学区房“降温模式”已开启

楼市供给端放量增长，学区房热就是过去式了。

李宇嘉

上海“学位新政”引起极大关注。核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区（校）”为主。从2022年开始，上海名校高中50-65%的“初升高”名额，要公平地给到各个区或学校。这样做的结果，就是对口直升的初中，直升名校高中的名额减半，初三毕业排名35%以后的，原来妥妥直升，现在悬了。于是，有媒体直呼，学位房要凉了。

我不认为，学位房马上就凉了，但一直高烧不退的学位房，“降温”模式已开启。之所以说，上海新政无法让学位房从根本上“降温”，就是因为在优质教育资源缺乏的情况下，单纯靠设计“分蛋糕”的规则，解决不了供需矛盾，缓解不了虎爸虎妈的焦虑。名校之所以有名，就在于喜人的升学率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。

名牌初中的学生，多数不是凭借直升名牌高中这个平台，从“差生”一下逆袭为“学霸”的。原来的对口直升，也是要参加统考的，只有统考排名靠前的，才能进入名牌高中的重点班。以广州名牌高中为例，30个班的高三年级，重点班不过5-6个。对学校和教育局的KPI考核，就是升学率，资源当然会倾斜过来。所以，进入这5-6个班，考上985、211的概率大，家长深谙此道。

层层传下来，划重点班的潜规则，从初中就开始了。所以，虎爸虎妈们如数家珍的一所好学校，牛小学也好、牛初中也好，绝非是一朝一夕形成的。这个过程，从区教育部门重视开始，然后学校强化管理，师资力量配备，传导至教学理念。这个过程，与爸妈争相把小孩送到名牌学校以及小孩之间相互竞争一起，形成了路径依赖。

对口直升“名牌高中”的名额减少很多，会发生什么？在那些本来就是名校的初中里，娃娃们会更加奋发图强，父母们会更加“鸡娃”。对于你来讲，小孩“小升初”时，会不会把他送到这个学校呢？显而易见，因为在名牌初中上学，考上名牌高中的概率更大。当下的国人，在什么事情上会持“有1%的机会、付出100%努力”的姿态呢？小孩考上名校一定位列其中。

那么，如何上这个名牌初中呢？那自然是“小升初”时能到这个初中就好了。“小升初”时，不管对口直升，或划片摇号、积分入学，学区房的作用很大，这就回到原点。所以，顺此推理，聪明的家长看到，名牌小学是娃娃开挂的起点。竞争链条传导下来，就导致以学区房为载体的小学和初中学位被争抢，也就出现了学区房一夜之间涨几十万也不鲜见的现象。

但是，祸兮福所倚，福兮祸所伏。学位房太热，价格奇高，造成学位享有上的巨大差距。买不起学区房，孩子就读不了好学校，考不上好大学。不管这个逻辑是否正确，但很多百姓心里这么认为。一旦涉及到民生的不公，改革就是必然的，供给侧持续做文章，优质教育资源在酝酿，而学区房降温也刻不容缓。名额均分、大学区制、公民同招，都在弱化学区房。

多校划片、大学区制、名额均分、公民同招等，共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈，大家都拼成绩、拼竞赛。一旦竞争大了、开始拼成绩了，学区房的作用就降低了，这个效果从初中学区房就开始了。也就是说，名校或许还是名校，还是很难进门，但它和学位房的关系越来越疏远了。相反，教育理念开始趋同，大家都更加重视学习习惯、教育培训等。

还有一个新变化就是，不管基于教育考核，还是招商引资、吸引人才，或是为了激励房地产，当下不少城区都在举全力引进人才、引进名校、跨区吸引优质生源。以广州为例，新兴区域新引进的师资力量远强于老三区，黄埔、南沙、番禺、白云等引进公办名校、优质民校，重点班办得风生水起。只要产业和人才集聚，自然就驱动新的名校。供给端放量增长，学区房热就是过去式了。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）