一线城市学区房暴涨：二手房库存之谜

1月17日，王小雱把一篇正被热传的关于上海学区房疯涨的微信文章发给他同学，疑惑地表示，上海二手房要开始暴涨了吗？

王小雱住在浦东某小区，对口公办小学是竹园小学，是典型的学区房。据其透露，近期小区内的房源成交明显比过去多，价格一周涨了10%。王小雱所居住的单元，一共12户，从2017年开始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼儿园的家庭。

事实上，上海学区房从2020年新政实施以来，变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看，均呈现快速上涨状态。

北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升，是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年，一线城市二手房价全面上涨，统计局数据显示，2020年12月，一线城市二手房涨幅中，北京涨幅明显，而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳，上海和广州已后来居上。

疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

新政出台：学区房量价齐涨

21世纪经济报道记者走访上海中介门店发现，近期学区房小区成交套数明显上涨，业主跳价严重，如果一个小区进入无房源阶段，只要有一套房子出来，业主一晚上跳价200万的案例也曾出现。

中介人员反映，2020年民办摇号新政出台后，全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化（高中暂时未受太多冲击）。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市，在本轮政策改革中，初中和小学的格局，发生了天翻地覆的变化。

上海此前学区房溢价并不强，关注度也不高。“但是在民办摇号后，这一格局可能会发生重要的变化，公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来，吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。

徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，该小区从来最少都有40多套房源在售，现在只有12套房源挂出。2020年8月，该小区一套194平方米的房源总价1880万售出，这个月初，同一户型的房源带车位以总价2700万售出；另一套位于顶楼的407平方米的户型，总价5000万，也在两周内迅速成交。

据不完全统计，目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米。而在其他一线城市，学区房也无例外在暴涨。北京最贵学区房25万元/平方米左右，深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，学区房价格高，与教育资源分配不均有直接关系。

行情不可持续？

一二手房是一个联动的市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一波行情可持续到春节后的小阳春。2020年，商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史纪录，张大伟指出主要原因有以下几点：

一，整体宽松的信贷政策，居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录，整体信贷政策相对宽松；二，调控政策虽然在下半年有所收紧，但从全年看，宽松是主流，人才政策井喷，部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求；三，疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨；四、全国区域分化，特别是东部成为领头羊，长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳，部分区域甚至继续调整。加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据，张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。

但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出，最近上海二手房跳价概率高，一方面是一手房价格上涨明显，另一方面是学区房导致。总的来说，推动这一轮房价上涨是多重因素的叠加：（1）资金流动性推动；（2）上一轮行情中（2016-2017）购房者的置换需求释放；（3）学区房的需求——放开二孩后上海在2016-2017年期间有一波户籍人口的生育小高峰。

中介、资本的集体狂欢？

21世纪经济报道记者发现，中介人员在对客户的说辞中，在释放库存不足的信息，市面上流传一个说法“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了2.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖”。对此，中原地产市场分析师卢文曦认为，上海每周新增挂牌量1万套左右，一个月在4万套左右，按照月均成交3万套来算，一个月还有1万套未成交。

据其透露，目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计，换言之，二手房没有库存数据，只有机构统计过每周挂牌数据。

卢文曦也指出，学区房其实是很小的部分，其定义的学区房对口学校是公办一梯队的，这种小区估计约占整体市场3%，不是主力。另据信栋地产创始人徐栋透露，其公司门店近期成交的二手房中，学区房占比约30%，整个上海市场成交也差不多是这一比例。

徐栋对21世纪经济报道表示，近期上海学区房价上涨可以看出，此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策，最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制，这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下，他们更倾向于买学区房；疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作，首选上海，因此生发出购房需求。

徐栋认为，资金流入上海楼市也很明显，拆迁改造、货币补偿，释放出大量购房资金；上海放开人才政策：985高校毕业生直接落户，落户政策放宽，释放出2万个购房指标；投资者通过公司购房数量增加，一般而言，在上海开公司，投资3000万就有购房资格；2020年货币宽松，导致流入房地产的钱变多；此外，大宗商品（钢铁水泥）、消费品生活资料，人工成本、地价的上涨，都汇集助推上海房价的上涨。

卢文曦则认为，这是市场出现结构性不平衡状态的表现，并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多，但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。