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深圳楼市“高烧不退” 住建部门再出手围堵政策漏洞

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1月19日,深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,对此前“7·15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

为了进一步规范房地产交易市场,深圳再一次对购房规则进行细化。

1月19日,深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,对此前“7·15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

其中最被关注的一条是,居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;而在此前深圳市住建局发布的“深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知”(下称“通知”)中,居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

而在最新的文件中,去年7月这条“可以登记在双方名下”的细则被明确指出不再执行。这也意味着,通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”,这种方法行不通了。

深圳是住房交易最活跃的城市之一,民间在购房资格、金融杠杆的运用上向来较其他城市大胆。随着官方加强对市场行为的规范,深圳的“炒作”氛围渐弱,市场逐渐步入平稳发展阶段,深圳楼市维持“高位运行”状态。  

官方出手打补丁

深圳住建局本次发函,可以视作是“7·15新政”之后的又一次打补丁。

2020年7月29日,深圳住建局的发函中指出,居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

2020年9月,一份由不动产登记中心关于深圳7·15新政相关条款最新执行标准细则的复函流出,其中表示复婚或再婚家庭,按照现有家庭住房套数计算,不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

这是备受议论的政策细则,当时有部分中介人士以及潜在购房者认为,“假结婚”又行得通了,但这一“空子”也很快被堵上。

2020年9月10日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合下发通知提出,深圳市住房和建设局进一步完善房地产信息平台功能,通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚、离异)信息的查询便利。

通知称,商业银行办理个人住房贷款业务,应通过房地产信息平台,查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在深圳拥有住房套数,作为贷款审核依据,有效落实差别化住房信贷政策要求。深圳住建局进一步完善房地产信息平合功能,通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚离异)信息的查询便利。

这被视作是官方“严打”假结婚来获取购房资格行为的方式,而在1月19日的这份发函中,则宣告将“假结婚”这种乱象彻底解决。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为,有部分外地的投资客通过假结婚的方式来获得购房资格“炒房”,在深圳这个现象有很多案例,中介通过“一条龙服务”来规避限购,现在这次政策是把这个堵上了,原来的政策,对假结婚是没有堵住的。

除了对居民住房登记问题进行明确之外,深圳住建局在发函中还对高层次人才的住房资格作进一步的明确。

其中指出,经市人力资源部门认定的高层次人才,在享受人才优惠政策有效期内,可凭高层次人才认定证书在深圳市购买首套商品住房,无需提供在深圳市缴纳的社保或个税证明。高层次人才家庭购买第二套商品住房的,按深圳市现行限购政策执行。

楼市高位运行

深圳住建局频繁对细则进行调整,现实的原因是,深圳楼市的“炒作”之风较盛,即使在“7·15新政”之后,深圳房地产一二手交易也没有明显熄火,依然维持在高位运行的状态。

国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一年来,70个大中城市中,深圳涨幅最高,涨幅高达14.1%,在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据,2020年12月,深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元,大幅领先于京沪广,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是广州的2.2倍。

交易量方面,据戴德梁行的数据,2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。

其中,前11个月,龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米,在全市占比27%,稳居各区之首。与2019年同期对比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

在一手房方面,深圳在“7·15新政”之后,由于存在价格倒挂,依然频现“千人摇”,众多“购房者”参与到这场“打新”的游戏当中。

但官方对“打新”行为的管理也悄然而至。2021年开年,深圳前海两大“网红盘”龙光前海天境和天健悦桂府开始进行预售,两者都要先在i深圳APP上进行购房意向登记,才能在相应公众号线上提交资料。目前,i深圳APP上“购房诚意登记”已经上线。

系统也特别提示:若购房人违反购房政策,将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金被没收、记入诚信档案等处罚。

此外,针对购房者的购房资格以及收入流水的资格审核也越趋严厉。在天健悦桂府的意向登记温馨提示中,开发商明确要求购房者提供“近半年银行流水盖章文件,需体现首付款流水、打印工资流水或能体现稳定收入,不少于月供金额的2倍”。

一名小贷公司的业务员告诉21世纪经济报道记者,银行对流水(审核)非常严格,收入和流水对不上,“会很严重”。

在对需求端进行规范的同时,深圳也应在供给侧发力。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言,官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应。

据深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》,数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

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