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学区房“降温模式”已开启

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之所以说,上海新政无法让学位房从根本上“降温”,就是因为在优质教育资源缺乏的情况下,单纯靠设计“分蛋糕”的规则,解决不了供需矛盾,缓解不了虎爸虎妈的焦虑。

楼市供给端放量增长,学区房热就是过去式了。

李宇嘉

上海“学位新政”引起极大关注。核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。从2022年开始,上海名校高中50-65%的“初升高”名额,要公平地给到各个区或学校。这样做的结果,就是对口直升的初中,直升名校高中的名额减半,初三毕业排名35%以后的,原来妥妥直升,现在悬了。于是,有媒体直呼,学位房要凉了。

我不认为,学位房马上就凉了,但一直高烧不退的学位房,“降温”模式已开启。之所以说,上海新政无法让学位房从根本上“降温”,就是因为在优质教育资源缺乏的情况下,单纯靠设计“分蛋糕”的规则,解决不了供需矛盾,缓解不了虎爸虎妈的焦虑。名校之所以有名,就在于喜人的升学率。高考看的是一本率、重本率,中考看的就是考取名校高中的比例。

名牌初中的学生,多数不是凭借直升名牌高中这个平台,从“差生”一下逆袭为“学霸”的。原来的对口直升,也是要参加统考的,只有统考排名靠前的,才能进入名牌高中的重点班。以广州名牌高中为例,30个班的高三年级,重点班不过5-6个。对学校和教育局的KPI考核,就是升学率,资源当然会倾斜过来。所以,进入这5-6个班,考上985、211的概率大,家长深谙此道。

层层传下来,划重点班的潜规则,从初中就开始了。所以,虎爸虎妈们如数家珍的一所好学校,牛小学也好、牛初中也好,绝非是一朝一夕形成的。这个过程,从区教育部门重视开始,然后学校强化管理,师资力量配备,传导至教学理念。这个过程,与爸妈争相把小孩送到名牌学校以及小孩之间相互竞争一起,形成了路径依赖。

对口直升“名牌高中”的名额减少很多,会发生什么?在那些本来就是名校的初中里,娃娃们会更加奋发图强,父母们会更加“鸡娃”。对于你来讲,小孩“小升初”时,会不会把他送到这个学校呢?显而易见,因为在名牌初中上学,考上名牌高中的概率更大。当下的国人,在什么事情上会持“有1%的机会、付出100%努力”的姿态呢?小孩考上名校一定位列其中。

那么,如何上这个名牌初中呢?那自然是“小升初”时能到这个初中就好了。“小升初”时,不管对口直升,或划片摇号、积分入学,学区房的作用很大,这就回到原点。所以,顺此推理,聪明的家长看到,名牌小学是娃娃开挂的起点。竞争链条传导下来,就导致以学区房为载体的小学和初中学位被争抢,也就出现了学区房一夜之间涨几十万也不鲜见的现象。

但是,祸兮福所倚,福兮祸所伏。学位房太热,价格奇高,造成学位享有上的巨大差距。买不起学区房,孩子就读不了好学校,考不上好大学。不管这个逻辑是否正确,但很多百姓心里这么认为。一旦涉及到民生的不公,改革就是必然的,供给侧持续做文章,优质教育资源在酝酿,而学区房降温也刻不容缓。名额均分、大学区制、公民同招,都在弱化学区房。

多校划片、大学区制、名额均分、公民同招等,共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈,大家都拼成绩、拼竞赛。一旦竞争大了、开始拼成绩了,学区房的作用就降低了,这个效果从初中学区房就开始了。也就是说,名校或许还是名校,还是很难进门,但它和学位房的关系越来越疏远了。相反,教育理念开始趋同,大家都更加重视学习习惯、教育培训等。

还有一个新变化就是,不管基于教育考核,还是招商引资、吸引人才,或是为了激励房地产,当下不少城区都在举全力引进人才、引进名校、跨区吸引优质生源。以广州为例,新兴区域新引进的师资力量远强于老三区,黄埔、南沙、番禺、白云等引进公办名校、优质民校,重点班办得风生水起。只要产业和人才集聚,自然就驱动新的名校。供给端放量增长,学区房热就是过去式了。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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