匙。

李玲(化名)是云南人,由于省内旅游资源丰富,身为旅游地产从业者的她,时不时要根据项目换个工作城市。去年,李玲刚刚从她的家乡--位于中缅边境的著名旅游城市腾冲,被调往旅游小城澄江。

澄江的面积很小,仅有916平方公里,还不到腾冲的1/5,整座城市2020年末总人口仅21.6万人。澄江最著名的旅游资源就是抚仙湖,为珠江源头的第一大湖,流域面积674.69平方公里。

抚仙湖作为旅游度假区进行开发的时间并不是太长,仅有10余年,目前湖边在售的地产项目仅有四个,由龙湖、万科和两家小型房企打造。

李玲告诉时代财经,现在抚仙湖的游客不多,但已处于淡季的尾声,“从下个月开始,会有很多人过来避暑了。”抚仙湖的旺季很短,从7月持续到10月,相比之下,淡季则长达9个月。

度假客和投资客向来是旅游地产项目的购买主力,从投资收益的角度讲,李玲也不敢打包票房价一定会上涨,“业主如果考虑二次转手的话,最好买住宅,公寓比较难卖”。

淡季的冲击是旅游地产项目普遍面临的问题,环渤海地区的重要港口城市秦皇岛也是如此。

身为北方区域少有的沿海城市,秦皇岛深受北京游客的喜爱,当地的房产中介吴亮(化名)告诉时代财经,这里的游客大约有5成来自北京,他们基本在5-10月份前往秦皇岛游玩,因为十一假期一过,北方开始明显降温,直到来年的4月份海水依然太凉,“淡季的时候,客流量只能达到旺季的10-20%。”

不过,吴亮表示,秦皇岛的旅游地产市场比较分化,“社区概念的项目,比如阿那亚基本不愁客流量,社区内部的结构做得特别好,可以理解为国外的小镇子那种形式,业主收租也好,未来出售也有一定增值空间。但有些盘他们只不过是拿了一块地,建了个小公寓之类的,就很便宜。”

实际上,分化是近几年旅游地产的一个大趋势。“好的非常好,差的可能就越来越不对,差的基本上就倒闭了。” 好好生活创始人、赛博文旅董事长谢翅表示,用简单粗暴的方式开发旅游地产的时代已经过去,未来要用运营的思维,“其实物业就是持续经营才有价值,如果不去经营它,物业就是一个钢筋水泥的建筑垃圾。”

最近十年,中国的旅游地产获得了巨大的发展。2009年12月,国务院印发《关于加快发展旅游业的意见》,首次明确旅游是战略性产业,此后政策支持不断。

2016-2018年同样是具有里程碑意义的年份,除了国务院继续出台政策支持旅游发展外,全域旅游、特色小镇等概念得到了有关政策的支撑;同时由于那几年房地产政策趋严,房企开始寻求普通房地产市场之外的其他业务增长点,由此旅游地产受到广泛关注。

根据旅游地产观察的报告,截至2020年,在TOP100房地产企业中,已经有近九成涉足旅游地产。

近两年,旅游地产的概念相对冷淡。不过,无论是谢翅,还是中国城市经济专家委员会副主任宋丁都不认为旅游地产到了“退潮期”或“冷淡期”。

“严格来讲,旅游地产不应该有这么大的空间、这么大的量,但大家都在做,量起来以后才发现市场承接力没那么大。”宋丁说,“某种意义上是前些年不应该有的‘虚潮’涨得太猛了,现在只是回落到它应该有的高度。”

房企开发思维需要转变,这是谢翅和宋丁的共识。不过,宋丁认为,需要改变思维的不仅是开发商,还有购房者。

实际上,为数不少的业主正在为几年前买下的旅游地产房子后悔,除了资产保值性不足、使用频次低,他们往往还会考虑到由于远离市中心导致配套不足的问题,有业主对时代财经表示:“我们准备把房子卖掉了,拿着钱去租一个,再也不买了。”

“旅游地产产品一定和我们日常居住的产品不是一个类型,”宋丁表示:“旅游地产的房子不是为了天天住,它就是个度假地,你要认同隔一段时间过来度两天假、平常就放着,我觉得这个想法是对的。生活方式就是一个多元组合的方式。”

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