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学区房价“大跳水”不是偶然

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学区房最能涨,还最抗跌。楼市上行时领先起飞、下跌时率先触底。所以,在所有人眼里,学区房的投资价值最大,不仅自己家小孩能享用,还能进入所谓的“高档圈子”里,用完再出售,还能赚到嗨。

只要有决心、有信心,办法总比困难多。

李宇嘉

深圳学区房价“大跳水”,这几天在热搜上下不来了。尽管那一套房是法拍房,又有传言说其身负“凶宅”的传闻,但如果你听到它“大降662万”,是不是会吓一跳?如果你再听到,它是1995年建成的,妥妥的老旧小区,但单价居然卖到了17.26万元/平方米的水平。即便是法拍以后,这套127.82平米的房子总价也卖到了2206万元,是不是惊掉了下巴呢?

网上说,这个叫国城花园的小区,位于深圳最牛学区福田百花片区,可以说是学区房中的“爱马仕”。因为,该楼盘有深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区加持,备受家长青睐。不管是从深圳市民“鸡娃”的激情看,还是从深圳炒房客“毒辣”的眼光看,这样稀缺的学区房,乃房产投资中的极品,价格再上一个台阶,超过20万元/平方米,也不奇怪。

毕竟,同在深圳的南山有一大把“20万元+”/平方米的非优质学区的房子。但是,它的房价就是跌了,刨除它是个法拍房的个例,百花片区的学区房价格,最近降了不少。还以国城花园为例,最近中介平台的房源,无论挂牌价还是成交价,都有不同幅度的降价,有业主降价10万、15万,最高下调55万。为什么呢,有人说,这是二手房参考价政策的结果,加杠杆的接盘侠少了。

这可能是一个原因,但绝不止于此。大家可能还记得,今年4月底中央召开的重要会议,强调“要防止以学区房名义炒作房价”。如此级别的会议出现“学区房”的字眼,还是第一次。这么小的问题,居然出现在重要的会议上,背后的大隐患不言而喻。学区房价格奇高,有钱人才能追逐得起,给社会传达的是“富人上好学校”的不良信号,严重违背了义务教育均等化的大方向。

不只是在深圳,基本所有城市,名校学区房的价格,往往是其他楼盘的2-3倍。据说最贵的学区房在上海,成交单价高达56万元/平方米。不仅在一线城市,杭州、合肥、苏州等热门二线城市,顶级学区房单价都在10万以上,就连无锡、宁波、常州这些一般的二线城市,名校学区房单价也接近9万。直观印象,买得起这些学区房的,是哪些人呢?不言而喻。

而且,学区房最能涨,还最抗跌。楼市上行时领先起飞、下跌时率先触底。所以,在所有人眼里,学区房的投资价值最大,不仅自己家小孩能享用,还能进入所谓的“高档圈子”里,用完再出售,还能赚到嗨。所以,“房住不炒”,首先并下大力度打击的对象,就应该是学区房。学区房,当下正在经历史无前例的精准打压、定点爆破,范围和力度都史无前例。

比如,北京“多校划片”的最后禁区被突破了;上海市重点高中招生名额的50%-65%分配到全市各校;合肥锁定学位的同时,给学区房套上了参考价的枷锁;广州严打开发商将学区房作为“卖点”的违规宣传,全市启动“多校划片”、摇号入学;宁波建立二手学区房参考价发布机制,首批涉112小区等。改革是渐进的,但对口直升、单校划片等学区房的垄断优势正在褪去。

倒逼改革攻坚克难的,还有人口形势。刚刚发布的“七普”数据显示,热点城市的年轻人口正在集聚,他们对公共服务均等化有强烈的诉求。回应年轻人、新市民在住房、教育、入户等方面的诉求,已成为当下政府工作的重中之重。大道自然,“防止以学区房名义炒作房价”的一揽子措施正在落地。见微知著,深圳学区房价大跳水,不是偶然,上海也跌了。

只要有决心、有信心,办法总比困难多。比如,教育基础配置要均等化,特级和一级教师、图书室、实验室、体育器材等方面,配置的质量要做到学校间没有差距;根据人口增量判断入学儿童的数量,提前一个周期(幼儿园3年、小学6年、初中3年)谋划,实时调整每千人配置的幼儿园、小学、中学的学位规模;片区内办学质量有差距的学校,启动“强帮弱”、“教育集团化”,教师在不同学校轮岗等。这些精细化的措施到位了,学区房自然就降温了。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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