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新房业务营收赶超二手房 贝壳找房“进退维谷”?

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新房业务增长加速的背后,贝壳找房未来的发展走向以及其二手房似乎正在陷入增速乏力的尴尬境地

房子自古以来跟民生息息相关。而作为房产交易行业龙头,贝壳找房上市以来提交的首份答卷也成为业内关注的焦点。

2020年3约15日晚,贝壳发布截至2020年12月底未经审计的第四季度和全年财务业绩。财报显示,2020年全年平台总交易额(GTV)突破人民币3.5万亿元,同比上涨64.5%。其中,现房(二手房)GTV成交金额为1.94万亿元;新房成交量达1.38万亿;新兴及其他服务为1761亿元。

2020年,贝壳全年实现营业收入705亿元,同比增长53.2%;实现净利润27.78亿元,首次实现美国会计准则下的全年盈利,经调整后净利润为57.2亿元,同比增加了245.4%。

根据贝壳CFO徐涛的介绍,截至2020年末,年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%,而2019年仅为19%。

新房业务增长加速的背后,贝壳找房未来的发展走向以及其二手房似乎正在陷入增速乏力的尴尬境地。同时值得一提的是,3月20日,有消息传出,链家上海突然下架了上万套二手房。据称,此次二手房源大量下架与去年开始实行的上海二手房新规有关。

既当“裁判”又当“运动员”

公开资料显示,2018年,脱胎于链家的贝壳找房正式成立,贝壳找房承载着左晖更大的野心,在他的设想中,贝壳找房有望建成中国最大的互联网房产平台。

贝壳找房提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。公司号称用“真信息”“真价格”“真体验”“真服务”建立全行业基础设施重塑消费者体验。

截至2020年12月31日,贝壳平台连接的经纪人超过49万,同比增长37.9%;连接的经纪门店数超过4.69万家,同比增长25.1%。

2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿,由链家贡献的新房交易GTV为2767亿元,通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV为1.11万亿元。另据财报显示,2020年贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上,且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

不难看出,左晖希望把贝壳找房做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台。那么,链家就既是中介行业制定游戏规则者,又是参与者,既是“裁判”,又是“运动员”。

贝壳APP显示,目前贝壳找房首页共分为二手房、新房、租房、海外和商铺办公六个板块。以上海为例,在找经纪人一栏,按照贝壳分从高到低排列,前100位经纪人全部为链家门店经纪人,未看到有其他门店的经纪人。

一位不愿透露姓名的业内人士向观察者网表示,贝壳在上海只和链家合作,与其他经纪门店门店没有合作。链家在主要城市北京、上海的市占率很高。

同时值得一提的是,2020年9月16日,天猫与易居发布战略合作,联合推出“天猫好房”平台。天猫好房宣称:“至少在未来的3年内不赚钱,所有收入100%补贴购房者。”天猫好房的诞生一度被认为是贝壳找房重要的竞争对手。

上述分析人士指出,贝壳成为房产流量一大平台,随着房地产市场进入存量时代,拥有客源即拥有更大话语权;平台化趋势下房地产市场资源有望进一步整合,但也存在资源过于集中的隐患。

沦为开发商代理?

值得一提的是,近年来,链家正在不断抢占新房空间。越来越多帮开发商卖房子的贝壳找房,也被业内戏称“沦为开发商代理”。

财报显示,2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元,同比增长49.5%;全年存量房营业收入为人民币306亿元,同比增长24.4%。

2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿,同比增长85%;全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元,其协同开发商营销、去化能力突显。

不难看出,2020年贝壳新房业务营收已经超过存量房业务。有多次看房经历的吴波(化名)向记者表示,其此前曾多次到临港新区看房。彼时,其就发现附近的中介到处都是链家的中介。

一位行业观察人士向记者表示,现在开发商在新房领域逐渐走渠道销售。对于贝壳来说,新房可能会是一个很好的导出渠道。此外,消化压力之下,房企对于渠道销售也给了很多的佣金。而且相对于二手房来说,新房销售相对简单,只需要把客户领到售楼处做好登记确认,现场还会有销售进行详细介绍。不过,上述观察人士指出,不排除贝壳二手房陷入扩张瓶颈的问题。

值得一提的是,新房业务并不是“贝壳们”的长期“饭票”。贝壳董事长左晖此前曾深夜发文称,开发商一直有房地产“夜壶论”,其实渠道也是开发商的“夜壶”,市场不好时拿出来用用,市场好了就放回去。换言之,新房业务的业绩跟市场关系密不可分。

收入的增加也拉高了整体的成本。财报数据显示,报告期内,贝壳营收总成本从2019年同期的116亿元增长至2020年第四季度的172亿元,增幅为48.2%。贝壳方面表示,主要原因是关联代理商和其他渠道的分割佣金以及薪酬的增长。

具体来看,2020年第四季度,公司用于连接代理商和其他销售渠道的佣金收入成本从2019年第四季度的55亿元增加至87亿元,增幅为59.2%。贝壳方面表示,增长的主要原因是通过连接代理商和其他销售渠道完成的新房住宅交易数量的增加。

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