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北京写字楼空置率走高 市场前景依然可期

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“平价销售!”“降价出租!”“免租期好商量!”在当前的北京写字楼市场,降价促销是商家的主流口号。多家业内分析机构发布的数据显示,2020年四季度,北京写字楼空置率继续走高,市场仍未走出低谷。

“平价销售!”“降价出租!”“免租期好商量!”在当前的北京写字楼市场,降价促销是商家的主流口号。多家业内分析机构发布的数据显示,2020年四季度,北京写字楼空置率继续走高,市场仍未走出低谷。

北京写字楼空置率缘何走高,这释放了怎样的经济信号,是否意味着市场前景黯淡?笔者就此展开调研。

新商圈首当其冲

“您是打算换租吗?今年北京所有写字楼的价格,都比往年低,您今年要是换的话,会比之前便宜很多。”在北京丽泽商务区某写字楼前,一位负责招商的工作人员告诉记者。

据这位工作人员介绍,目前这栋写字楼的空置率大概在60%到70%,这差不多是整个丽泽商务区写字楼空置率的平均水平。

作为新商圈,丽泽商务区写字楼市场有其特殊性,但也在一定程度上折射了北京写字楼市场的困境。

当前,北京写字楼市场不论是租金还是出租率都处于低谷。戴德梁行发布的数据显示,2020年四季度,北京写字楼空置率环比增长0.4%,达到17%。而据高力国际发布的数据,2020年北京写字楼空置率、租金同比降幅均处于近十年高点。

“我们认为,一个城市写字楼空置率控制在10%是比较合理的水平,这既不会让空置率太高,导致市场租金太低,同时企业想要搬迁、调整,也有可选择的余地。”戴德梁行北区研究部主管魏东说,17%的空置率还是比较高的。

分区域看,北京写字楼的空置率呈现明显的结构性特征,主要表现在传统核心商圈和新兴商圈空置率走势分化。

据戴德梁行统计,2020年四季度,北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村这五大核心商圈平均空置率为10.8%,基本处于正常水平。其中,中关村、金融街的空置率只有3%,甚至还处于供应偏紧区间。

“这五大核心商圈商务环境都已经非常成熟,对于企业的黏性较高,是比较稳定的核心商圈。”魏东说,北京写字楼的高空置率主要集中在亚奥、丽泽、通州【点击查看通州二手房】商务区、亦庄等新兴商圈。

戴德梁行数据显示,当前北京新兴商圈的写字楼平均空置率约达30%。其中丽泽商圈2020年三季度空置率达80%,四季度虽有所下降,但也处于64%的高水平;通州商务区四季度空置率高达90%;亚奥的空置率也在22.5%的较高水平。

据魏东介绍,上述新商圈形成年代较晚,很多写字楼项目刚刚推出不久,消化库存尚需要时间,再加上通州、亚奥等商圈对写字楼运维品质要求较高,遴选入驻企业相对谨慎,所以库存的去化速度较慢。

三重诱因推高空置率

记者调查了解到,北京写字楼空置率高企是多方面原因导致的。首先是受经济下行的基本面影响,写字楼承租需求有所减少。

“事实上,北京写字楼空置率走高早在2019年四季度就已开始,这与经济走势密切相关。”魏东说,经济走弱了以后,反应到写字楼空置率上,差不多要滞后三到四个季度。北京写字楼市场是全国写字楼市场的缩影。

国家统计局数据显示,2018年三季度我国GDP季度增速从2018年二季度的同比增长6.9%跌至6.7%,此后GDP季度增速逐季走低,一路跌至2019年三季度的同比增长6.0%,2019年四季度维持6.0%的增速水平。

“经济下行,影响企业景气度和就业,写字楼空置率肯定会提高。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

其次是新冠肺炎疫情扰乱写字楼市场短期成交节奏、挤出部分企业、行业需求。

2020年新冠肺炎疫情在春节前后暴发,当年一季度大部分企业经济活动基本停滞,人员居家隔离。戴德梁行数据显示,一季度北京写字楼净吸纳量跌至负3.6万平方米,也就是说整个城市空出3.6万平方米的写字楼面积,这在从前是没有过的。

“2020年二、三季度,随着国内疫情防控效果显现,复工复产稳步推进,北京写字楼净吸纳量分别恢复到3.5万平方米、8.5万平方米。”魏东介绍,到了2020年四季度,人们对经济复苏已经形成比较稳定的预期,前三个季度压抑的需求集中爆发,当季北京写字楼市场净吸纳量超过20万平方米,同比增长56%。

以临近北京西站的国投财富广场项目为例,“今年六七月份,这里空的房子还比较多,8月份以后,每个月都有很多新入驻的客户。”北京鑫祥恒通房地产经济有限公司经纪人陶亚杰告诉记者。

但是从2020年全年来看,由于前三季度写字楼需求减少,当年写字楼市场的总体景气情况还是不如2019年。

具体到承租企业层面,疫情对外资企业的承租需求影响较大。据魏东介绍,外资企业成本控制更严格,对成本也更敏感,同时外资企业要考虑全球疫情的影响,即便中国的情况比较好,他们在全球整体盈利情况较差,也会对中国分支企业的成本从严控制。

记者从多位业内人士处了解到,目前北京写字楼承租需求比较多的主要是国内高科技类企业,另外还有一部分大型企业有购房需求,以备自用或投资。

记者综合戴德梁行、高力国际等机构的统计数据,保守估计,2019年、2020年两年,北京写字楼新增供给超过150万平方米。

而据高力国际华北区董事总经理严区海介绍,在2018年之前,过去10年,北京写字楼的平均新增供给量约在50万平方米左右。戴德梁行数据显示,2018年之前,北京写字楼的年平均新增供给量约为60万平方米,同样远低于近两年的年均新增供应量。

在需求减少的背景下,供给大幅增加,北京写字楼空置率走高在所难免。

写字楼市场仍有增长潜力

展望后期,从2021年来看,戴德梁行预计,北京写字楼新增供应将高达150万平方米。

魏东认为,大量的新增供应,加上全球疫情尚未完全好转,2021年北京写字楼空置率或继续走高,租金水平仍将面临下行压力。但2020年前三季度积累的需求,在2020年四季度可能消化不完,2021年一二季度还会有些需求释放,这可能对写字楼成交形成一定支撑。

从中长期来看,此次疫情可能会永久性挤出部分写字楼需求。

邹琳华说,疫情让大家发现居家办公也是很好的选择,这对部分写字楼需求的影响是不可逆的。因为多数行业都有一定居家办公条件,就算有些行业没有整体居家办公条件,但在这些行业的企业内部,一些部门也是可以居家办公的。

据戴德梁行测算,在疫情前,大中华区居家办公比例为0.6%,美国、欧洲在5%左右;疫情后,大中华区居家办公比例上升到1.2%,美国、欧洲则上升到10%。未来10年,大中华区居家办公比例可能上升到2.9%,北美可能上升到15.8%、欧洲可能上升到17.4%。

“在大中华区尤其是我国,由于文化、企业诉求不同于西方国家,许多公司还是希望员工集中办公,以满足团队培养、培训、客户面对面沟通的需求等。”魏东说,虽然疫情从某种程度上会给写字楼需求带来影响,但是不会有太大影响。

从国内一线城市横向对比来看,北京市场仍具有比较优势。据戴德梁行测算,未来三年,北京新增供应是310万平方米、上海是410万平方米、深圳是440多万平方米,北京写字楼的新增供应远低于上海、深圳。且2018年之前,北京每年新增供应水平,也远低于上海年均近100万平方米的新增供应体量。从月租金看,北京目前是337元/平方米,上海是246元/平方米,深圳是211元/平方米。

从全球市场看,北京写字楼市场仍有增长潜力。魏东认为,北京要对标东京、纽约、伦敦这些城市。北京写字楼当前的存量仍只是这些城市的三分之一左右。尽管新增供应量大会给未来销售、出租带来压力,但是从长远看,库存是可以慢慢消化的。

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