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路子太野!“深房理”涉房屋证券化、股份制炒房?

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5月11日,市场公开信息显示,“深圳12345”深圳市人民政府政务服务热线回复市民,“深房理”问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽等特点,给案件调查处理工作带来一定难度。

有着百万粉丝的自媒体“大V”深房理被公开举报违规炒房,事件进展广受关注。

5月11日,市场公开信息显示,“深圳12345”深圳市人民政府政务服务热线回复市民,“深房理”问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽等特点,给案件调查处理工作带来一定难度。目前,相关部门正在通力协作,紧锣密鼓开展调查处理工作,相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

今年4月8日,深圳市住建局等七部门发布关于对涉及深房理的举报事项进行调查处理的通告。根据通告,深房理被举报反映涉嫌违法行为包括:深房理教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为;深房理以合资入股、众筹等名义,向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益,涉嫌非法集资的行为;深房理提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题;深房理通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为。

复盘深房理

“买房是投资,是最大限度整合资源,尤其是首次购房,不是要把自己所有的钱来买房,而是要把所有能搞到的钱做首付款,包括众筹使得负债最大化。贷款越多越好,年限越长越好。通过负债、高杠杆投资优越房产并长期持有,是普通人唯一可复制的通往财务自由之路。”这是深房理内部的《投资通识》书中写的一段话,看起来非常具有诱惑力。

(深房理的微博页面已经很久没有更新)

“深房理”原为新浪微博大V,名下粉丝有上百万,微博信息显示其本名为李雪峰,他在介绍中称自己是房产专家。

记者曾以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资群,了解到所谓的“买房致富”大致分为几个步骤:

第一步,忽悠深圳房价只会上涨、吸引粉丝,贩卖焦虑;

第二步,收会员费,通过中介向购房会员放高利贷,甚至通过假离婚、代持、骗贷等方式绕过政策获取购房资格与凑齐购房资金;

第三步,集体买入指定的二手房小区,形成市场垄断和房价上涨的虚假繁荣,当有新的买家以更高的价格接盘,就可以实现赚钱。

有深房理原摇篮会员曾表示,深房理的操作方式大概也是如此,但会员费、咨询费、手续费仅仅只是整个“炒房致富”链条中最小的诱饵。深房理会推荐可以办理贷款事宜的公司,那些公司甚至提供落户、垫资、办理经营贷等一条龙服务,其中每一个环节都需要在中间商身上花钱。此外,据去年微博用户“7蟹姐姐”的长文控诉,深房理还会通过霸王借据和官司诉讼等方式,迫使会员资金链断裂,最后将会员所买的房产纳入囊中。

在记者获得的深房理《投资通识》一书中,深房理还详细描述了如何实现了房屋“股份”市场的流通,将房产进行股份制、证券化炒作。记者了解到,在购房之初,会员发布招募广告寻找股东或合伙人,目的就是为了共同购房并签订协议。紧接着,依照各自的出资比例,划分并持有相应比例的房屋“股份”。购房成功后,会员同样可以在平台发布房屋“股份”转让的相关信息。

股份制炒房以外,深房理小程序还开发了一个“帕累托值”模块,简略而言,帕累托可以让深房理成为“金融中介”。

怎么操作?原本在房理小程序上的“帕累托值”模块,摇篮会员可将闲置资金注入其中,同时得到相应的利息回报。另一边,帕累托资金池为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务,深房理居中收取一定的利差。

(深房理会员提供该组织的内部书籍)

4月4日,有网友曝光“深房理摇篮会员”102份炒房资料。 据“深房理装修队003”微博号公布的材料显示,一名深房理摇篮会员发布转让其占有的诺德假日花园一个房源32.33%的股份,转让时距其买下此房屋仅5个月。此外,转让“股份”的楼盘还包括龙华区的中海锦城详情户型图)、水榭春天等。

诺德假日花园、中海阳光玫瑰园等小区也被市场称为“被控盘”的小区,这两年的房价涨幅非常大,例如诺德假日小区目前66平方米的房源报价高达1150万元,官方指导价仅为705万元。最近,记者在现场采访时也发现,一些中介也在发布一些急于出售的小区二手房房源,目前有房源挂牌价已跌回1000万元在左右。

深圳楼市成交有所降温

现在,深房理的微博页面已经很久没有更新,但深圳楼市的调控仍在继续。

2021年2月,深圳市住建局连出三个文件:《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》、《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》。这意味着,深圳2021年将通过建立二手住房成交参考价格发布机制,促进二手住房市场信息透明,理性交易,来落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,此次政策也被称为“二八新政”。除了“新八条”和“二八新政”外,去年以来,深圳各部门还出台多项相关政策打击经营贷炒房、代持炒房、喝茶费等违规操作。

越来越严格的调控之下,深圳楼市也在悄然发生变化。“五一假期期间每天带了两三个客户看房,没有成交。”在罗湖笋岗,房产中介陈经理告诉记者,“这个数量比以往还是稍微少一些。”

与以往同期相比,刚刚过去的五一假期深圳楼市的表现稍微有点冷。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,上周(5月3日至9日)深圳二手房网签903套(含自助网签),环比下跌8.9%。此外,美联物业的一组近五年深圳“五一”假期的成交数据显示,深圳假期高峰成交在2017年,为817套,其次是2019年的724套,而今年“五一”假期成交数据为270套。

陈经理表示,深圳楼市调控不断升级,现在许多银行对于二手房购房者的首付款审查也越来越严,有银行要求近6个月新增的消费贷、经营贷以及30万以上的信用卡消费等必须结清,否则不予审批。此外,还有银行要求提供借款人家庭已持有不低于80%的首付资金证明。陈经理还说,他身边的许多同行都将工作重点转向推销商务公寓,虽然也很难成交,但开发商提供的佣金返点比例比较高。

深房中协根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至到2021年5月1日,全市共挂盘出售房源116703套(存重复房源,后同),环比3月31日统计到的111797套在售房源持续上升4.4%。从二手房的挂盘情况来看,业主挂盘量虽持续上升,却并未带来交易量的相应上升,这说明业主报价总体仍较坚挺,议价空间并未达到买方的心理预期,市场此前冲动盲从的行为已逐渐销声匿迹。

另根深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据显示,4月份一手住宅成交量为3502套,环比3月份5305套的成交数据,下滑33.9%。

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