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银行下狠手300万房贷2个月内还 炒房客投资秒变刚需

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随着监管部门加强对经营性贷款流入房地产市场、股市的核查力度加大,部分违规挪用贷款资金行为也被查出,且按照合同要求,相关贷款人已被要求提前还款。

导读:从央行房贷集中度管理新规发布以来,多位业内人士向记者表示,新一轮的楼市调控堪称有史以来最为严厉,“房住不炒”依然是房地产行业的主旋律。

随着监管部门加强对经营性贷款流入房地产市场、股市的核查力度加大,部分违规挪用贷款资金行为也被查出,且按照合同要求,相关贷款人已被要求提前还款。

“炒房客”被逼成“刚需族”

“去年初贷款投资了套浦东的房子,结果被银行收回贷款,无奈卖了两套名下房产来还钱。”一位上海楼市投资客说。

上述人士去年初从总部位于深圳的某股份制银行贷款几百万,名义是企业经营贷款,但实际上挪用资金在黄浦江沿岸购得一套千万价值的住宅。近期银行突然通知其提前还贷,于是他情急之下只能卖掉家里两套小房子来筹集资金还上贷款。这下,原本投资的住宅变成了“刚需房”。

“本来以为股份制银行不会管得这么严,没想到今年都是严格对待。”上述人士称。

这样的案例并非个例。

此前,有微博用户上传了一份《个人贷款提前收回告知函》,由于被查出“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”,一股份制银行宣布合同项下500万元贷款提前到期,要求在3月底之间归还全部贷款本息。但值得注意的是贷款合同签订的时间是今年1月25日。

此类事件发生的背景是,今年1月,上海银保监局发布上海地区房贷新政,明确要求辖内银行倒查半年相关业务,对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查,并首次公开提出拦截机制。当时有业内人士表示,这将有力斩断信贷资金违规进入楼市的渠道,可能会使一些房产终止交易。

而更早之前,去年4月,央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会,严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

“这三个月要好好查”

一城商行人士对21世纪经济报道记者表示,去年3月、4月、5月这三个月是经营贷流入楼市的旺季。因为那时候受到疫情影响,经济环境恶化,加上监管要求银行让利小微企业,低利息的经营贷是主要鼓励的方向,与住房贷款之间形成了价差和套利空间。

而银行却找不到好的资产,迷失了方向,甚至有些基层人员为了完成业绩指标去指导客户如何套取经营贷买楼,当时上海、深圳、杭州、合肥等地都出现了类似的乱象,乱象丛生的地方通常是疫情之后房价出现快速增长的地区。

去年下半年在监管三令五申之后,经营贷入楼市的情况开始好转,银行的风控趋严。

目前的倒查流程是:银行先展开自查并进行整改,然后监管部门会进行抽查并要求银行整改。如果后期监管对于整改仍不满意,还会推出更多监管措施,比如约谈甚至暂停业务。这也是让银行有所忌惮,有所不为的原因。

三种情况要提前还款

21世纪经济报道记者了解到,目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的分三种情况:

情况一:银行或监管部门拿到相关证据。

情况二:前期由于获得了“睁只眼闭只眼”的客户经理的支持,去套取经营贷的,由于自己资金链出现问题还不上贷款,而动了“歪心思”,寄希望于借银行管理疏失而要求银行免除部分利息,或者延后还款的。银行可能要求其提前还掉全款。

情况三:监管抽查的过程中发现资金链路存在问题,要求银行倒查并追回贷款。

从21世纪经济报道记者目前获得的信息来看,一是银行并没有在自己倒查的过程中发现很多经营贷入楼市;二是在配合监管抽查的过程中,一旦被发现资金的最终用途是买房,则会出具告知函要求客户提前还款。

“现在的客户也很精明,会从A银行套取经营贷之后迅速打款至B银行,那A银行无法通过开在本行的账户查到资金的最终流向。而监管可以要求B银行协助调查,这样穿透式地去看整个资金链路,很快就能明了最终资金是不是流向楼市。”上述银行人士称。

北京、广州也已出手

“前段时间有几个被要求提前还款的案例出现,合同也有这项规定,近期没有了,监管最近核查力度很大,大数据每天都在跑。”3月9日,一家国有大行个人贷款经理对21世纪经济报道记者称。

与此同时,一位房地产中介人士对21世纪经济报道记者反映,近期北京中关村某小区去年11月成交的一套房子被重新挂出来了,“据说是被查出来了,银行要求提前还款。”

2月1日,北京银保监局发布严查个人信贷资金违规流入房地产市场的公告,称针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利,挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”等相关舆情,第一时间开展大数据筛查,并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函。

同时,北京银保监局还要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查,重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题,并要求银行对发现的问题立即整改,加强内部问责处理。

不久,北京银保监局联合人民银行营业管理部等部门对相关银行开展房地产市场专项核查,重点核查全款购房,尤其购房人或是直系亲属近期申请过经营贷的,更是重点中的重点。

对于21世纪经济报道记者提出的“挪用经营性贷款用于购房”是否还有操作空间时,上述国有大行个人贷款经理表示:“完全没有空间了,最近监管核查力度很大,操作不了。”

此前,针对长期以来信贷资金违规流入房地产市场等乱象中借款人违规成本过低、守信意识不强的问题,北京银保监局还强调要完善合同约束机制,要求银行签订个人经营性贷款合同时,应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款,并充分提示借款人。

21世纪经济报道记者了解到,不止上海和北京,在广州,一线信贷经理称,现阶段广州依然在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况,“如果被查到这种情况的话,借款人也要被要求提前还款的。”

而广州某国有大行的信贷经理告诉记者,这是一贯的要求,“一直以来,针对将消费贷、经营贷挪用于楼市、投资理财等违规用途的信贷资金都要求提前结清。”

而另一家股份行的信贷经理则告诉记者,过去对于这种情况,部分银行多少都存在“睁一只眼闭一只眼”的现象,但现在都在严格执行相关要求,“很认真”。

多位银行信贷人士还向记者透露,当前依然是严查阶段,“各方面一直都很严”。

根据21世纪经济报道记者此前报道,广州等地正在抓紧排查房抵经营贷违规流入楼市的情况,特别是在同一年同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。

难以禁绝但也难成气候

值得注意的是,虽然经营贷入楼市的通路看似被封堵,但通过一些中介仍有操作办法,比如在一些比较冷门的小银行,即便贷款人不是一家经营三个月以上的企业的法人代表或股东,依然可以通过声称自己是某公司实控人的身份来获取经营贷,只需要该公司法人同意并签订代持协议即可,并且审批时间很短,只有1-2周即可放款。

还有一种少数炒楼客使用的方式,是通过企业申请到经营贷,然后通过企业分红给股东的方式再进入楼市。

不过一位银行人士称,这种方法即便有人使用也是少数,目前上海楼市对于新盘进行积分摇号,深圳的二手房市场也建立了新的参考价格机制,各地楼市陆续降温,上述做法难以带动楼市再次暴涨。

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