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北京“租金贷”变天?贷款只能拨付个人

2021-02-04 09:57:38 来源: 北京商报 举报
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业内人士指出,此次新规改变了此前“租金贷”的模式,明确禁止“长收短付”经营模式后,“租金贷”借款金额会大幅下降,禁止“租金贷”拨付长租公寓,金融机构将从针对房客和租赁企业的双重风控,变为以房客为主。

2月2日,北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“新规”),新规自2021年3月1日起施行。限制企业“资金池”是此次新规的核心内容,因长租公寓暴雷纠纷而陷入争议的“租金贷”也被进一步规范。业内人士指出,此次新规改变了此前“租金贷”的模式,明确禁止“长收短付”经营模式后,“租金贷”借款金额会大幅下降,禁止“租金贷”拨付长租公寓,金融机构将从针对房客和租赁企业的双重风控,变为以房客为主。

“租金贷”模式大变

新规中明确规定,住房租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金,收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配,长租公寓向租客收取的押金数额不得超过1个月租金,明确禁止了“长收短付”经营模式。另外,严格控制“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

“租金贷”指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,“租金贷”一般的模式是,长租公寓把房子租给租客,租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把全年租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款。

零壹研究院院长于百程指出,在长租公寓暴雷事件中,由于住房租赁企业出现困难,导致大量租客和贷款金融机构利益受损,引发了比较广泛的不良影响。上述条款等于禁止了原有“租金贷”的模式:一是由于预收租金和押金最多4个月,因此“租金贷”借款金额会大幅下降;二是“租金贷”资金禁止拨付给住房租赁企业,禁止“长收短付”,将会杜绝租赁企业形成“租金贷”资金池的风险;三是在金融机构风控逻辑上,将从针对房客和租赁企业的双重风控,变为以房客为主。

于百程进一步表示,此次针对北京的新规,市场可能会将原有的“租金贷”模式拆分成住房租赁企业经营贷款和个人租房消费贷款。两类贷款的风险各不相同,不像之前风险混在一个“租金贷”产品里。住房租赁企业经营用于企业经营,借款金额比较大;个人租房贷款如果资金总额不高,“租金贷”可能成为普通的消费贷款。监测借款资金流向也是常规风控方式,比如可以对资金转出到特定类商户(比如房产类)进行限定等。

“‘租金贷’资金性质本身很清晰,在期限、用途进行明确规范,专款专用,避免违规乱象,有助于防范风险,保护租户合法权益,促进住房租赁市场健康发展。”谈及此次新规下发的意义,光大银行金融市场部分析师周茂华如是说。

风控转向以房客为主

近年来,在长租公寓风险事件发生之后,与其“捆绑”的银行“租金贷”业务被推上舆论的风口浪尖。

对银行而言,瞄准长租公寓场景,通过第三方平台切入,能够快速获取客源。但在银行一次性受托支付给长租公寓后,就已埋下资金池风险隐患,长租公寓一次性就能拿到原本属于租客一年的钱,一旦长租公寓资金链受影响,卷款跑路,租客即便有偿还能力也可能会因为权益受损拒绝支付剩余“租金贷”,在各方压力下,银行收回贷款难度陡升。

值得一提的是,根据新规,“租金贷”只能拨付给个人,长租公寓“挪用”租客“租金贷”资金路径被“堵死”,但银行如何确保租客的资金用途也将面临考验。

“在金融机构风控逻辑上,将从针对房客和租赁企业的双重风控,变为以房客为主。”于百程如是说。

就“租金贷”这一场景来看,租期长且规律,是否有哪些方式能规避租客资金“挪用”的风险?

周茂华指出,“租金贷”初衷就是平滑租客收支和期限,但如果客户一次性将“租金贷”套现,不排除容易出现资金被违规挪用风险,除了银行完善内部审批放贷流程,压实责任外,理想状况就是专款专用,专用账户银行代为缴扣,监管定期检查等,同时保持银行、客户和租赁企业信息透明畅通。

银行场景金融敲警钟

不仅是租房场景,此前在医美、教育、加油等场景方都出现过骗贷、过分营销、倒闭和卷款跑路事件,因为场景方往往规模比较大,出现风险后对于金融机构的影响比较集中。群体性事件爆发后,银行也成为受损方,不乏有银行主动“兜底”的案例,但这样一来,银行难免承担坏账压力,这也为后续场景金融的合作模式和风控敲响了警钟。

于百程表示,实际上,在”租金贷”、培训贷等暴雷事件出现以后,金融机构出于风险考虑,已经在调整此类产品的风控逻辑。在周茂华看来,北京此次出台“租金贷”新规反映行业发展中一些共性问题,该新规有望成为全国的“样板”。接下来,银行探路场景金融过程中,还需完善内部业务制度流程,制定合理考核制度,压实责任,提升业务员合规意识;贷前把好客户准入,贷后加强资金用途管理。

乔羽 本文来源:北京商报 责任编辑:乔羽_B7068
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