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新政釜底抽薪 多家银行房贷限额 购房者或遭违约风险

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“现在几乎所有银行的房贷规模超过央行所规定额度的上限。因此,新增房地产企业贷款几乎不可能,尤其是按揭贷款,变得极为困难。”

一个“釜底抽薪式”调控楼市的手段,悄然落地了。

1月24日,有大V@大源按揭通过微博爆料称,“广州新政,个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时,该大V爆料称,在此情况下,所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

据21世纪经济报道,多家长三角银行总行及分支机构也因1月住房贷款额度用完,而发生了暂时停贷。

“现在几乎所有银行的房贷规模超过央行所规定额度的上限。因此,新增房地产企业贷款几乎不可能,尤其是按揭贷款,变得极为困难。”北京住宅房地产商会会长黎乃超1月25日对时代财经表示。

黎乃超预计,如果购房者已交首付,会给一定的缓冲期,贷款可能还会发放。但是,未来老百姓购房,利用按揭这一途径取得资金将变得极为困难。

黎乃超认为楼市可能经历一个极大的变数,“准备入市的人只能观望,因为没有杠杆。对开发商来说这也是一个极大的利空消息。”

贷款新政更加严格 指标量化

目前,全国多地房贷按下暂定键的主要依据是,2020年12月31日,人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,第一道红线是房地产贷款占比,第二道红线是个人住房贷款占比,即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

银行规模越大,其房地产贷款以及个人住房贷款余额占比越高。以被划分到第一档“中资大型银行”的工商银行为例,该银行今年房地产贷款占比上限为40%,而个人住房贷款占比上限为32.5%。而被划为第五档的“村镇银行”房地产贷款占比上限为12.5%,而个人住房贷款占比上限为7.5%(如下图)。

据光大证券分析报告,从总量看,目前金融机构按揭贷款整体占比大致在20%左右,虽然近两年增量占比有所上升,但是总体仍然稳定,若按照《通知》要求的分类监管要求上沿测算,2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿左右,房地产企业贷款预估在1.5万亿左右。

根据上市银行2020年年中数据进行测算表明:大型银行中,建行、中行和邮储银行超标;股份制银行中,招行、中信、浦发、平安,兴业超标,部分城商行超标。以上银行面临2~4年的过渡期安排。

中国社会科学院金融研究所银行研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李广子1月25日对时代财经分析,该政策的导向作用非常明显,要求各类银行对房地产风险进行有针对性的防控,适当降低贷款集中度。

“对于银行来说,解决办法一是压缩分子,压降房地产贷款规模,降低新增房地产贷款投放;二是做大分母,加大其他信贷投放力度,稀释房地产贷款集中度。 ”

为何今年刚刚开始,各地银行传出房贷超标?黎乃超介绍,这次贷款新政非常严格,主要体现出量化,央行规定了每一个银行的贷款规模。更为重要的是,贷款发放指标首次平均到每个月度里面,“一月份贷款额度用完了,自然就停贷。已经交了首付或是网签的房子,也就是俗称‘在路上’的房贷审批,只能继续等待。”

购房者或遭违约风险

由于两条红线涉及房地产贷款以及个人住房贷款余额占比,这就意味着,无论个人按揭贷款还是房企贷款均受到限制。

时代财经采访发现,广州确实存在已交首付或已进行网签,但贷款审批近两个月尚未有审批结果的情况。据21世纪经济报道以及某财经报道,上海长三角等城市、江苏等地也均出现类似情况,甚至有银行明确表示“暂停贷款”。

如果贷款很长时间都没有办理完成,是否会因违约导致消费者买不成房子?黎乃超称,目前监管机构还没有明确的说法。

“通常情况下会有两种方案,一种方案是银行与监管机构沟通商量,之前已经签了合同及网签的情况,能否计入去年的额度里?第二种方案是各地建委根据各个城市的情况定调,如果房屋没有成交,谁来负责?按违约还是双方都不承担责任,把首付或定金退还?”

在1月24日举行的国新办发布会上,中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示,《通知》对按揭贷款这一块应该影响不大,按揭贷款是非常分散的,无论是从规模还是范围,在集中度里面影响都不是太大。

肖远企还表示,银保监会今后还是要根据一直以来的集中度管理规定和《通知》的要求,密切监控银行业对房地产的融资,确保房地产融资平稳有序。

中原地产首席分析师张大伟1月25日对时代财经表示,他于1月22日分别致电过上海、深圳、广州等地分公司及部分同行,了解到的情况是“有贷款收紧的可能性,但是目前还没有影响市场成交。”

张大伟认为,房地产贷款一直在收紧,总量增幅缓慢,所以该政策的影响不会很大。对于购房者来说,他认为可能“麻烦一点”,“人们去办理商业贷款可以选一个利率最低的银行,如果不能办理,再问下一家银行,最多就是麻烦一些。”

李广子对此也认同,“如果银行集中度超标了,还可以转向其他银行去寻求贷款。从借款人的角度来看,影响也是暂时的。因为整个行业的集中度应该还不是特别高,影响不会特别大。”

央行严防“灰犀牛”

事实上,早在去年9月,人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。

当时央行方面称,调查主要是为了加强房地产市场监测,深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况,准确把握贷款风险状况,更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

去年年末,由于房贷规模巨大,国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号,银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。

郭树清于去年12月发文:“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。”“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

对于央行以及郭树清的警示,李广子此前在接受时代财经专访时曾指出,房地产按揭贷款是居民部门债务中的重要组成部分,一旦居民由于债务负担过重导致违约,其风险将传导到银行体系。如果出现大范围违约,对银行造成的风险就会比较大。

“从银行角度看,要做好相关风险调控,做好风险分散,避免贷款投放过于集中于房地产等领域,做好贷款集中度管理,防止风险过于集中。”

如今,做好贷款集中度管理的靴子落地。“这个政策对房企的存量房源的去库存将会带来重大打击。”黎乃超对时代财经称。

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