新政之后《小舍得》挑动的学区房“神经”现状如何？

电视剧《小舍得》正在热播。剧中为让女儿进入母校雅德中学（全市排名第五），让儿子就读雅德附小，女主南俪费尽周折买下一套学位在此的房源。然而，雅德中学发布新政，升学规则由户籍对口变为学籍对口，之前的努力付诸东流，可谓竹篮打水一场空。

随着剧情深入，复杂的择校规则、高昂的学区房价等引发大家热议，有观众直呼：“太真实了！”在现实生活中，每个区和每个学校的招生政策皆有不同，而入学政策的变动牵引着每个育儿父母的神经。

4月23日，西城【点击查看西城二手房】区与海淀【点击查看海淀二手房】区发布2021年义务教育新政。值得注意的是，西城区是首次实施多校划片，即在2020年7月31日后于西城买房落户的家庭，孩子上学在本学区和相邻学区入学。

相比之下，海淀区的入学政策冲击力更大，人们最为关注的有三点变动：1、2019年1月1日后买房的家庭都通过“电脑派位”多校划片；2、常规小学实行“六年一学位”，九年一贯学校实行“九年一学位”；3、自2022年1月1日后，外省市或其他区户籍迁入海淀区的适龄儿童在区内协调解决。

那么，在北京新一轮加强房地产市场秩序整治的背景下，新政之后，西城区和海淀区楼市有何变化呢？

西城整体平稳 海淀小幅上升

从西城入学新政能看出，其核心强调的是多校划片，与去年相比并无太大改动，反馈在市场上也是整体平稳，学区房源需求维持正常范畴，房价稳定微涨。近期，记者以购房者的身份，咨询了在西城德胜门与金融街(6.260, -0.04, -0.63%)的房产经纪人，了解市场现状。

西城金融街的房产经纪人咨询截图

负责西城金融街的房产经纪人告诉记者；“德胜门和金融街是西城最受欢迎的片区，价格偏高而且房源有限，最近来看房的人一般，以观望为主，价格上涨也不算多，热度明显不如前两个月；此外，德胜门此前涨价较多，以约50平的小户型为例，上涨一百万是有的，其他户型没有百万也是大几十万，预计下半年就算不下降，市场也会相对较平稳。”

德胜二手房价格走势 来源：安居客app截图

据安居客app“慧眼”查询，西城德胜门4月的二手房最新均价为15.93万/平方米，较上月增长2.51%，较去年同期增长7.97%。价格走势显示，德胜门板块从2021年2月起，均价从14.75万/平方米增至15.93万/平方米，涨幅较大，供不应求。

金融街二手房价格走势 来源：安居客app截图

与此同时，西城金融街4月二手房最新均价为16.77万/平方米，比上月提升1.16%，同比提升3.91%，金融街的均价走势与西城整体的均价走势相符，但仍处于16万/平方米的房价高位之上。金融街近期上涨趋势不明显，整体市场被看好。

由此，以西城德胜门为例，2、3月份学区房价已经大幅上涨过，新政之后，二手房均价不会再度过分上涨，金融街学区房亦如此；加之当年落户必须在5月1日前才能赶上入学申请，今年想进入名校的家庭，事实上已经在此前认定购买了。那么新政后的四月中下旬，购买学区房的需求将落回正常指数。

来到海淀区，负责海淀万柳的房产经纪人对记者说：“最近该区域二手房价格平稳，看房的需求也没什么较大变化。”然而，据记者查询，海淀万柳的二手房价略有松动迹象；此外，也有中介人士反馈，海淀区第二梯队等非重点学区的成交量小幅上升。

蜂鸟社区二手房价格走势 来源：安居客app截图

安居客app“慧眼”显示，万柳二手房4月最新均价为16.67万/平方米，上涨趋势不明显。以近期火热的蜂鸟社区为例，在2021年3月达到均价19.86万/平方米的最高峰后，4月的二手房均价跌至18.41万/平方米，比上月减少7.29%，也是今年目前的最低均值。

海淀此次出台的入学新政明确2019年1月日后新登记的住房，实施“电脑排位”的多校划片，这对于一些头部重点小学对应的小区，例如：中关村(6.920, 0.06, 0.87%)三小等，将面临部分风险；反之，对于第二梯队的小学对应的小区，例如：万泉小学等，将迎来房产增值的可能性。

北京调控政策接连加码

近期，从一二线城市到三四线城市，掀起了一股打压全国各地楼市“虚火”的浪潮。北京被誉为“全国楼市风向标”，房地产市场的调控政策自然也接连加码。

事实上，新政之后的学区房购买高峰降落的部分原因，还在于北京进一步加强的调控政策。4月22日，北京市住建委发文表示，即日起，将在前期专项执法的基础上，进一步加强房地产市场秩序整治工作。尤其，对于机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题将依法从严惩处。从政策层面，抑制了学区房的投机炒作行为。

此外，房地产市场整治工作一直在进行。此前4月9日，北京市住建委执法部门联合各区房管所开展房地产市场检查，严查发布虚假房源信息、炒作学区房、违规商改住、违规群租和违规出租房源等违法违规行为，遂北京幸福居物业管理有限公司、北京润万家物业管理有限公司等26家机构被查处。

众所周知，学区房尽管与房地产相关，但究其缘由还是因为优质教育资源分配不均衡所导致。张大伟表示，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，但优质资源本身依然在那里。因此，学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡从而让优质资源增加。