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温州遍地学区房,热潮背后细思量

2021-05-20 12:07:31 来源: 温州商报 举报
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近期,温州市区的“学区房概念”可谓热兮热,为此,记者实地探访“学区房”房价和市场交易动态,以期还原“学区房”真正的市场情况,供市民参考。

近期,温州市区的“学区房概念”可谓热兮热,为此,记者实地探访“学区房”房价和市场交易动态,以期还原“学区房”真正的市场情况,供市民参考。

新盘学区房,谁定的?

据悉,有的地块借红头文件一时“鸡犬升天”,看房者云集销售大厅,有的项目更是直接在项目展示中心将学校招生范围全面公示,细想一下,新盘提前定学区,是谁给的权力?

对于学区而言,市民心中都有一杆秤,在售楼盘严禁提前划定学区。广告法明文规定:房地产行业禁止承诺“学区房”,如“买××小区,上××小学”。国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》中明确规定:房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺,不得用规划或建设中的交通、商业、文化、教育设施以及其他市政条件做误导宣传,不得对购房者做出升学承诺。如:一个楼盘附近有知名小学正在规划,但是还未建设,房地产商对外宣称楼盘近临知名小学,这就是违规。不想违规,房地产商在宣传中必须说明,该所学校目前真实的建设情况。

重庆金牧锦扬律师事务所杨熠律师认为:“学区房”并非明确的法律概念,而是开发商创造的“商业概念”或是宣传“噱头”,同样受到法律约束。

面对开发商虚假宣传或是欺诈,业主如何维权,杨熠律师建议有三。首先,可向房开公司所在地工商部门投诉举报,若举报事实成立,则由行政部门作出认定并给予行政处罚。其次,向法院请求解除或撤销合同。第三,主张赔偿。

行情变化惹人爱

为了孩子念书,诸多家长抢先下手购买学区房。去年底,陈女士多次到下吕浦看房,单价从25000元至3万元之间,今年初,她花220万元买了一套学区房,建筑面积69平方米,单价接近3.2万元。与陈女士有类似经历的刘先生,花了三个月看房,最后相中红日香舍里。

记者调查发现,今年一季度,市区小户型、学区房交易量占比较高,尤其是3月份,学区房占比更高。3月2日,鹿城区教育局发布了中小学招生预警公告,除温州市第二中学海坛校区、温州市实验中学、温州市南浦实验中学、温州市蒲鞋市小学龟湖校区、温州市南浦小学等之外,还新增了瓦市小学、城南小学、百里路小学、建设小学大南校区4个小学校区。临近学校的房源成了“香饽饽”,建筑面积40平方米左右,就读指标越早,价格越贵,建筑面积60至80平方米,如今年或明年上学的,挂牌价420万元,2023年或2024年上学的,挂牌价390万元左右。

通过交易数据发现,温州第二中学周边的房源交易量可观,建筑面积60平方米的,去年底成交单价40500元,3月份成交单价上涨1000元。桥儿头单学区成交价3万元左右。购房群体以鹿城区居民为主,同时,瓯北、乐清、瑞安、苍南等地的市民,为了孩子求学,提前布局。当前,市区二手房量价齐升。南浦实验中学冯俊德老师表示,今春这一波二手房行情,逼着下吕浦学区房上涨,是被动上涨,主要是周边学区房价格上调,也带动了南浦二手房市场。南浦实验中学去年启动了就学分流机制。

5月7日,温州市第二中学滨江校区、温州市南浦实验中学锦江校区施教区范围已经划定公开。加上鹿城西片区、七都岛等区域,温州市区学区房可谓遍地开花,炒卖房源一时风生水起。记者通过走访发现,当前市场挂牌增多,与3月份相比,交易量明显减少。

多年从事中介交易的杨星芬女士坦言,鹿城区就学政策出台后,客户争相买优质学区房,出现看房客源增多,近期受到北京、上海和宁波等地学区房交易影响,买家犹豫,观望氛围较浓。

优家盛开刘代升说,学区房源的价格差距较大,与教育学区资源划定学区有关,有的一路之隔或一墙之隔,就是两个不同的学校。

政策淡化学区房

义务教育是公共产品,事关社会公平,公益性原则须摆在第一位。中共中央政治局4月30日召开会议明确强调,要防止以学区房等名义炒作房价。中央这一表态切中时弊,释放了重磅信号。

广州、深圳、上海、重庆等地入学政策变动,以淡化学区房概念。今年初,深圳市针对二手房实行指导价+大学区制,交易市场刹车,学区房交易量下降。同样,宁波市针对9个热点学区、112个小区,也试行二手学区房交易参考价格。

楼盘傍名校遭打压。为了保障教育招生入学的公平公正性,重庆等地发布了《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》,各义务教育学校,严禁与房产开发企业签订接受商品房买受人入读中小学的合同,或合约协议,房地产企业严禁以书面或口头承诺方式,与商品房买受人签订,或约定中小学入读协议。重庆出台学区房政策,体现“公民同招,超额摇号”,此前深圳、上海、北京等地的例子,也是前车之鉴。

北京西城【点击查看西城二手房】区启动“多校划片”政策,规定自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学,且六年内只提供一个学位。

面对遍地都是学区房,也有置业专业人士分析,买主城区的老破小学区房,政策风险高,一旦招生政策有变,失去了居住功能属性的,就是危房,结果可想而知。对于温州城区学区房价格的市场走势,记者将继续跟踪报道。

当前,我市实行总部+分校挂牌运作模式,培育分校市场,教育资源均衡化。学校总部当年学区房名额指标已满,就分流到分校,这是当前的普遍现象。

多校划片、综合管理

对于温州学区房的市场管理,众多专家、学者把脉支招。

21世纪不动产温州区域分部常务副总经理叶柏峰介绍,一季度的学区房源,投资炒作成分严重,最近交易量和价格都有所回落。他建议政府学习外地城市对学区房的分配机制,做合理的分配。

平安易居房产副总经理王超爱分析,不论是对于普通家庭,还是国家来说,教育都是重中之重。希望下一代接受更好的教育。目前,温州整体市场供需不平衡,导致部分学区房特别抢手,要想解决此民生问题,需要从教育师资培养和招生源头上,做好引流管理工作。

持续关注温州楼市走势的刘建辉表示,对于市民而言,“校区划片”显公平,也符合现在“房住不炒”的国策,他建议各地政府尽快出台细则,从政策层面刹住以学区房等名义炒作房价的歪风。

浙江和乐律师事务所合伙人律师夏明任认为,家长重视有学区的房源无可厚非,购买时最好剥离其投资金融属性,不要一味去考虑名校学区周边房源,一旦购买,招生政策发生变化,如学区分流等,需承担相应的市场风险。他建议家长不要冲着名校,购房时,最好结合家庭经济状况,选择学校前综合考虑孩子的学习能力,避免盲目购房。

在学区管理上,夏明任律师建议地方政府,借鉴外地综合管理经验,让家长不再为孩子读书发愁。做到划片综合管控,学生在总部和分校念书一个样。

要想彻底解决高价学区房,不仅需要政府制定政策,规范管理,更需要市场之手,方便就学,平衡教育资源。只有解决了教育资源的均衡问题,实行多校划片、综合管理,学区房关注度才会有所减弱。

乔羽 本文来源:温州商报 责任编辑:乔羽_B7068
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