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北京:多校划片后家长落入“冷门”学区房陷阱

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进入3月,各大家长论坛有关“幼升小”“小升初”的话题已经沸腾置顶,其中,西城、海淀作为热点区域成为话题“靶心”。受近年多校划片政策的影响,今年,学区房这一“顽疾”换了件外衣继续“火力升级”。

“春节后不到3个月,一平米暴涨3-4万!”

“就春节后才2个月,这简直脱离理性了!”

春天的脚步才缓缓而来,但升学季的硝烟因家长的“狂热”早已在房产市场弥散。进入3月,各大家长论坛有关“幼升小”“小升初”的话题已经沸腾置顶,其中,西城【点击查看西城二手房】海淀【点击查看海淀二手房】作为热点区域成为话题“靶心”。受近年多校划片政策的影响,今年,学区房这一“顽疾”换了件外衣继续“火力升级”。

升学季激活房产市场 冷门学区房“逆袭”走高

每年4月末,北京市教委及各区相继发布当年就近入学新政。但对于家长和房产中介来说,这场“时令性暗战”早已打响。比入学政策来得更早的,是升学季房产市场的回暖。

截至3月24日,中国网记者查询北京二手房【点击查看北京二手房】市场均价排名显示,位居均价前三的分别是西城、东城【点击查看东城二手房】、海淀区,三区超过北京市二手房市场均价5至6万不等。但其中更值得关注的是,在三区中,海淀区二手房均价涨幅居全市之首,且仅与上月对比,该区二手房均价涨幅就达1.55%,远超北京市二手房均价涨幅的0.14%。具体到区内各区域排名,万柳、万泉河、航天桥位居该区均价排名前三,其中,万泉河地区位居全区涨幅第二名,仅次于海淀周边地区。对照海淀区教育地图不难发现,均价排名前三的地区教育资源相对优质,与此同时,区域内教育资源的“波峰波谷”现象显著。按照学区划分,均价排名前三的区域中有2个所属海淀学区,学区内包括北京市八一学校、海淀区中关村(6.930, 0.06, 0.87%)第三小学、北京市健翔学校、海淀区西颐小学、海淀区万泉河小学等。按照以往就近入学政策,万柳地区对口小学包括中关村三小等优质校,万泉河地区对口小学则相对分散。但就全区均价涨幅程度看,万泉河地区的涨幅程度却位列全区第二。在这一区域内,以往“冷门”小区,如王公坟小区涨幅居榜首,对比上月增长14.57%,目前均价已达13.78万元/平方米,仅1月不到的时间内,该小区均价涨幅已经突破2万元/平方米。

海淀区二手房均价排名(数据来源:58同城App)

多校划片成“新话术” 中介鼓吹“名校概率论”

2016年,教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。此后,北京市及各区政策纷纷出台。

2018年,海淀教委发布《北京市海淀区教育委员会关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》,其中明确提出,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。此后,因“1911政策”带来的鲶鱼效应在海淀区的房产市场多次掀起波澜。此次的“冷门”学区房走高,也正因如此。

“1911政策就是多校划片政策,一直没有落实呢。万一真实行了,西颐小学这边的价格会涨。”近日,中国网记者致电某房产中介公司,就购置中关村三小学区房一事与该店销售沟通。得知这一情况后,该销售立即向记者推荐了蜂巢社区等小区房产,但由于均价颇高,被记者回绝。在这种情况下,销售给出了这一“曲线救国”入名校的方案。与中关村三小同属海淀学区的西颐小学,原划片小区为紫金庄园、王公坟等小区。其中,王公坟小区就是上文提到的万泉河地区均价涨幅最高的小区。根据该销售的说法,根据多校划片原则,2019年1月1日后购房,则可参与多校划片。这就意味着,购入同一学区内的低价学区房,也有可能在电脑派位中,被划入中关村三小。以“赌博”的方式,曲线入名校。这一“新话术”,带动了该地区冷门学区房的房价飙升。无独有偶,上地西里、东里,苏州桥地区、万寿路地区等都迎来了同样的“楼市波动”。

此外,该销售还向记者透露,西颐小学或将被某知名中学合并,作为投资购房,涨幅空间也非常可观。

海淀区万泉河地区王公坟小区二手房交易数据(数据来源:58同城App)

就近入学按“顺位”多校划片有条件

为推动义务教育公平,教育部及各级教育行政部门都在积极规划应对。2019年3月,教育部发布《关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》,更加明确地要求,稳妥实施多校划片,随后,多地出台实施细则。

截至4月30日,北京各区义务教育阶段政策陆续出台。按照相关政策要求,各区均深入推进多校划片,为学区房降温,减轻家长们的择校压力。其中,

东城区规定:入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

西城区规定:自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

海淀区也发布相关政策,明确自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。此外,自2020年起,海淀区新建小学和中学新增设的小学部,原则上实施多校划片。但该政策也基于一定的限制条件内。

按照海淀区就近入学政策,分为九大顺位原则。其中,第一顺位为法定监护人房产、户口均在片区内;第二顺位为法定监护人房产在片区内,户口为本市外区。而“所持房产为2019年1月1日后购置的”这一条件位列第六顺位,即在就近入学时,前5类顺位均未招满时,第六顺位才有可能参与多校划片派位方式。而据数据显示,以中关村三小等热门校为代表,仅前二顺位招生人数已经超过计划招生人数及班额,并无额外学位用于多校派位分配。

图片来源于网络

多校划片“一剂药”治不好学区房溢价“顽疾”

针对房产中介,以“优质学区”“多校划片”为话术“带节奏”的现象,海淀房管局也正式“重拳”治理。

3月23日,海淀房管局官方微信公众号“海淀房管”发布消息:近期,对上地、万柳等区域房屋交易中介机构,加大执法检查力度,对涉嫌炒作“学区房”概念等违规行为进行调查取证。目前,区房管局已检查中介机构门店134家,对存在违规行为的中介机构立案6件,停业自查2家,行政处罚2万元。

但刨除因多校划片产生的投机性购房考虑之外,学区房的溢价现象早已成为买卖双方心照不宣的默契。对此,中国教育科学研究院研究员储朝晖在接受媒体采访时曾表示:“多校划片只能减弱房产与学校一一对应的关系,但无法从根本上割裂房产与学校的联系,多校划片抑制学区房价作用有限。” 在义务教育资源仍未达成均衡的条件下,不能指望某一单项政策,能彻底解决学区房溢价问题。被推至风口浪尖的学区房,离“退潮”或许还有一段长路要走。

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