学区房降6百万 二手网签量倒退十年 深圳房价现拐点

证券时报客户端6月5日消息，5月份深圳二手房网签数量回到十年前。

一系列调控组合拳之下，高烧不止的深圳楼市终于有所降温了。

近期深圳楼市的一则重磅消息“一套顶级学区房价格猛降662万”，一时间登上了各大平台热搜榜。虽然文中所说的顶级学区房是一套法拍房，不具代表性，但种种迹象表明，深圳楼市降温已成定局。

深圳住建局数据显示，5月份全市二手商品房成交为33.74万平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交为27.61万平方米（3027套），同比下降60.98%。

二手房价也开始出现下跌。中国指数研究院数据显示，5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。

业内人士指出，在一系列调控组合拳之下，高烧不止的深圳楼市降温是必然的，高高在上的二手房价也可能撑不住。同时，也有网友讨论称，新政可能误伤部分刚需，甚至造成买房更难的局面。

顶级学区房猛降662万

前文提到的顶级学区房，小区名叫国城花园，位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”，坐拥深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。

据报道，在阿里拍卖网上，上述提到的学区房以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，下降662万元。另据了解，法拍房交易成本相对较高。如果是个人房产，可能因种种因素导致交易繁琐；如果是公司房产，则交易税费甚至可能高达成交价的50%以上。综上，法拍房实际交易价格并不低，降价幅度不如前述那么夸张。此外，大部分法拍房还需要全款购买，这也加大了购买者的资金压力和成本。

前述顶级学区房价格猛降，虽不具备代表性大，但网红盘报价下降却得到了权威数据的佐证。深圳中原监测的数据显示，4月18日-24日的一周内，去年领涨片区八卦岭片区报价下跌10%。

另有媒体报道，在南山，一个名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。

位于南山中心区的海印长城也有降价情况，该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。贝壳网显示，该楼盘一74平米房源近两周降价两次，降价64万。此外，莱蒙水榭春天（详情）5期、中海阳光玫瑰园、八卦岭片区等分布于龙华、南山、福田等区的学区房均有业主降低放盘价。

5月份二手房网签大跌61%

量在价先，深圳的二手房成交量已经显现出拐点迹象。

深圳住建局数据显示，5月份全市二手商品房成交为33.74万平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交为27.61万平方米（3027套），同比下降60.98%。

一个月成交3027套二手房是个什么概念？由于土地面积的原因，深圳的房产交易是以存量房为主。除去疫情期间，细数深圳往年网签情况，上一次二手房网签3000套左右，还要追溯到2011年。

中介掀离职潮，深圳房价撑不住了？

业内人士表示，现在情况很不乐观，但深圳二手房业主心态仍相对稳健。不过，随着时间的推移，深圳二手房价下降或许不可避免。事实上，权威数据表明，深圳房价似乎也临近拐点了。国家统计局数据显示，4月份深圳二手房环比涨跌为0，是今年以来首次环比没有上涨；另一个权威数据则显示出更强的拐点信号。中国指数研究院数据显示，5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。

量价齐跌背景下，作为市场参与度最高的中介群体，可谓一夜入冬。据媒体消息，今年深圳的龙头中介均有缩减门店的动作，一家市占率很高的中介一个月在深圳关闭了超60家门店。而一家深圳中介机构内部调研数据显示，部分门店3个月内0成交，绝大部分门店成交1-3套。在此情况下，中介不可避免的掀起离职潮。据媒体人士报道，在一些热点片区，光离职的中介人数就达到200人之多。

深圳房协的数据也从一定程度上印证了这一点。数据显示，截至2021年4月1日，深圳市总备案机构2893家，其中2021年第一季度深圳市新增备案机构118家，环比下降6%，同 比下降9%。

显然，目前深圳中介的日子非常不好过，而这种“不好过”极有可能会伴随着深圳的横盘持续下去。

网友：买房更难了

为何高烧不止的深圳楼市有所降温了？去年以来，深圳可谓出台了一系列调控组合拳之下，去年的7·15新政，限购限贷再无明显漏洞，与北京和上海的楼市调控，基本保持一致，局部甚至更严。而今年的2·8二手房参考价政策，则大幅提高了二手房首付比例，可谓釜底抽薪。此外，深圳还全面排查经营贷、消费贷等违规资金进入楼市，同时对于新房也加大了限价力度。

更为重要的是，深圳楼市最大的基本面，即人口大幅流入，可能开始出现拐点。

2019年，深圳小学生招生人数20.4万，比2018年下降1.1%。幼儿园招生人数17.98万，下跌7.1%。

这表明深圳人口吸引力正在下降。与此同时，深圳发改委发布公开征求《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》意见的通告，入户门槛或将大幅提高，一夜之间很多人失去了入户深圳的资格。

房票后继乏力之下，深圳还在大举增加供地。数据显示，去年深圳成交土地规划建筑面积超过千万平米，创近十年来新高。2021年供地计划还在进一步提升，居住用地363.3万㎡，相比2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

回顾深圳楼市调控，我们可以看到房住不炒的决心。但与此同时，对于普通市民百姓来说，买房反而更难了。一方面，由于二手房指导价制度，对于大部分人来说，首付将提高到5成至7成，资金压力巨大。新房价格低，但由于打新制度需要综合考量户口情况、社保年限、流水等多方面原因，买新房的难度更是难上加难。