二三线楼市热度上升 房地产调控重点将逐渐转向

据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，随着春天的到来，楼市进入传统销售旺季。在一线城市纷纷加码调控后，其楼市景气指数出现高位回落。据国家统计局测算，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

而在二三线城市，楼市的热度有所提升。3月份，二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市，其中福州、西安等二线城市房价涨幅较大，仅低于广州。可以说，市场热度正在逐渐向二三线城市蔓延。不过，房地产调控的重点也随之看向二三线城市。

当前，房价上涨的范围依然在扩大，全面升级版的房地产调控也已开启。今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、西安、深圳等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见。

以西安为例，西安楼市一段时间以来热度太高，连续59个月环比上涨；市场供不应求，两个月诞生三个“万人摇”，这一切都呼唤调控降温。在3月31日凌晨，西安住建部门发布“330新政”，为不断上涨的房价竭力刹车。新政明确，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易；将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

西安房地产业内人士梁先生表示，调控新政实施半个月以来，部分开发商以及二手房买卖双方都在初步试探中，房屋成交量明显缩减，但价格方面影响并不明显。梁先生说：“现在有些开发商拿了地以后，价格一直上不去，本来拿地的价格比较高，价格又上不去，所以现在都在等着。因为二手房今年价格涨幅比较快，很多业主只是在试探价格，但不诚心卖。”

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此外，安徽合肥、浙江宁波也都陆续出台了新的调控措施，旨在“敲打”一下炒房群体。

在安徽合肥，新的八条调控措施中明确针对“学区房”炒房客“亮剑”，规定同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内一个初中学位。这一政策得到了不少市民的点赞和支持。有市民告诉记者：“很多人都希望孩子受到良好教育，对学区房也很渴望，但是过高、过快的上涨给市民造成很大压力。这次市政府迅速出台的政策对炒房肯定有很大遏制作用。”

合肥市住房保障和房产管理局局长许道和表示，“新政八条”出台主要目的是管控投机炒作行为。“从目前合肥市房地产市场暴露的情况来看，主要是少数人炒作优质学区房和热点区域的二手房，这次政策出台主要是管控这些投机炒作行为。”

同样房价不断飙升的还有宁波，宁波资深楼市观察员叶巍俊介绍说，在过去半年内，宁波二手房市场涨幅明显。“鄞州区板块，东部新城板块，从去年下半年以来涨了30%以上。二手房涨得特别快，原来四万左右，一下子涨到六七万。”

除了二手房，宁波的新楼盘往往一房难求。这和宁波市对新房采取“限房价”的政策有关。在同一地段，由于新房价格被限制，和周边二手房价格形成倒挂。

4月16日晚，宁波市住建局等六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知在以往限购政策基础上，扩大了限购范围，提高了购房门槛，这在宁波市房协地产研究专业委员会委员郑桂良看来，将对平稳房价起到一定的作用。郑桂良表示：“新政出来后，一定阶段内二手房市场的成交会有影响，会有下滑。此外，随着成交量的下滑，房价也会同步有所趋缓。”

为什么会出现楼市分化加剧的现象？中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市房价涨幅确实有所收窄，这和政策严厉等有关。二三线城市的楼市升温则与经营贷资金流入楼市相关。张大伟说：“其实也是一系列一线城市调控之后，有一些溢出性的资金开始进入到二三线城市投资炒作，特别是我们看到经营贷之类的资金流入楼市。”

对于后续楼市的看法，张大伟预计，短期二三线城市房价涨幅有望明显放缓，但这一波上涨有可能还会持续几个月。那么，在坚持“房住不炒”的原则下，如何实现楼市的平稳发展？张大伟认为，还需要更多时间和政策的推动。他说：“想完全抑制楼市过热，还需要更多的政策和调整，比如一些信贷政策的收紧，针对经营贷的力度应该会更大一些。另外，最近一些城市的政策针对炒房之类的打压更明显，包括对交易资源的调整和优质教育资源的增加，这些措施全部到位之后，对市场有可能作用会更大一些。”