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成交16.9万套 均价3年平稳 北京二手房市场将怎么走

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统计数据显示,2020年全年,北京二手住宅成交16.9万套,同比增长16%。不过,市场并未打破2017年“3·17新政”后的平稳走势,全年交易量基本接近12年以来(2009年-2020年)的年平均水平,与2016年的高点差距仍较大。

刚刚过去的2020年,北京二手房【点击查看北京二手房】市场呈现出先抑后扬态势,即使在疫情影响之下,购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏。

统计数据显示,2020年全年,北京二手住宅成交16.9万套,同比增长16%。不过,市场并未打破2017年“3·17新政”后的平稳走势,全年交易量基本接近12年以来(2009年-2020年)的年平均水平,与2016年的高点差距仍较大。价格方面,北京二手住宅连续三年保持相对平稳态势。

对于2021年市场走势,业内预计,今年北京二手房市场将以稳为主,可能会出现稳中略升的态势。

去年二手住宅网签16.88万套,同比上升16%

“2020年整体市场呈上升趋势,成交量是2017年以来最高的一年。”回顾2020年,北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋如此表示。

新京报记者了解到,陈贵勋所在的门店在五棵松区域,主要负责紫金长安和今日家园两个小区。2020年,他所在的门店内,紫金长安小区共成交了52套,相比2019年的46套增加了6套。其中一居室3套,二居室22套,三居室和四居室分别为13套和14套。

月度数据方面,陈贵勋告诉记者,去年一二月份因春节和疫情双重因素影响并无成交,5月份因疫情结束成交量得到释放,单月成交15套,是全年单月成交量最高的月份。9月份因金融政策宽松单月成交11套,也是全年第二成交高峰。2020年全年月均成交4.25套。

二手房小区成交升温并非个例。实际上,回顾2020年,北京二手房市场克服了疫情影响,成交量同比大幅上涨。据我爱我家(3.840, 0.03, 0.79%)、北京中原统计显示,2020年北京二手住宅共网签16.88万套,同比上升16%,为2017年以来近四年的最高值。

从每月走势看,2020年北京二手房市场先抑后扬,年底呈现明显翘尾行情。具体表现为,年初疫情扰乱市场需求释放节奏,一季度成交“腰斩”,北京二手住宅月网签量均不足万套,4月回升至1.3万套以上,5-11月稳定在1.6万-1.73万套之间(其中10月网签1.4万余套,但剔除国庆长假因素后实际网签水平与8月、9月相当),12月则出现年底翘尾,网签量达20944套,环比增长21.3%,同比增长47.9%,为2017年3月以来的最高值,时隔44个月之后再次突破2万套关口。

从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看,2020年前3个月,疫情影响下北京二手住宅成交量同比下滑56%,随着疫情逐步得到控制,4月起单月成交量同比转正,年内后8个月二手住宅成交量同比增加43%,这使全年总成交量不降反增。

对此,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,2020年北京房地产市场的升温,是上半年货币宽松影响下,房贷利率下调促进自住需求正常释放所致。麦田房产亦表示,随着国内疫情形势的好转,积压的市场需求陆续得到释放,这也体现了房产的独特性,市场交易需求只是迟到,但并不会消失;此外,宽松稳健的货币政策的实施,对提升楼市预期、提升市场活跃性也起到利好作用。

值得一提的是,从历年走势来看,2020年北京二手房成交量并不突出。来自我爱我家的统计显示,2009年至2020年,12年间北京二手住宅每年平均网签17.2万套,2020年的网签量较这一水平低了2.1%。与之前三年相比,2020年,北京二手房交易规模有小幅扩大,但与2016年的高点差距仍较大;成交均价则只是略高于2018年、2019年,较2017年的历史高点仍有下跌。

对此,我爱我家分析指出,2020年北京二手房市场的表现只是“矮子里面拔高个”,整体来看量价稳中有升,市场并未打破“3·17新政”后的平稳走势。

外围城区量升、中心城区价涨,以刚需刚改客群为主

成交价方面,陈贵勋告诉新京报记者,紫金长安小区二手房成交均价11.11万/平方米,最高成交单价13.84万/平方米,最低成交单价为9.74万/平方米。此价格相比2019年的10.95万/平方米略有上升。以98平方米东西两居室为例,2020年5月份成交价格为1120万,同户型12月份成交价为1226万,上升了9.46%。

来自贝壳研究院统计显示,2020年,北京全市二手住宅成交均价60485元/平方米,连续三年保持相对平稳态势。此外,从北京麦田价格监测数据来看,2020年年底的挂牌价格与年初相比上涨了3.3%,成交价格比年初亦上涨了约10.7%。

具体到每月价格走势方面,据我爱我家北京区域交易数据显示,2020年1-4月,北京二手住宅成交均价稳定在5.4万元/平方米上下,5月有较大幅度上涨,突升至5.9万元/平方米左右,随后6-8月稳步下降,9-12月稳步上升,年底价格较年初的低温时期有所上涨,但5月以来的价格走势相对平稳。

盘点2020年北京二手房市场,新京报记者注意到,成交的二手住宅的面积结构及总价结构基本稳定,但区域分化较为明显,市场整体呈现外围城区量升、中心城区价涨的特点。

贝壳研究院数据显示,2020年,北京外围城区如房山【点击查看房山二手房】昌平【点击查看昌平二手房】大兴【点击查看大兴二手房】等区域,成交量同比增幅靠前,增速在20%以上,而中心城区中,西城【点击查看西城二手房】、东城及石景山等区域增速仅在5%以内。价格方面,4个远郊区除外的12个城区中,海淀、西城及朝阳房价上涨,东城基本持平,其余城区均出现下跌局势。其中,海淀区均价同比上涨2.4%,领先其他各区,西城以1.9%的涨幅位列第二,在多校划片实施的影响下,价格涨幅收窄。

值得一提的是,2020年北京市场需求依然以刚需、刚改客群为主,“我们门店成交的客户中,有一半是换房的,比如卖了一个区域的,换另一个区域重新买房,卖小的换大的,卖旧的换新的,还有一些是满足买房资格刚‘上车’的,或是孩子要上学的。”北京金顶街区域一门店经理表示。

陈贵勋亦表示,主力成交客群主要有刚需和改善居住两种,“在紫金长安小区内实现置换的比例有所下降,从朝阳、丰台、石景山等区域来此置换升级和满足刚需的客户占比接近80%。”

市场反馈至数据层面上,来自北京中原的统计显示,2020年,成交结构上,90平方米以下面积段产品仍为主力成交,占比达64%,主力户型以两居室为主,其次为三居室。

此外,在疫情影响下,购房者相比之前,更加注重小区的物业管理能力,因此,人们在购房时,更倾向于楼龄新、物业配套优的社区,低楼龄房源的成交占比得以提升。据贝壳研究院统计显示,2020年楼龄在10年以下的二手住宅成交占比提升了2个百分点,楼龄在30年以上的房源成交占比相应下降了2个百分点。

业内预计2021年市场呈稳中略升态势

在市场先行指数上,来自贝壳研究院统计显示,2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,二手房业主调价中降价次数占比86%,同比基本持平,市场价格预期仍不强。此外,房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依然较慢。

对此,许小乐认为,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

展望未来,21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡认为,2020年北京二手房成交量是北京二手房市场的正常体量,预计2021年北京二手房市场走势以稳为主,可能会出现稳中略升的态势。

陈贵勋表示,从目前来看,2021年一季度,中高端商品房或将成为成交主力。而各小区库存房源较少,会直接影响成交量,不过,只要有符合市场价的房源,还是会有不少客户选择接盘,成交量取决于新增房源量。综合来看,市场还处于上升通道。

我爱我家研究院分析认为,“房住不炒”已经成为国家长期战略,未来北京二手房市场很难复刻2009年、2016年的量价大涨,但在基本盘的支撑下,北京二手房市场也不会大幅降温,平稳将是未来的主旋律,2021年量价有望在2020年的基础上继续小幅回升。

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