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西安土地竞拍“熔断” “摇号买地”时代开启

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为有效控制房价和地价,西咸新区作为近年来热点城市的热点地区,在土拍中设定熔断机制的情况下又推出摇号措施,是为了确保土地价格不会被过分推高的举措,对有效控制地价进而管控房价是十分具体、直接而有效的措施。

三年前,西安开启购房摇号,而今,开发商拿地也要摇号了。

2021年4月6日,西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍现场。这宗115.13亩的地块在经过中海、华润、万科、金辉等58家房企近十个小时、139轮的激烈争夺后,在下午6点达到熔断价格225080万元。根据之前的相关规定,该宗地宣布流拍,进入摇号流程。

“为有效控制房价和地价,西咸新区作为近年来热点城市的热点地区,在土拍中设定熔断机制的情况下又推出摇号措施,是为了确保土地价格不会被过分推高的举措,对有效控制地价进而管控房价是十分具体、直接而有效的措施。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示。

从土地端、金融端直接调控

近期西安房地产市场看点颇多。在刚刚过去的3月份,西安市三度加码楼市调控,调控方式由监管端和开发端转向土地端和金融端,尤其是3月30日出台的新政,堪称史上最严。而这背后,是为了抑制西安频现的“万人摇”和房价、地价火热。

这已经引起了监管部门的注意,全国多个热点城市房地产调控全面升级。根据相关机构的不完全统计,2021年以来全国各地发布的房地产调控政策高达110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳调研督导房地产市场情况以来,包括上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都和西安在内的城市,均被主管部门调研督导。

“西安此次出台新政,目的也是为了抑制火爆的楼市。”西安工程大学产业投资和研究中心主任王铁山在接受《证券日报》记者采访时表示,这次新政的一个明显特征就是监管调控由以前的开发端转向供应端。

西安3月30日出台的楼市新政明确指出,建立完善房地联动机制。结合城市发展、人口流入、住房库存等因素,合理确定年度住宅用地供应规模,科学调节供地节奏。每年一季度,发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息,稳定土地市场预期。

在需求方抑制房地产市场虚火的同时,西安也加强了住宅用地供应:西安市商品住宅用地总供应量年均增长20%以上。

西安此次新政还明确提出,存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人,不得参与土地竞拍。此外,西安将进一步严格住房金融监管,尤其是针对经营性贷款违规流入房地产领域的管控。

“在‘三条红线’融资管控收紧压力下,房企资金运用将更加审慎。”《陕西房产》主编、陕西省房地产业协会副秘书长张国政在接受《证券日报》记者采访时表示,管控资金风险,要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,坚决遏制投机炒房。

“西安3月30日新政的核心和亮点是从土地端和金融端来直接调节市场供求,比以往的仅仅从需求端和监管端的管控会更加直接和有力度,对于防止楼市过热、降低行业风险和维护行业的可持续发展都是十分必要的。”柏文喜称。

开发商拿地开启“摇号”时代

按照规则,西咸新区“熔断”的宗地现场摇号时间定为网上挂牌结束后3个工作日内。这就意味着,最迟4月9日,在西安将出现开发商“摇号”拿地的场景。

在此之前,能源金贸区出现的地王历经88轮竞价,最终以279%的溢价率成交。因此,为了避免竞争激烈导致地价过高,西咸新区在出让XXFX-XX02-40号宗地时,先是明确了熔断价格,即价格达到规定上限后将暂停出让。随后,又对该宗地块竞买做了补充说明:竞买价格达到熔断价格后转入现场摇号。这样一来,算是以“熔断+摇号”双重机制遏制地价无序增长。

“土拍采用摇号模式,意在从源头上掐住原始供应端的咽喉,刹住开发商无限制拿地、无序扩张的缰绳。”张国政表示,“土拍摇号”在国内其他城市已经有数年实践经验,这在西安土拍市场上尚属首次。

在王铁山看来,开发商首次摇号出现在肩负着创新城市发展任务的国家级新区西咸新区,或许有某种特殊的意义,“在新区先行先试,如果起到一定的效果,可能会根据情况进一步推广。”

“如同当初购房摇号时,人们有对操作公正性公平性的担一样,拿地摇号也会让人存在某些担忧。同时,拿地摇号的实际效果究竟如何,还需要在细节上不断完善。”王铁山表示,其他一些城市的成功经验也可以很好地参照借鉴。

“总之,要释放‘人、房、地、钱’生产要素市场活力,打好‘人、房、地、钱’政策工具组合拳,让市场调节和宏观调控‘两只手’形成合力,保持房地产调控定力,推动房地产市场平稳健康发展,以更好地满足人民群众对多层次住房需求的美好向往。”张国政表示。

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