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长租公寓连环爆雷!成都从源头防范化解社会风险

2021-04-25 15:31:12 来源: 央广网 举报
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四川省成都市也是长租房爆雷的“重灾区”,2020年超过27家长租公司爆雷,涉及房东和租客约12万人,矛盾一度非常激化,但最终都被及时化解。其背后有一套什么样的防范化解社会风险的机制呢?

2020年,长租公寓爆雷的新闻接连出现。所谓爆雷,是指公司出现资金链断裂,无法继续经营,仅在七、八两月,全国就有20余家长租公寓相继爆雷,北京、上海、杭州、深圳等多地发生了房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况,甚至出现一些社会不稳定的风险。

四川省成都市也是长租房爆雷的“重灾区”,2020年超过27家长租公司爆雷,涉及房东和租客约12万人,矛盾一度非常激化,但最终都被及时化解。其背后有一套什么样的防范化解社会风险的机制呢?

“巢客遇家”率先“爆雷”成都长租公寓市场风雨飘摇

2020年8月,涉及成都上万套住房的成都“巢客遇家”率先“爆雷”。

岳小八是成都市近万名“巢客遇家”租客中的一位。2019年,岳小八租的这间约45平米的一居室,月租金1800元,低于市场价300元左右。在网上看到“巢客遇家”跑路的信息后,她曾多方联系公司,没有得到任何回复。直到半个月后,房东找上了门。

“巢客遇家”跑路,“连合之家”爆雷……一时间,成都市长租公寓市场风雨飘摇,相继有房屋租赁中介爆雷。成都几十万房东、租客人心惶惶。

畅通报案通道 政府居中协调 成都及时避免社会风险

2020年8月初,成都市公安局指挥中心接到大量有关“房屋租赁公司”跑路的报警电话。

为了防范社会风险进一步扩大,成都市委政法委立即协调有关部门,及时受理广大租户、房主的投诉。

成都市委政法委初步对事件进行评估后,立即召集市住建局、公安局、信访局、市场监管局等相关部门进行会商研判。

研判会后,各部门各司其职,分头行动。首先要避免出现投诉无门的情况,成都市公安局即刻做出反应,简化报案流程,畅通报案通道。

成都市公安局副局长 周刚:当时市局指挥中心下了一道指令,全市各级公安机关特别是派出所,不得推诿。只要是房源所在地,到你那报案,必须受理。市局由经侦支队牵头,制定了统一的登记模板,发到全市各分市县局、派出所,由派出所简化这个基础性程序。

受理了群众的投诉,如何解决则是一个复杂的过程。首先,要确定的是跑路中介公司的经营行为是否涉嫌违法。

成都市高新公安分局经侦大队教导员 陈潇鸿:我们认为这个事情的关键,是它这个经营行为导致的经营不善、资金链断裂,还是从一开始这就是一个违法犯罪行为。这个是我们当时判断的比较难的一个地方。

在“隔断间”乱象和“甲醛超标”等巨大争议声中,长租公寓在2018年迎来了发展高峰期,有1400多亿元的资本进入。2018年开始,因为市场和政策的因素,越来越多的长租中介入不敷出。2019年8月8日,刚在20天前还宣称“绝不会跑路”的南京乐伽公寓称,“无力履行合同,没有经营收入,无法偿还客户欠款”。致使万人“无家可归”。最终,南京乐伽公寓被认定为民事责任,房东和租客的损失都难以弥补。

陈潇鸿是成都高新公安分局经侦大队教导员,“巢客遇家”跑路后,他被指派为该案件的主要负责人。调查“巢客遇家”公司的经营行为是否构成经济犯罪需要一个过程,而眼下最紧要的是妥善回应群众诉求,引导群众通过法律途径维权。

从去年8月4日开始的几天,每天有近百名房东和租客聚集在巢客公司所在地,想要向公司讨要说法、追讨房租。陈潇鸿组织民警维持现场秩序的同时,收集了多达一千份的报案材料。

委托给“巢客遇家”20套房源的代永芳,在去年8月6日到达现场确认状况后,选择了报案。

1997年,在政府区域改造的政策下,代永芳姐弟3人一起建造了这座5层楼房。2019年,除了用于自住外,她花费一百万元将房屋的2、3、4层重新装修,改造出30个房间进行出租,作为全家的经济来源。

得知长租中介跑路的消息,代永芳慌了神。因长租公寓采取的多为“长租短付”模式,即租客交付给长租公寓半年甚至一年的租金,房东则按月收到长租公寓支付的房租。这也意味着,代永芳只收到了一个月房租,租客预交的其余租金都打了水漂。

巢客公司人去楼空,原本同为受害者的房东和租客却产生了越来越激烈的矛盾。难题都汇集到了房东代永芳头上,正当她焦头烂额时,帮手出现了,政府组织社区干部和民警进行居中协调。

“巢客遇家”等房屋租赁爆雷后,除了房东租客自行达成和解外,通过公安机关、街道、社区等,累计调处化解矛盾纠纷1万余件。基本上制止了赶客行为,及时避免了因长租公寓跑路而可能引发的社会风险。

经过成都市警方调查,“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套,涉案房租金额达2.27亿元。连合之家涉案房源2000余套,涉案金额达6300万元。两家公司均涉嫌合同诈骗。

2020年,成都长租公寓爆雷事件中,涉及两家公司的报案材料多达8800余份。去年8月12日和9月16日,两家公司均涉嫌合同诈骗被刑事立案。目前两名犯罪嫌疑人均已移送检察机关审查起诉。截至目前,成都市公安机关共立案查处住房中介机构涉嫌合同诈骗等刑事案件15起,主要涉及23家住房中介机构,依法刑事拘留2人、批准逮捕8人、取保候审1人。

“高进低出”“长租短付”!长租公寓如何从源头规避爆雷风险?

根据成都市高新区公安分局的侦查,“巢客遇家”通过利用“高进低出”“长租短付”的经营模式,吸纳了大量的租客资金,但从调取公司资金流水显示,其经营方式不仅无任何盈利点,而且大量公司资金被公司高管挥霍使用。

成都市公安局副局长 周刚:这也是我们公安机关目前比较纠结的问题。像“巢客遇家”和“连合之家”这两个案子,追了两台豪车、100多万现金,还追了部分金银首饰,但这对老百姓造成的损失来说确实是微乎其微。你剩下的损失实际上都在过程中被损耗了。公安机关要追赃,确实很难了。

警方调查发现,这些爆雷的长租中介公司的创始人,有不少曾经进进出出于各个中介公司。

就在“巢客遇家”和“连合之家”等跑路事件渐渐平息时,2020年11月,成都市桂溪派出所,又接到类似报警信息。这次,是蛋壳公寓。

蛋壳公寓2015年成立,快速扩张,红极一时,并在2020年1月登陆纽交所。2020年10月中旬开始,蛋壳“破产跑路”的传闻不断流传,大量公寓出现断网、无人管理的状况,各地蛋壳合作的供应商也被拖欠资金。2020年11月,成都警方开始接到租户关于蛋壳的报警信息。有了处置“巢客遇家”跑路事件的经验,这次,成都市有关部门的行动更为主动,在刚刚发现苗头时就迅速介入。

2018年6月,蛋壳(成都)公寓管理有限公司在成都设立。2年多时间里,蛋壳公寓在成都管理房源约1.1万套,4.4万间涉及房东和租客约4.6万人。其中,使用租金贷人数约2.4万,在贷金额约1.4亿元。

政府部门主动出击 提前介入

为了避免蛋壳爆雷可能引发的社会风险,成都政法委与有关部门主动出击,提前介入,寻找从源头化解风险的方案。

根据成都市住房和城乡建设局总工程师杨运坤的介绍,他们原本寄希望推动其它企业收购成都蛋壳公司。如果收购成功,意味着成都蛋壳可以作为独立公司继续进行正常运营,避免受总部资金链断裂、经营失败的影响。这样既可以从源头直接化解长租公寓跑路的风险,也直接让4.6万房东和租客免受经济损失。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤:我们也找了微众银行,对接的主要想法就是希望微众银行在租金贷这块,对我们租客的租金贷有比较妥善的处理方式。微众银行对收购公司这个非常支持,愿意配合。

但是,蛋壳总部混乱的状态已经完全超出了他们的预期。

2020年11月16日,蛋壳公寓官微发布“没有破产,不会跑路”。一周后的11月24日,成都公司人去楼空。

2020年12月4日,微众银行发布公告称,“可以实现即使蛋壳租金贷租客不继续还贷,也可以结清贷款。”

今年4月6日,因未能及时充分准备披露信息等原因,纽交所宣布启动蛋壳公寓的摘牌程序,股票也被停止交易。

社区网格员等基层自治力量 主动提供服务

2018年,成都进行统一网格划分,按照约1000人一网格员的做法,招聘愿意扎根社区的专职人员,发现、搜集所属社区状况,并排查劝调一般矛盾纠纷,如今,他们已遍布在成都大街小巷,随时收集并解决群众反馈的问题。

实际上,去年5月,代永芳就曾经求助过社区网格员,在和“巢客遇家”签订委托合同时,她对公司可以给她高过市场价的房租有过怀疑,并且当时已经发生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新闻。但“巢客遇家”方面称,杭州和成都属于两家公司,成都公司经营正常,半信半疑的代永芳拉着巢客的业务员找到了社区网格员。

成都市在2017年全国首创,设立市委城乡社区发展治理委员会,推动社区发展治理。主动为群众提供服务,力求把矛盾问题解决在源头。

在社区的联络下,签订合同的当天下午,肖雅升律师向代永芳说明了“巢客遇家”房屋租赁合同中可能存在的风险。

律师 肖雅升:正常的租赁合同,如果中介公司一旦违约,那么作为房东它是可以收回房屋,然后可以清退房屋里面的实际承租人。委托合同的话,根据相关法律规定,那做出来的事情和这个事情的法律后果,可能都需要委托人来承担,这就是它最大的一个区别。

从采访期间,我们拿到的合同来看,“巢客遇家”和房东所签合同,均为《资产委托管理服务合同》。肖律师表示,从法律关系上来看,这种合同已经不是单纯的租赁合同,而是房东和中介公司建立了委托代理管理,是房东和中介公司的一种信任关系,一旦信任关系破裂,那法律的后果则需要房东独自承担。

因为合同补充条款的存在,代永芳在后期协商中掌握了更多主动权。在社区和民警的帮忙协调下,受到影响的20个租户中,有7户选择直接搬离。另外13户分别接受了代永芳提出的解决方案,房租月付,金额由之前的1230元降至700元,双方各承担一部分损失。

开设企业监管账户 加强租金监管

为了规范房屋租赁市场,成都市建立健全监管制度,从源头上减少风险。截至目前,累计开设企业监管账户338家,注销住房租赁市场主体1256家,纳入异常经营名录1832家,下架不合规房源信息约13万条,备案租赁合同约20万件。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤:去年我们专门出台了几个文件,我们要求租赁企业到我这开报告。经过我们认可的,才允许对外发布房源。发布房源之后,租金监管就更上了,发布房源时,就要宣传租金监管账号。租客在租这套房子时,就能够同时了解有个监管账号,三个月以上的租金应该存入这个监管账号。

大数据哨兵系统 上门排查 科学监控企业经营行为

为了动态掌握市场情况,及时发现风险隐患试点中的大数据哨兵系统,也在寻求对企业的经营行为进行科学监控。

2020年8月,成都警方开始与社区网格员一起定时开展扫楼行动,随时掌握企业的经营内容。

成都市公安局副局长 周刚:除了大数据以外,我们全市的公安民警、社区民警、经侦民警还在写字楼集中的地方,对所谓新业态的集中区域,通过社区民警、经侦民警上门排查。

乔羽 本文来源:央广网 责任编辑:乔羽_B7068
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