5月8日是北京最大规模集中土地出让开启的日子，众多开发商摩拳擦掌，欲拿下充足“粮草”以备未来发展。其中，树村、金盏、王四营、豆各庄地块的关注度颇高，成为土拍热点地块。
本次竞拍规则同过去有诸多不同，最新设置了房屋销售价格引导机制，以及竞拍政府持有商品住宅产权份额的竞拍规则，从多方面规范土地市场价格，防范高价地的出现。
北京某待开发地块 陆肖肖摄
土拍盛宴即将开启
根据北京市规划和自然资源委员会关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中招拍挂出让住宅用地的有关要求，2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告，并公布了本年度第一批集中供地的名单。
总体来看，本次30宗供应地块建设用地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，起始总价达1035.81亿元。本次供应地块中，主城区供应数量占一半，其中朝阳【点击查看朝阳二手房】区10宗，丰台【点击查看丰台二手房】、海淀【点击查看海淀二手房】、石景山【点击查看石景山二手房】分别供应2宗、2宗、1宗。
从供应结构上看，土地供应方式多样化，大部分项目执行套内7090政策，本次供应土地一半采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式，区位条件较好的地块，引入了竞报政府持有商品住宅份额的交易方式。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析，北京本次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控，集中性推出优质地块，促使开发商理性拿地，结合自身的财务状况谨慎拿地，一方面缩小了优质地块的竞争，有利于房地产市场的稳定发展。其次，本次供应的地块区位相对优越，也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。
合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，从北京的推地条件中可以看出，北京将在土地市场实行“一地一策”，根据每一地块的属性特点，调低竞价上限的同时，制定针对性的竞价附加条件。未来，在“一地一策”的方针下，相信还将产生更多变量。
一地一策 严格限价
在一次性公布30宗地后，4月16日，官方发布了29宗地的补充公告，详细披露了土地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积及竞报“国际人才社区住房”上限面积。
本次土地集中供应的一大特点是，首次引入房屋销售价格引导机制，成为稳定未来上市房价的重要政策工具。也就是说，此次出让地块全部限制了价格天花板。北京住建委分析，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，由住建和规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。企业在保证自身合理利润的同时，可以确保未来住宅产品质量的提升。
本次土拍的另外一大突破点还在于，竞拍政府持有商品住宅产权份额的将成为企业竞价条件之一，共有6宗地被设置了这一竞拍规则，政府持有商品住宅产权预设份额被设置为20%。多宗土地的挂牌文件显示，“本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时本次出让宗地设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。”
这一新的竞拍规则官方在此前已经有所披露，此前两次暂停出让的海淀树村、朝阳区金盏地块的补充公告中，曾经介绍了这种新的竞拍方式，按照规定，该类房屋五年内不得出售，购房人购买时只需要支付个人比例的房款，五年后可以再上市交易，到时政府只按产权比例收回原值房款，市场分析房地产市场一种新型共有产权房——共有产权商品房或将诞生。这一次，此前暂停的三宗地块重新被摆上了拍卖台。
郭毅分析，北京市新推出的共有产权商品房，是为了避免地王的出现，避免新的高价地的产生，对市场稳定的预期造成干扰，引发市场不稳定因素。北京在推进新的土地出让方式，针对不同地块，会从细节方面对土地市场进行调整。
中原地产首席分析师张大伟表示，从此次竞拍规则来看，土地市场不太可能出现地王了，北京摁住地王的决心非常坚决。30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。北京土地集中供应考虑了市场的价格稳定，有利于2021年下半年市场平稳。
回顾地王的“利差”越来越小
在政府进行土地市场多方调控的当下，土地被严格限定了价格天花板，地王或许会很难再出现。作为房地产市场的风向标，土地的冷热备受市场关注，以往的地王项目更是吸引了诸多目光。而北京市场上曾经的地王项目如今怎样了呢？
2012年7月10日，中赫以26.3亿元、16400平方米的回购房面积拍得北京万柳地块，成为当时北京新地王，在刨除回购地面积的折算后，万柳地块折合楼面地价约为4万元/平米，如今该项目为目前二手房市场约20万一平的万柳书院。仅看拿地价与售价差值的话，开发商是具备利润空间的。
然而，随着调控的深入与市场更加成熟，地价与售价之间的差距越来越小。
近年来北京市场上众多地王都出自丰台。2015年10月20日，丰台樊家村地块遭到开发商激烈争抢，据计算，该地块成交后，其住宅部分楼面价高达7.5万元/平，刷新了北京单价地王记录。项目建成后售价约为11.2万元。
2019年的地王仍然花落丰台区，7月15日，经过56轮激烈竞价，中海以79.4亿元，18.79%的溢价率，楼面价6.6万元/平方米，将北京市丰台区造甲村地块收入囊中，成为当年北京总价地王，该地块后来成为中海甲叁号院项目，单价约10.6万元。
2020年5月9日至5月19日，北京市丰台区分钟寺拍出了3个相邻的住宅地块，这三宗地相继被合生以179.6亿元的总价拿下，其中一块土地的楼面单价高达7.6万元/平方米，成为去年的北京地王。后来合生引入了两家房企共同开发，其中一个新房参考价10.6万元；另一个参考价12万元；一个是合生独自开发的合生·缦云，价格待定。
有分析人士指出，北京市场上的地王项目基本上能代表了北京楼市建筑品质的最高水平，但由于成本高昂，存在着一定的开发风险，后续还需要精心打造产品才能获利。
本文来源：华夏时报
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