新一轮房地产税试点料先于立法改革：深圳海南可先试

近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，引发社会各界对房地产税试点工作的热议。

接受证券时报记者采访的多位专家认为，此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号，而当下中国已具备房地产税改革试点的需求与条件；未来，房地产税持有环节将成为改革重心，这既契合了“十四五”规划改革方向，又是房地产税体系中的薄弱环节，具备足够的改革空间；建议新一轮房地产税改革在深圳、海南先行先试。

试点料先于立法

自“十三五”规划明确提出要“推进房地产税立法”以来，有关部门每年对房地产税改革工作的表述主要集中在立法层面。

但此次座谈会主题不同以往，聚焦在此前有关部门鲜有发声的房地产税试点工作上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向证券时报记者指出，2011年国家发改委曾在报告文件中提及“房产税改革试点工作”内容，当年恰好上海和重庆试点房产税。从此类逻辑看，当前提及“改革试点工作”具有很强的风向标意义，即此次会议后房地产税有望在部分城市开展试点。

在房地产税立法工作还需从长计议的当下，房地产税是否有必要先于立法开展试点工作？专家普遍认为，尽管房地产税立法工作难在“十四五”期间落地，但当下中国已进入开展新一轮房地产税试点工作的窗口期。

“当前时点推进房地产税既有必要也有基础。”中国社科院财经战略研究院博士后彭旭辉对记者表示，从调节房地产市场回归居住属性、优化住房资源配置方面看，开征房地产税十分必要，尤其是房地产税对于维护房地产市场的良性稳定发展具有重要作用。另一方面，我国有庞大的住房存量资源，且开征房地产税的技术手段也已具备，这为房地产税改革提供了基础条件。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也认为，在房地产税立法落地前中国应该会开展试点工作。因为在推进立法时，为了避免税法的偏差，往往需要通过先行试点来进行验证并纠偏。房地产税立法涉及的税种多而杂，牵涉面较大，立法所需时间长，更应开展试点。

改革重点在持有环节

目前所称的“房地产税”实际上是一个综合性概念，包含了处于房地产开发建设环节的土地增值税，处于交易环节的契税，处于持有环节的城镇土地使用税和房产税等诸多税种。但不论未来房地产税收领域是否会调整现有税种或新增税种，多位专家都认为，房地产税持有环节将成为改革重点。

此前，财政部部长助理欧文汉在介绍财政部贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制有关情况时表示，要持续优化税制结构，健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重。

持有环节的房地产税作为纳税人直接负担的税收，契合国家在“十四五”时期的税收发力方向。但当前中国税收收入中，房地产持有环节税收收入远低于房地产开发建设环节和交易环节税收。

财政部2020年财政收支情况显示，2020年中国土地和房地产相关税收中，房地产相关税费大多在开发建设和交易环节。处于开发建设环节的土地增值税和交易环节的契税分别为6468亿元、7061亿元。处于持有环节的城镇土地使用税和房产税分别仅有2058亿元、2842亿元。

“房地产税的改革重心应该放在持有环节，这是我国房地产税收体系中目前最为缺乏的部分。”彭旭辉对记者表示，持有环节房地产税的缺失，使得目前的税收体系没有起到调节优化房地产市场的效果，而且目前这种“重交易环节，轻持有环节”的税收体系与国际上的成熟房地产税收体系也不一致。房地产税的改革最终应该服务于房地产市场的稳定健康发展，调节优化住房资源的配置，也能为地方政府提供持续稳定的税源收入。

苏宁金融研究院宏观中心副主任陶金指出，目前在土地相关、开发建设、销售、交易等环节上，都有税种进行一定的覆盖，但对于持有环节尚无明确的税收规定。对持有房产征收房地产税可能是改革的重点和难点。

深圳、海南可先行试点

若要进一步开展房地产税试点工作，试点城市的选择就需慎重考虑。专家预计，新一轮房地产税改革试点应扩大试点范围，可考虑在一些具备实操经验或先行试点优势的大城市试点。

作为“老牌”试点城市，上海、重庆拥有足够的房产税试点经验，理应作为新一轮房地产税改革试点城市。但从当前上海、重庆经济运行情况看，房产税试点的效果并不显著。两地的房价与交易量与其他一线、二线城市数据无明显差异。记者据上海市2020年税收收入统计情况测算，2020年上海房产税的收入仅占税收收入的1.2%。

彭旭辉对记者表示，上海、重庆此前房产税试点效果不佳是由于其税率太低、覆盖面小等原因，两地应利用原有的经验基础继续强化相关试点工作，提高房地产持有环节的开征税率标准。

他还指出，作为先行示范区的深圳以及自由贸易港建设基地的海南这两个地方均是改革开放的最前沿，理应进入房地产税试点范围之内。尤其是深圳，无论是房价水平还是房价涨幅均居全国前列，且投机风气严重，应该尽快推出并完善房地产税改革试点工作。

严跃进也认同房地产税在深圳和海南先行先试。他认为，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，自然需要在一些重点政策上先行试点。进入改革开放新阶段，深圳再一次进行改革，且聚焦房地产税的概率较大。海南作为自由贸易港，相关改革势必加速。且相对一些大城市，海南岛住房问题反而更为简单，推行房地产税相对阻力小。此外，北京作为首都，若是试点房地产税，则有很强的信号意义，且北京具有天然的政策制定和先行试点优势。

在彭旭辉看来，未来随着改革试点的不断推进，可按照房价标准逐步纳入一批试点城市，先从均价过三万的城市开始推广，其次铺开到均价过两万的城市，最后覆盖到均价过万的城市等等，依次推进到覆盖全国主要城市。

市场影响，仍是改革最大难点

尽管此次房地产税改革试点工作座谈会释放出积极信号，但当下房地产税持有环节的薄弱、推进试点后对市场的冲击，以及未来房地产税的立法工作，都表明中国在推进房地产税立法与改革上难点重重。

“征收房地产税最大的难点依然在于对市场的冲击。”陶金对证券时报记者表示，若针对持有环节的房地产税全面开征，必将对持有房产群体的买卖和投资都产生系统性影响，最终会对市场产生长远影响。因此在制定相关规定和标准时，原则和实践都要考虑。

在严跃进看来，随着房地产税改革试点工作的推进，势必将影响到一手房和二手房价格。对于一手房价格，若大城市推进房地产税改革，将增加住房持有成本，也会使得一手房认购意愿淡化，进而导致房价下降或涨幅收窄。对于二手房价格，类似改革下房产持有成本将增大，潜在收益会减少，会倒逼一部分房东抛售房产，市场上将有更多流通的二手房，容易压低房价。

严跃进还指出，土地价格和租赁价格也将受冲击。若大城市先行试点，客观上会引发房企拿地转移到其他地级市或弱省会城市，叠加大城市购房市场可能同时降温，导致地价下跌。在租赁价格上，随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加，租赁市场的压力将减少，将使得租金下降。

赵秀池提醒，在推动房地产税立法与改革工作上，应以人民利益为中心，去研究房地产税收体系的安排、税种的构成、包括土地出让金在内的税负水平和合理负担，以及租购并举下房地产税收体系的一系列安排。