上海楼市调控继续升级加码 新房均价三连跌

上海楼市经过3月快速释放后，4月交易出现回落。据上海中原地产5月6日数据显示，2021年4月上海新建商品住宅成交面积76.7万平方米，环比减少30.5%。新房成交均价自1月份以来，已经三连跌。

刚需首改唱主角 均价三连跌

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，4月初基于清明假期因素，起步不高，之后又调整一周，最低的一周成交量只有12万平方米。随后，第一批入市的项目开始领到预售证，下半月成交开始提速，最后两周都回升到20万平方米以上流量。最后一周尽管有五一假期影响，但也出现翘尾，成交量接近30万平方米。

从市场成交来看，交易以首次改善产品为主。成交前十榜单上能看出，有9个项目都是“3字头”“4字头”的产品，榜单中还有1个均价不高于3万元/平方米的刚需。从以往榜单表现来看，多数情况下有一两个6万元/平方米以上甚至均价超过8万元/平方米以上的高价产品。4月市场风格切换比较明显。

基于4月供求以刚需和刚改为主，受结构性因素影响，新房成交均价继续在低位盘整，为50282元/平方米，环比下跌2.2%。从价格走势来看，1月是高点，之后新房价格连跌3个月。

调控不断加码 第二批集中入市房源亮相

上海中原地产数据显示，4月有30个新盘领到预售证，总供应面积达到89.5万平方米，环比增加639.7%。第一批入市的33个项目绝大部分拿到预售证。基于这批房源多是刚需和刚改项目，而且位于青浦、松江、原南汇等关注度比较高的区域，也很容易转化成现实签约数据。从认筹的结果来看，绝大部分项目认筹没有触及“积分制”，至少从心态来看，前期焦虑情绪有明显缓解。不过大部分项目是从中旬开始领证，时间上有点滞后，导致4月成交量下滑比较明显。第二批集中入市的项目已经公布，并且有47个楼盘，供应量明显增加，缓解供需矛盾。

卢文曦表示，在公布第二批集中上市新楼盘的同时，也对认筹方法做了细化和调整。主要是针对第一批使用认筹新方法的项目中发现的新现象，新问题做及时管控。比如不允许有挑客行为等，并且对一些违规的楼盘进行约谈甚至暂停认筹。这表明监管层对楼市调控的决心，一系列举措对稳定市场情绪有积极作用。基于第二批房源在供应产品上更为丰富，尤其是改善产品数量增加，预计在新盘入市推动下，5月仍有不错表现。

五一小长假新房成交超14万平方米 同比减少10.2%

随着市场交易节奏恢复正常，今年五一假期上海楼市成交相对平稳。上海中原地产数据显示，“五一”小长假期间新建商品住宅成交14.1万平方米，比去年假期减少10.2%。

卢文曦表示，今年假期成交比去年减少一成，但从交易绝对量来看，仍属于正常范畴内。一方面，随着供应的集中释放，尤其是刚需和刚改项目的集中入市，支撑起交易数据。另一方面，目前市场中二手房价格仍较为坚挺，从性价比的角度来看，新房还是具备不少优势。最后，随着一系列调控举措出台，对于新房销售中的乱象给予震慑和制止，给予买家入市信心。预计在供应的支撑下，5月仍会有稳定发挥。