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学区房交易转凉:去年有中介单月提成100万

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4月30日,中央会议“防止以学区房名义炒作房价”首次提出,学区房或将被“打入冷宫”。但是,后续政策的不确定性,让徘徊在学区房外的家长们,多了几分犹疑。

当学区房不再“对口入学”,是抓紧末班机会早买早值,还是在新政引导下果断下车?

热播电视剧《小舍得》中,女主南俪一家费尽周折买下学区房,没想到,学籍新政出台,学区房本从名校“通行证”成了一纸笑话。

电视剧外,大量中产家庭被困其中。买,是畸高的房价;不买,则是被淘汰的未知和恐惧。进退两难背后,是当代家长追逐优质教育资源的深层次焦虑。

4月30日,中央会议“防止以学区房名义炒作房价”首次提出,学区房或将被“打入冷宫”。但是,后续政策的不确定性,让徘徊在学区房外的家长们,多了几分犹疑。

虎妈们的烦恼

最近,“陆家嘴妈妈”、“海淀【点击查看海淀二手房】妈妈”和“朝阳【点击查看朝阳二手房】妈妈”都有点烦。

为将孩子送进浦东新区“牛小”昌邑小学、“牛初”东昌东校,“桃乐丝”一家去年举债搬进了陆家嘴的“老破小”。

桃乐丝乔迁还没几个月,3月16日,上海教委发布中考改革新政:2022年9月起,重点高中将拿出约六成的入学名额,统一分配到上海各区各初中。

从普通初中考上优质高中的学生数将增加,对于桃乐丝而言,学区房的“成色”大打折扣。有消息曝出,上海知名双学位的梅园片区,有房源挂牌价一夜下降60万元。

光谱的另一端,普通校的孩子看到了希望。

以上海历城中学为例,其中考升学率在浦东新区内排名百名开外,每年100多名初三毕业生,大多的归宿是“三校”,即中专、职校、技校。有老师估计,在新中考招生细则下,应该约有5个区重点、市重点的入学名额分配到校。

一千多公里外的北京,“多校划片”也已接连降临东城【点击查看东城二手房】西城【点击查看西城二手房】、海淀、朝阳,陆续打破“对口直升”。

4月下旬,海淀区“史上最严”入学新政提出:

2019年1月1日后,区内新登记并取得产证的住房用于申请入学,将不再对应一所学校,而是通过电脑派位的方式多校划片入学;2022年起,所有用于“九年一贯制”学校登记入学的住房,九年内只提供一个入学学位,此前为六年。

此外,海淀区首次提出,自2022年起,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,“不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决”。

海淀区一名房产经纪人告诉《21CBR》记者,海淀的细则直愣愣浇熄了买家的热情:多校划片,即使买了学区房,也可能抽签进入“菜小”和“菜初”,降低了升学的确定性;九年一学位,降低了流通价值。

“区内协调解决”的杀伤力最大,开了学区房调控的先河,具体如何协调,此前没有先例参考,也没有具体政策出台。

热钱退潮

学区房交易陷入冰点,买卖双方都处于观望状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,上海的教改工作,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置;一些冷门初中过去家长不看好,后续入读优质高中的机会大增,各类学校可享受更公平的招考机会。

在“小升初”的机制下,也会传导到相关小学的择校,“哄抢好学区”的现象会减少,推动学区房价格降温。

上海我爱我家梅园中心店一名经纪人感受到,热钱在一夜之间退潮。

她告诉《21CBR》记者,去年11月底,梅园片区学区房交易高峰期,一个月内,共有121套学区房成交;临近的招远店,有经纪人一个月的业绩提成高达100余万。

新政之后,片区内成交量寥寥无几,经纪人“很难开单了”。

“去年涨价快,今年降价慢。”上海某中介直言,不少客户明确告诉他,买学区房就是为了投资。

“手里的钱多了,看来看去,学区房最能升值,去年就是卖方市场,房东拥有绝对议价权。只要房东诚心出售,没未挂牌就会有人打听到消息,往往四五个人抢着看房。”该中介说。

上海浦东热门的梅园小区学区房,均价从2020年9月底的10.38万/平米,一路狂飙至到2021年初的14.37万/平米。沾上学区概念的一手房价格也被炒,前滩板块的“三湘印象名邸”项目,总价上千万的房源在一天之内被抢光。

在北京,受“7·31”多校划片政策影响,大量买家紧急入场。与2020年初相比,年底北京热点学区房价大幅跳涨,对应中关村一、二、三小的三个小区,涨幅在20%至40%;一套59.5平方米学区房,不到50天,从815万飙升至935万。

现在情况大相径庭,交易冷清,房价也有松动。

以上海的崂山二街坊、三街坊楼盘为例,记者打听得知,2021农历新年前,36平方米学区房成交价约720万,年后同样大小房屋成交价约660万,最便宜一套为615万,降价超过百万。

新政实施前后学区房价格

打破“固化”

附着在住房上的教育资源不对等,是学区房被炒作的根源。

每一轮楼市大涨,不管一二线或三四线,学区房基本都是上涨领头羊。据学区字典统计,2020年前11个月,上海市场每成交100套,就有21套具备学区属性。

学区房与学位资源绑定、稀缺性显著,普通刚需或炒作客,一直看好学区房的保值升值的潜力。买卖学区房如同击鼓传花,上一户用完转手卖给下家,套现离场后还能分一杯羹,大家一度相信鼓点不会停。

4月末,高层罕见提及:“防止以学区房等名义炒作房价。”严跃进解读认为,高层重大会议首次提及学区房,充分说明此类问题的严峻性。

政策的敲打早有先兆。

今年以来,京沪之外,合肥、深圳、杭州、西安等热点城市也密集出台学区房调控政策,围绕多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学等,动作频频。

5月10日,宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,首批涉及9个热点学区、112个小区。

部分热点学区二手住房交易参考价格

5月13日,武汉市教育局也发布通知:坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上,“酝酿打通中心城区与新城区的界限,实施城乡一体化管理模式,采取全市融通方式招生”。

但是,学区房调控,远没有想象的那么简单。以宁波的政策为例,有声音认为,价格“被指导”的学区房业主或暂缓房源入市,需求若未平抑,或加剧供需失衡。

短期内,学区房市场迅速降温,长期来看,取决于教育改革的提速。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,近年来,学区房调控的方向,在于隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”的循环和固化,弱化房产与优质教育资源的捆绑。

他预计,后续会以推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛等方式,来降低学区房的确定性。

严跃进认为,教育资源均衡化是未来大方向,京沪等热点城市的教育改革,或成大城市学区房改革的范本。(桃乐丝为化名)

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