深圳大力降温楼市：行政调控、增加供应双管齐下

近期，深圳楼市有所降温。

深房中协中介标准指数显示，3月份深圳市二手房网签量共计4869套（含自助网签），环比2月份持续下降7.6%，同比去年3月份下滑23.6%。中原研究中心数据显示，最新一周（4/19~4/25）业主报价跌幅榜中，深圳罗湖园岭片区和福田区八卦岭片区皆下降10%以上。

去年深圳楼市成交异常火爆，房价大幅上涨，但同时楼市乱象不断。为更好地解决居民住房问题，深圳从政策端和供给端同时给楼市熄火。

2020年，深圳7·15楼市新政发布，限购限贷政策缩紧，新增“750万豪宅线”，提高购房门槛；2021年2月8日，深圳市住建局发布了3595个住宅小区二手房指导价，房屋贷款按照指导价格进行。

同时，深圳将加大住房供应，2021年计划供应居住土地363公顷，较2018年（109公顷）、2019年（150公顷）和2020年（293.2公顷）大幅增加。日前深圳已经有5个地区进行了调整二类居住用地动作，共调整了13块住宅地块。

楼市调控不断

深圳1997.47平方公里的土地面积，仅仅是广州的26%、北京的12%，其中深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。但深圳容纳了约1344万常住人口，人均居住面积27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准线。

2020年疫情期间，上半年深圳的房子却成为全国购房者眼中的香饽饽，其中不乏外地无“房票”的购房者涌入，一度推高深圳房价。7·15楼市新政出台之前，据深圳中原数据研究中心数据，从过户数据来看，2020年6月深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%，成为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。而二手房房价更是普涨，尤其是热门小区，“一天一个价”成为普遍规律。

如何真正实现“来了就是深圳人”，让“深圳人”都有房住，成为迫切需要解决的难题。2020年7月15日，深圳市住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了最严厉的住房调控政策，包含购房限制落户年限、提高二手房增值税、增加非普通住宅的价格限制等，条条精准击中当前深圳楼市发展中存在的种种矛盾，被称为“史上最严调控政策”的“新八条”出台，引发了社会各界的讨论。

2021年2月8日，深圳市住建局连出三个文件：《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》、《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》。这意味着，深圳2021年将通过建立二手住房成交参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明，理性交易，来落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，此次政策也被称为“二八新政”。

除了“新八条”和“二八新政”外，去年以来，深圳各部门还出台多项相关政策打击经营贷炒房、代持炒房、喝茶费等违规操作。2020年8月底，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在发布会上提出，深圳要把新加坡作为学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。同时，深圳还有一个目标，就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

供地、供房两者合力

4月25日，《深圳市2021年度建设用地供应计划》（下称《供地计划》）公布。《供地计划》显示，今年深圳持续发力增加居住用地的供应，计划供应363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

在居住用地上，《供地计划》明确，今年聚焦“住有宜居”，持续增加居住用地供应。为落实“房住不炒、住有宜居”精神，缓解住房供给压力，在去年居住用地供应高峰基础上，通过新增供应和存量挖潜相结合，今年将持续发力增加居住用地的供应。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，在2020年供地翻倍增长的高基数基础上，2021年深圳供地再次增加24%，一方面贯彻了近年来深圳致力于供给侧改革，从供给端放量来迎合需求的一贯思路；另一方面，也遵循了2月份自然资源部在部署“两个集中”时提出的，2021年供地量要比“十三五”年均完成量要有所增长的思路。

李宇嘉认为，此次计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，比存量建设用地中住宅用地占比（21%）明显提高。彰显了深圳向国际大都市看齐的调整思路，国际大都市存量建设用地中，住宅用地占比普遍超过了30%，很多在30%~40%。深圳未来迈向国际一流城市，就必须要在供地结构上做调整，满足人口集聚对住宅及配套用地和空间的需求。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳楼市的问题就是供需关系的问题。以往深圳采用控制需求的办法，精准打击了炒房行为，这种方法见效快但持续短暂。而且如果积累的需求过大，超过了市场平衡点后，会出现报复性反弹。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁也表示，要解决住房问题，除增加供地之外，更需要增加供房。

宋丁解释道，目前深圳小产权房上涨较快，而深圳对小产权房的定义是非法建筑，但是整个深圳小产权房的面积有接近4亿平方米。如何利用好这类存量房产来缓解供需矛盾，是政府需要考虑的另一个重点问题。

而对于在政策和供应双加强的环境下，深圳楼市未来走势，宋丁表示，深圳二手房指导价格出来后，由于部分热门区域市场价格和政府指导价格相差较大，近期市场成交量应该会出现一定下滑。但深圳需求仍十分旺盛，预计下半年，尤其是在金九银十的时期，成交量还是会有不错的表现。