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业主低卖被“围殴”,阴阳合同疑再现广州

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广州楼市新政满月后,“阴阳合同”似乎开始重出江湖。

广州楼市新政满月后,“阴阳合同”似乎开始重出江湖。

位于黄埔区广州科学城板块的时代春树里详情)卷入舆论漩涡,有中介与业主约定以一次性付款的方式,做低房源网签成交价,以帮助业主达到漏税目的。

涉事房源为一套面积达113平方米的34层南向四房,成交于5月6日,成交价是28054元/平方米,而实际成交价为4万元/平方米。

今年4月份,广州连续两次出台楼市政策,其中最受市场关注的包括加强新房价格备案管理,以及广州9大行政区住房增值税免征年限由2年改为5年。免征年限的上调让市场猜测“阴阳合同”或重出江湖,以规避更高的税费。

业主低价卖房被“群殴”

实际上,最先捅破这层窗户纸的是时代春树里小区内的其他业主。有业主向媒体提供了一张“虚假交易撤销书”,在撤销书的落款处,有34位“业主代表”签字,联名要求某房产信息平台对此事进行彻查。

该撤销书直指,该房产信息平台涉嫌“偷税漏税的虚假交易”,使得春树里的成交均价由四月的39650元/平方米,迅速下降为五月的33162元/平方米,对所有春树里业主的核心资产都造成了严重的伤害。

时代财经通过多方核实得知,涉事平台正是贝壳找房。值得一提的是,目前贝壳找房并没有显示时代春树里4月份的参考均价,而5月份的参考均价显示33162元/平方米。同时,时代春树里过往一共成交了105套住宅,其中成交面积为113平方米的房源共17套,而涉事房源并不在列。

2021年,时代春树里仅成交了两套113平方米的住宅,成交价格分别为34401元/平方米和38770元/平方米。

可以对比的是,在房天下和安居客平台上,时代春树里的参考均价分别为37182元/平方米和39315元/平方米。

时代财经尝试向多家负责该小区的中介公司核验这一交易的真实性。其中一名中介指出,该交易真实存在,成交人是添房置业的一名中介,房源位于时代春树里B区。至于平台为何不显示该房源,这名中介表示自己也不太了解,但“平台对于这个问题很重视,已经去和那家公司(添房置业)调查情况了”。

时代财经向添房置业求证该交易,不过截至发稿时,未获得回复。而时代春树里的多名业主向时代财经反映,他们这两天也听说了业主联名反对该交易的事情,但也是看了新闻才得知此事,其中一位业主称:“这两天我们业主群一直在讨论这个问题,但不知道交易是不是真的,也不知道谁在联名反对,莫名其妙就 ‘被代表’了。”

阴阳合同存无效风险

广州中原研究发展部的数据显示,尽管受到疫情影响,去年全年,广州一手住宅依然实现网签10.09万套,创下史上第二高,仅次于2016年。今年2月份以来,广州从房贷政策、人才购房、预售证审批等方面从严调控,为广州市场降温。

4月份,广州还出台了两份调控文件,从新房价格备案管理、土地供应、人才政策、住房增值税、房贷等方面,对房地产市场的平稳健康发展予以明文指导。

在两份调控文件中,对购房者产生直接影响的措施,除了严查房贷,还有在全市范围统一提高了人才购房资格,同时对人才购房限售3年,而影响最广泛的则是新房限价政策以及广州9大区域住房增值税免征年限由2年改为5年。

在此前提下,市场认为为了规避新房限价政策,“阴阳合同”或有可能重出江湖,只不过新房市场的“阴阳合同”还未出现,二手房市场却先出现了苗头。

广东法制盛邦律师事务所律师武杰向时代财经指出,单从文书中的相关表述判断,备案价和实际价格不一致,确实是阴阳合同的表现,但这只是其他业主方的单方表述,不能据此认定是阴阳合同。“如果确定是阴阳合同,那就是偷税漏税的问题,税务查实后需要补缴税款,同时税务部门可能会对此进行行政处罚”。

武杰进一步补充道,如查实,房管部门有权对中介公司予以行政处罚,包括责令改正、罚款等,同时要求双方办理真实的合同备案。

此外,武杰表示,买卖双方要承担的风险远不止这一些,“如果确定是阴阳合同,那么‘阳合同’无效,‘阴合同’也可能存在无效的风险。不过,这个要看实际履行的合同内容,有没有法律规定的无效情形。”

在房产交易中,阴阳合同并不少见。广东省高级人民法院近日公布了一起关于房屋买卖“阴阳合同”效力认定的案例。

2011年6月,张某明与林某文签订买卖合同,约定张某明购买林某文案涉房屋,张某明支付了300万元。此后,林某文又于同年8月18日与林某荣签订了《广州市房屋买卖合同》,以1655万元的价格将案涉房屋出卖给林某荣;但为避税,双方另行签订了用于网签的《存量房买卖合同》,虚假约定房屋交易价为1080万元;两人于同月22日向房管部门办理了产权过户递件手续,当天,林某荣支付了1607万元并占有了案涉房屋。

在张某明起诉林某文的过程中,案涉房屋曾两度被认定为林某文的财产而被两度查封,直到林某荣提供不存在合同无效情形的依据,才被广东高院认定他对房屋享有排除强制执行的合法权益,但其因隐瞒证据而被处以罚款10万元。

税务局的工作人员向时代财经指出,实际上税务部门对交易房源存在评估价,“那是最低控制价。如果实际成交价高于评估价,就按实际价格来征收;如果低于评估价格则按照评估价征收。”

该工作人员指出,阴阳合同肯定属于偷税漏税行为,“如果这件事舆情足够大,就会变成全行业整顿”。

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