“指导价”新政后 深圳二手房成交量降到历史低位

节前节后接连新政施压，一线城市北上广在节后恢复活跃，而连遭“痛击”的深圳楼市，成交出现明显下跌。

据贝壳研究院数据，调控收紧预期下，市场需求加速释放，2021年以来重点城市成交量保持增长。2021年1-2月重点18城链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%，超过去年同期的3.5倍，当中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长，节后市场成交量恢复常态，而深圳在节后成交量处历史低位。

节后深圳楼市成交量跌至历史低位

在北京，据中原地产研究中心统计数据，2021年2月北京新建住宅网签2731套，二手房住宅网签12900套，新建住宅同比上涨166%，二手房住宅同比上涨255%。在上海，2020年12月二手房成交3.8万套，创下了2016年调控之后的最高纪录。今年节后，市场开始逐渐恢复。在广州，2021年开年仍然小火。广州住建局数据显示，1月份，广州二手住宅网签13064套，仅比去年12月(13754套)减少690套。一手住宅方面，据网易房产数据中心监测阳光家缘，1至-2月，广州一手住宅网签套数已达20398套，月均超万套。唯有深圳，在2020年7.15新政之后，又于2021年除夕前公布二手住房成交参考价格发布机制，首次披露深圳3595个住宅小区二手住房成交参考价格。在近期，亦有消息称深圳经营贷的房产抵押贷款将以指导价为基准打7折。银行在发放以住房为抵押的贷款时，会找评估公司报价，并在报价基础上打7折，再进行房贷，经营贷亦如此。

从深圳市房地产中介协会最新公布的数据，上周(2月22日至28日)深圳二手房网签834套(含自助网签)，环比上升130.4%，与新政前约2500套的周度网签数据比较，单周网签量下降近7成。

贝壳研究院分析，从节后周度成交数据看，需求支撑下，北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态；深圳调控效果初显，节后成交量处于历史低位。一线城市2月成交均价高位回落，北京、上海环比下跌幅度超过3%，广州、深圳二手房成交均价环比下降约1.7%。

广州，近五成二手房交易单价3万至5万

贝壳研究院数据显示，调控后，低总价刚需房源交易量占比提升，高总价房源占比下降。2月北京成交房源中，单价在5万以下房源成交占比较1月提高4个百分点；单价5万以上的房源占比均下降。

在广州，近五成的二手房成交单价在3万元至5万元之间。

北京近五成二手房成交总价在450万元以下；上海300万元，300万至500万元房源成交分别占四成、三成；广州，2月份有32.3%的二手房成交总价为200万元以下，28.8%的二手房成交总价为200至300万元，约24.7%的二手房源成交总价为300万至500万元，成交总价500万元以上房源占比14.2%。

而深圳，二月份总价三四百万元的二手房成交占比达18.3%，四五百万元的房子成交占比17.3%，500至800万元的成交占比达24.3%，近接两成(19.3%)的二手房成交总价在800万元以上。贝壳研究院分析，2月北京、上海、广州新增挂牌量、带看客户均处相对高位，供应与需求均活跃，预计北上广在调控政策不会大幅收紧的前提下，购房需求将持续释放，3月成交恢复高位；而深圳短期供求活跃度降低，市场景气度仍处高位区域，市场已出现观望情绪，预计3月市场成交量保持低位。

广州天河：新房库存仅够3.1个月卖

被称为一线城市房价洼地的广州，无论是过年前，过年中，还是过年后，买买买依旧是主旋律。由于今年官方大力倡导“原地过年”，春节期间广州将近8成热销项目售楼中心“不打烊”，想买房的人春节依旧买买买。市民陈先生，就是在春节期间看中天河某全新楼盘，节后多方托关系想找开发商先定下来，生怕抢不到。据了解，今年1月下旬以来，广州加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为，南沙、黄埔相继严控人才购房贷款，严堵“投机”漏洞，不少买家因为担心政策再出现新变化，而在2月加快入市步伐，导致春节月成交创下近3年新高。根据广州中原研究发展部监测：2月广州新房网签8585宗，环比下跌升41%，同比去年升超10倍(注：2020年2月由于疫情原因，市场“停摆”)。网签面积91.52万㎡，环比上月跌40%；对比2019年2月(春节月)，网签面积增加128%。

截至2月末，广州全市库存量为871.85万㎡，去化周期只需6.7个月，再次“探底”。11区中，天河库存仅3.1个月，“供不应求”，黄埔仅3.5个月；天河、黄埔两区大批量新货入市须到5月，预计3-4月两区将维持“供不应求”的局面。

据中地行不完全统计，3月广州全市共有14个项目有动作，3个全新开盘，1个开放营销中心，2个开放样板间，8个旧盘加推，合计将有约2700套货量推向市场。

值得关注的是，过去两年因为房价下行而频遭吐槽的增城楼市，在黄埔南沙收紧政策，隔壁东莞新近出台严厉新政后，貌似迎来楼市春天。据悉，在上周末，增城区域众多楼盘成交火热，有楼盘成交破百套，更有楼盘宣称要涨价。即便从滞后的网签数据亦可看出，上周广州网签2751套房，增城以825套居首，黄埔、南沙分别以475、418套随其后。

广州中原研究发展部认为，1-2月密集的房贷调控手段已一定程度上为热区“降温”，当前市场基本维持“量价平稳”的态势，假如保持当前稳定政策环境，预计广州“三月小阳春”将有望如期而至；如果广州跟风加码出台调控政策，将会对后市产生影响。