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风暴中的贝壳:“二选一”涉垄断虚实

2021-04-22 10:48:46 来源: 华尔街见闻 举报
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华尔街见闻发现,贝壳在二手房交易中力推独家协议,在多个一二线城市市占率超过50%,且拥有了定价权,疑似具备了多个垄断的要件。

国家市场监管总局罚了阿里182亿那天,贝壳找房(以下简称贝壳)意外抢了热度。

58同城CEO姚劲波指责老对手贝壳也有“二选一”的行为,呼吁国家罚款贝壳40亿。

这究竟是干不过贝壳的竞争对手在恶意攻讦,还是又一个涉嫌垄断的大平台引发众怒?

针对互联网大平台的反垄断如火如荼,作为国内最大的线上房地产交易平台,贝壳也被卷入其中。2020年,贝壳GTV(平台交易总额)3.5万亿,仅次于阿里。

华尔街见闻发现,贝壳在二手房交易中力推独家协议,在多个一二线城市市占率超过50%,且拥有了定价权,疑似具备了多个垄断的要件。

4月13日,市场监管总局等三部门召集34家互联网平台开会,要求他们自查并整改,是否有“二选一”等垄断行为。贝壳也身在其中。

贝壳式“二选一”

根据市场监管总局对阿里的处罚书,"二选一"是被罚的关键。

“二选一”即独家协议、排他性协议,禁止用户与其他竞争对手合作。与阿里类似,贝壳也有“二选一”,他们称之为“VIP服务协议”。

多名曾在贝壳上挂牌房源的业主向华尔街见闻表示,挂牌后不久就频繁接到贝壳系(链家、德佑等)经纪人的电话、微信,要求签订VIP协议。

上海人李刚去年12月在贝壳挂牌一套1500万元房产,过了几天,看房客不多,链家经纪人便在微信上给他传来一份“VIP服务协议”,并称一旦签约成为VIP后,可以获得加大曝光、排名靠前等权益。

李刚向华尔街见闻提供的“房屋出售委托协议VIP版”显示,“甲方独家委托乙方出售该交易房屋”。业主不得自行成交或者委托他人居间、代理出售房屋,否则即构成违约。

“我表示不愿签署独家协议后,链家经纪人就说我的房子户型奇葩、品质不够,看房客选择余地很多,以此催促我签协议。”李刚告诉华尔街见闻。

在贝壳找房上挂牌广州房产的王薇表示,她多次接到贝壳经纪人的电话,要求她签订独家委托协议。

“经纪人的话术是,这片区域80%的成交都是贝壳的,你不必找别的中介了,如果不签独家协议,这套房不会被优先推荐,很可能三个月都卖不出去。”王薇说,中介抓住了她急卖这一痛点。

同意签订独家协议的卖房人,可以获得一笔相对房价来说十分微薄的出售保证金,如果贝壳在承诺的时间段内将房子卖出,卖房人需要退还保证金,另付贝壳居间服务费。

“我那套1500万元的房子,贝壳承诺一个月卖出,保证金大约是4000元,实际上那段时间上海二手楼市行情很好,我没同意签独家协议,几天后就卖掉了。”李刚表示。

另外一些不愿签独家协议的业主,房子信息会被限流,甚至被截胡。广州业主程英因为不愿签独家协议,几个星期房子都无人问津,她愤而下架,找了另一个小中介门店,谈了一个买家。

就在双方准备签约前,出现了戏剧性的一幕。买家向德佑(贝壳系)中介透露了房源信息。这名中介随即发来已经下架了的房源截图,价格还是之前的175万,但却多了调价记录:近期提价25万。

中介对买家说:“你看,这个卖家根本不是诚心卖房。你看上这房子之后,他立马涨了25万!”

但实际上,程英从未调价。意料之中,买家被德佑截胡,拉去看其他房子了。

本应是促进交易的平台,却因为未签署独家协议,交易受到了阻碍。

这种独家协议在贝壳的前身——链家时代就存在。2016年前后,北京、上海多次约谈链家,要求其停止独家代理。

2017年4月,链家宣布,已在全国范围内暂停VIP房源代理服务。

但显然,链家重生为贝壳后,独家协议依旧大行其道。多名上海、广州等地的中介告诉华尔街见闻,VIP协议依然存在。

并且,一名上海链家经纪人透露,贝壳的ACN合作模式中,有一个“VIP方”,即跟业主签订独家协议的小中介,可以获得佣金分成10%。

除了C端卖方,贝壳还与合作的中介签订排他性分销协议。一份贝壳与小中介的合同显示,在新房销售中,如果“自愿”选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务”,那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%,垫佣比例为100%。否则各项分成相应减少。

业内人士认为,这是将独家协议包装为“自愿”。

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂认为,无论进行何种包装,“只要是具备市场支配地位的平台,要求用户签订独家、排他性协议的行为,就是‘二选一’。”

“相关市场”争议

根据《反垄断法》,判定一家公司是否垄断,“二选一”的垄断协议是一种,还有要看它是否具有“相关市场”的支配地位,以及是否滥用。

《反垄断法》第三条 本法规定的垄断行为包括:

    (一)经营者达成垄断协议;

    (二)经营者滥用市场支配地位;

    (三)具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

市场支配地位,是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件,或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

一般来说,一个经营者在相关市场的市场份额达到50%的,可以推定其具有市场支配地位。

而对“相关市场”的界定,是其中的关键。

国家市场监管总局对阿里巴巴的行政处罚书中,详细论证了阿里在相关市场具备市场支配地位并有滥用行为,其中,对“相关市场”的界定是“中国境内网络零售平台服务市场”,并未包括线下零售。

对于贝壳是否已经取得市场支配地位,业内仍存争议,争议焦点即为对市场界定应是全国市场,还是区域市场。

从全国数据来看,贝壳2020年的新房GTV(平台交易总额)为1.38万亿,占据全国新房交易量的8%;二手房GTV为1.94万亿,占据全国二手房市场约四分之一。

据此,包括贝壳在内的一方认为,全国范围内,贝壳市占率未达50%,并不构成垄断。

而另一方则认为,贝壳是否构成垄断,要看一、二线城市,特别是重点城市的市占率。

“房地产有很强的地域性,比如在北京,贝壳系中介在二手房的市场份额超过了50%,在郑州、天津、武汉、西安、成都,新房市场的分销比例,贝壳系加在一起也超过50%了。”景晖智库首席经济学家胡景晖对华尔街见闻表示。

根据北京市住建委最新一期存量房网上签约月统计,链家2021年3月签约套数达11627套,而排名前十的其他9家中介合计签约了4647套,链家占比已达71%,此外,排名第6的21世纪不动产也属于贝壳系。

一名成都中介业内人士表示,早在2015年链家收购成都伊诚地产后,其市占率就达到50%了,2019年-2020年,贝壳系在成都的市占率超过60%。

事实上,在近期的执法中,区域市场垄断已有相关案例,证明“相关市场”可以被限缩在单个城市范围内。

4月12日,上海市场监督管理局发布《行政处罚决定书》,对英文餐饮外卖平台“食派士”实施“二选一”的垄断行为,处以116.86万元罚款。

“食派士的规模和市场份额非常小。但在这个案例中,‘相关市场’被界定为中国上海市,‘相关商品市场’被界定为提供英文服务的在线餐饮外送平台,因而认定食派士垄断。”李晓茂说。

此外,美团、饿了么也被法院认定在江苏淮安、浙江温州存在垄断行为。

判决依据是,垄断方利用在当地占有量最大的优势地位,强迫商家签订“合作承诺书”,签订独家协议,否则将上调费率,甚至关店。

李晓茂认为,针对不同行业、不同类型的市场,执法部门会根据具体特点进行论证分析。贝壳是全国性网站,但不排除相关部门会考虑房地产交易的特殊属性。

隐性定价权

只具有市场支配地位但没有滥用,也不足以构成垄断。

而若以区域市场看,贝壳在上海、广州等地已疑似具有市场支配地位,并有滥用行为,比如二选一,以及控制价格。

一名业内人士指出,贝壳式的独家代理,严重降低房产流通效率,易造成房源稀缺的假象,同时架空了交易双方自然的价格博弈过程,让中介具有了独家定价权。

广州业主石眉认为,即使没有签独家协议的房源,贝壳也有垄断其定价权的嫌疑。她告诉华尔街见闻,有一次,她去了一个大型小区的Z中介公司,Z公司只有李阿姨看店,她自称已在该小区多年,做惯老街坊老顾客生意。

但李阿姨能提供给石眉的房源并不多,她无奈地表示,街坊委托她放盘,她提供了参考价格。但转眼贝壳app却能提供一个更可观的参考价,这让业主快速转投贝壳,不再在李阿姨处放盘。“我在这里多年,那些房子哪能卖那么高,太离谱了。”李阿姨说。

石眉说,贝壳的放盘价格普遍比周边做街坊生意的小中介贵,“业主发现贝壳能开高价后,都不再委托小中介了”。

而贝壳在市场中的定价权,不仅表现在对业主的独家协议上,还表现在它的佣金费率、渠道费率上。

在部分重点一二线城市,贝壳系具备了“控制服务价格的能力”——一旦取得头部地位,就开始上调中介费率。

2015年,链家通过并购德佑开启在上海的扩张之路,到2018年时市占率超过20%,在所有中介中排名第一。2018年11月16日,上海链家宣布提高二手房中介费率,提到3%,打破了原先上海维持多年的2%费率。

此后,贝壳深耕的二线省会城市跟进涨价。2019年12月底,郑州贝壳系所有门店宣布上调中介收费标准至3%。今年2月18日起,重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方1%、买方2%,此前则为卖方0%,买方2%。

贝壳系在新房渠道业务上,也能针对开发商有定价权。

2018年四季度起,新房市场普遍低迷,贝壳在多个城市上调渠道费。比如在北京,2017年之前,新房渠道费率在1%以下,从2018年起提到2%-3%,2019年起部分项目达到5%-8%,去化艰难项目达到10%以上。

在天津,2019年因新房市场冷清,贝壳的渠道费普遍高达3个点,甚至8个点、10个点。在合肥,贝壳几乎垄断了新房渠道市场,如果开发商不接受高额佣金费率,客户就可能被洗走。

渠道费疯狂提价,逼得地方政府出手。2019年11月,天津住建委出台规定,要求天津新房中介的佣金点位最高不超过2.5%;12月,安徽要求新房渠道佣金不超过2%。

多名开发商告诉华尔街见闻,贝壳在许多城市尤其是三四线城市的渠道费,现在仍然很高,8%-15%都有。

中原地产首席分析师张大伟认为,拥有定价权是垄断的标志之一。

律师指出,在相关市场中,“能够控制商品价格、数量或者其他交易条件”并实施了这些行为,便属于滥用市场支配地位,即垄断。

沉默的贝壳

被姚劲波公开抨击后,面对沸沸扬扬的舆论,贝壳并没有为自己辩解。

2月初,《反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式印发,直指平台经济领域。

在之后的投资者沟通会上,贝壳管理层在回答反垄断指南影响时表示,“贝壳刚刚成立两年多,所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元,2018年我们的市占率只有5.3%,2019年达到9.1%,2020年大概达到12%-13%,还有很大的增长空间。”

管理层称,公司符合反垄断指南的所有要求。显然,在此他们将“相关市场”视为全国房地产交易市场。

对于是否涉嫌垄断,在重点城市场市场份额是否超过50%,以及是否存在“二选一”的问题,贝壳方面对华尔街见闻表示,目前皆无法回应。

贝壳的沉默背后,是它对垄断的复杂感情。垄断,对贝壳这样的平台而言,是一把双刃剑。

三年前,左晖将链家打包,并大肆收购多家中小中介,一起装入贝壳,向资本市场讲述了一个产业互联网的故事,也就是中国最大的在线房屋交易平台、ACN(经纪人合作网络)模式。

与2020年的净利润27.78亿元相比,贝壳的股价太贵了。能支撑贝壳高市值的,只有它的规模和流量故事。

“要获得资本认可,贝壳必须强调市场份额,因而一直采取高投入策略,导致它最终往垄断发展,争取获得定价权;另一方面,贝壳又不想撞上反垄断的‘枪口’,因此只能沉默应对。”一名房产经纪业内人士分析称。

这也成为贝壳被一些投资者质疑的地方,投资者担心,目前的贝壳很容易成为下一个被反垄断的平台。

在3月份,贝壳上市后的首份年报出炉后,贝壳的市值一度重回5000亿人民币,而出于对近期反垄断的担忧,以及其他因素,不到一个月,贝壳的市值已跌去1000亿。

乔羽 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:乔羽_B7068
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