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走出“先抑后扬”行情 楼市已被重新激活

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对于房地产市场而言,2020年大致经历了先抑后扬的过程,市场被重新激活后,商品房销售规模最终超过了去年,但不同城市却呈现出迥异的面貌。

在2020年伊始,或许没有人想到,一场突如其来的新冠肺炎疫情会让整个房地产市场受到重挫。而在疫情严重时,或许也很少有人会预料到,从年中之后,多个热点城市的楼市从停滞转向复苏再到过热,需要加码调控予以降温。

对于房地产市场而言,2020年大致经历了先抑后扬的过程,市场被重新激活后,商品房销售规模最终超过了去年,但不同城市却呈现出迥异的面貌。与此同时,房企在经历先大落后大起的过程中,愈发重视现金和负债的健康程度,开始逐步探索高质量发展。

市场

疫情后步入持续复苏

今年年初,新冠肺炎疫情导致售楼处和中介机构纷纷关门,楼市供求基本停摆。根据年初国家统计局的披露,1-2月商品房销售面积为8475万平方米,同比下降39.9%,销售额8203亿元,下降35.9%。

随着2月中下旬复工复产的持续推进,线下售楼部和中介机构开始恢复营业,商品房销售同比下滑的态势逐步缩减。根据统计数字,从3月开始,商品房销售额与销售面积同比下滑幅度在不断收窄,上半年末,累计销售面积与销售额同比降幅分别收窄至-8.4%和-5.4%,到8月,商品房销售额累计达到9.69万亿元,同比增长1.6%,实现由负转正。而销售面积累计值则在11月回归正增长。

最新数据显示,1-11月国内商品房销售面积为15.08亿平方米,同比增长1.3%,商品房销售额14.90万亿元,同比增长7.2%,累计销售均价同比增长5.8%。

从数据表现上看,今年前11月商品房销售情况已明显好于去年同期,若12月保持这一势头,则今年两项数据很可能突破去年的水平。

与销售额和销售面积相似,房地产开发投资一端同样走出了一条“V”形曲线,在经历1-2月时同比下降16.3%后,开发投资额开始逐步上行,累计值在6月成功回正。截至目前,1-11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%。

年末临近,部分研究机构对今年全年商品房销售情况持乐观态度。克而瑞研究中心预测,全年销售面积和销售金额将达到17.4亿平方米、17.2万亿元,同比增长1.5%和7.7%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,从单月数据来看,11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元,量价数据从7月起已经连续5个月刷新历史统计最高值,商品房销售量持续加速修复。

城市

成交情况分化明显

近几年来,在因地制宜、因城施策、分类调控的思路指引下,国内各城市根据自身实际情况制定楼市调控政策,这使得不同的城市之间呈现出相对独立的行情,这在一定程度上加剧了市场的分化。

进入2020年,一线城市和部分热点二线城市成交相对较好。克而瑞研究中心指出,一线城市韧性较强,收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕,成交占比波动上行。以广州为例,根据贝壳研究院最新发布的楼市年报,广州一手、二手市场均呈现出先抑后扬的局面,从3月开始迅速走出疫情的阴影,并在下半年各月保持较高水平。

但二线城市的分化在加剧,克而瑞研究中心认为,整体看二线城市呈现出稳步回落态势,跌多涨少,沈阳、苏州、西安以及受疫情严重影响的武汉,跌幅均在20%及以上,但厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城成交热度较高。

而对于三四线城市,克而瑞调研显示,部分省份三四线城市已出现首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况。但整体成交表现好于市场预期,基本持稳。

与此同时,都市圈也在成为左右楼市发展态势的重要因素。当前成交热点的广州、深圳、上海、杭州等城市,处于长三角地区和粤港澳大湾区两个产业发达、活力较高、人口流入较多的区域。中原地产首席分析师张大伟认为,从近期来看,楼市成热点主要还是集中在华东、华南地区,不论是一二线还是三四五线城市都比较火热,而在北方地区则是京津冀一带逐步回温,楼市的冷热程度主要看临近核心城市的经济发展。

房企

探索高质量发展转轨

今年年初,碧桂园总裁莫斌曾表示,2020年碧桂园将通过成本力、产品力、服务力和科技力四个维度,提升全周期综合竞争力,追求高质量的发展。

碧桂园曾是“高周转”的典型代表,但如今对高质量发展的重视,显示出这家龙头房企已在想办法放慢脚步。中指研究院认为,多年来高周转模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝,显著特点是拿地快、开工快、开盘快、去化快。但疫情导致项目开发被迫放缓,对其扩张企业布局、开盘节奏、后期的销售回款均有较大影响。例如本就存在资金问题的泰禾,遭遇疫情后困境被进一步放大,到了不得不寻找战投的地步。

而在“房住不炒”的定位指引下,楼市调控持续,企业规模增长放缓,房企也在面临新的挑战,提质控速,追求“更有质量的增长”成为不少房企的新目标。

其中加快现有库存销售,抓好回款额成为房企们共同的需求。从销售一端来看,今年表现最抢眼的当属恒大,利用多轮线上卖房,辅以折扣优惠和佣金奖励,截至11月末,恒大销售额已达到6786.6亿元,同比增长16.9%,提前完成了年初定下的销售目标。

恒大“打鸡血”般的操作,与年初定下控规模、降负债的战略目标,以及下半年以来有关“三道红线”和深深房重组事件导致外界对其负债和资金状况高度关注密切相关。从最新数据来看,恒大前11月累计实现销售回款5863.1亿元,已经比去年全年多出24.35%。

另外,通过多元化探索发展新路也成为房企高质量发展转轨的抓手之一,尽管探索过程和探索方式备受外界质疑,但碧桂园、恒大等企业仍在机器人、汽车领域持续迈进。截至目前,碧桂园餐饮机器人已有多家餐厅投入运营,建筑机器人也有多种款型亮相;恒大的恒驰汽车发布车型后,也传出明年试生产和量产的消息。

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