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北京二手房悄热 各方出手稳预期

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虽然北京整体成交数据呈现稳中有升的趋势,但也同时出现了明显的区域分化,从区域成交数据可见,带动北京市房价波动的仍为内部城区的部分楼盘,并非整体市场的升温,通州等环京郊区域价格甚至出现不增反降的现象。

日前,在北京市房地产中介行业协会的组织下,多家房屋经纪机构参与签订了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》(以下简称“承诺书”)。

该承诺书中,除倡导各大经纪机构不得参与违法违规的房地产金融活动外,还对北京市热点区域的房产中介带看提出“降低热点区域看房频次,每套房屋每周带客户看房不超过2组”的要求。

虽然该文件只是倡议,但是链家中介人员告诉记者,区域经理已经要求片区内经纪人按照此条建议内容执行。

行业人士表示,承诺书内容一方面体现出,行业对资金违规流入楼市的抵制,另一方面表明,由于最近北京部分区域房价出现波动,其给热点区域“降温”,稳定北京房价的意图。

  房价呈现分化区域

2020年的北京楼市成交量的确明显上升。

我爱我家数据显示,2020年12月北京全市二手房网签量达20944套,环比增长21.3%,同比增长47.9%。2020年全年,北京市二手房网签量为168839套,同比2019年增长16.4%。

一位地产分析机构人士指出,2020年12月,北京房地产市场成交数据 “翘尾”,这种波动延续到2021年1月份,虽然北京整体成交数据呈现稳中有升的趋势,但也同时出现了明显的区域分化,从区域成交数据可见,带动北京市房价波动的仍为内部城区的部分楼盘,并非整体市场的升温,通州【点击查看通州二手房】等环京郊区域价格甚至出现不增反降的现象。

根据我爱我家北京区域交易数据,2020年北京二手住宅交易量较大的11个区里,成交均价从高到底依次为西城【点击查看西城二手房】东城【点击查看东城二手房】海淀【点击查看海淀二手房】朝阳【点击查看朝阳二手房】、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山,其中西城区以106479元/㎡的均价仍然位居首位。与2019年相比,2020年均价上涨的有西城(2%),东城(1.9%),海淀(3.9%)和朝阳(2.9%),其它七个城区均环比下跌,其中通州环比跌幅最大,达5.3%。

58安居客研究院院长张波认为,2020年下半年以来一线城市内部分化现象愈加明显,包括北京、上海在内的城市,核心优质地段的热度上涨明显,尤其是学区资源优势明显的区域上涨幅度更是超过平均水平。

张波表示,一般来说,学区房会在每年3-5月达到成交高点,而今年由于市场因素导致学区房的关注度在年底即开始提升,虽然目前从成交量来看,北京的二手房已经开始出现较为明显的触底反弹迹象,但房价整体还处于相对平衡状态,仅海淀、东城等区域的二手房挂牌价有所回升。

部分学区房涨幅超百万

北京市清华附小附近经纪公司置业顾问介绍,从2020年9月开始,海淀学区房就出现了不同程度的涨幅,清河五小附近小区半年时间涨幅近100万,圆明园东里某房屋2020年6月挂牌价612万,目前房屋挂牌价为753万。

该名置业顾问坦言,海淀区部分非学区房,或普通学区房的均价为8万元左右,但是优质学区附近的价格已经接近10万,甚至部分小区超过10万。

(中介机构整理提供)

据北京一家房地产中介研究机构数据显示,海淀区近期房价上升的区域多集中在万柳、中关村、上地等地。

合硕研究机构首席分析师郭毅坦言,本次价格上涨主要是集中在某些优质学区附近,“六年一学位”以及“多校划片”等政策使学籍更为珍贵。

所谓“六年一学位”是指,同一房屋地址六年只能解决一户入学申请。相关人士分析认为,2013年“二胎”政策后北京市的新生儿比率上升,而2021年为这批新生儿的入学年龄,同时,疫情之后,部分学生转入到国内就读,而这两类家庭通常更加注重教育。

上述置业顾问坦言,2020年上半年的疫情压制了部分换房人的需求,这部分需求在2020年和2021年初集中爆发,但是部分卖房人持房待价而沽,“一房多求”的现象导致了房价的上涨。

中介费折扣消失的背后

时代周报记者获悉,在北京房价悄然上涨的背景下,部分中介还缩减甚至取消了中介费的优惠折扣。

记者随后走访了几家小型的房地产中介公司,其中三家均表示,截至4月底,中介费不会打折,“五一黄金周”后购房中介费可以申请打折。

中天置地某顾问告诉记者,北京房价正处于上涨时期,中介费肯定不会打折,所以如果想要购房年前应当入手,或先下定金,这样年后的上涨就不会对总体成交价格有影响。

当记者问及其他区域的中介费是否会有折扣时,该名置业顾问称,并不了解其他门店价格。

北京市海淀区链家置业顾问告诉记者,目前二手房买卖收取的佣金费用依然是2.7%,购房可申请折扣,但是具体申请额度仍要根据大区经理的批复,与之前中介费政策并无明显变动。我爱我家职业顾问称,低于8折的佣金折扣需要向区域经理申请。

朝阳区一位链家人士则指出,此前链家推出了“连续成交3套以上的老客户(含买卖)”折扣政策,但推出不到1个季度便被取消,但其表示原因与其他经纪机构的举报有关。

“中介费折扣的缩减、取消并不代表北京整体市场的回暖,甚至不能代表北京辖区内某些县区的市场情况,北京市场的此次波动存在特殊性,其中不乏部分某些中介公司会进行夸大宣传,趁机上涨中介费。”北京一位楼市观察人士指出。

1月25日晚间,北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示,接下来,北京市住建委将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

1月中旬,北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京房地产中介行业协会发消息,要求各中介机构及从业人员严格遵守相关法律法规,严格落实“房住不炒”调控要求,不得渲染、炒作房屋成交信息,不得鼓动引导出售方随意提高报价,不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章,不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。

同样,2月1日出现的承诺书中明确,经纪机构将“不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头,不在微信朋友圈、自媒体等渠道发布、包含房价趋势、市场热度等内容的文章”。

日前,链家、贝壳等主流中介机构等APP上,查询“区域行情周报”、成交量的查询入口已经暂停对外展示。

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