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总价350万 我能在北京买到什么样的房?

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如果把总价限定在350万元范围内,在北京到底能不能买到一套兼顾交通、面积、房龄等多项指标的“完美房源”?

在许多人朴素的观念里,买房置业是在一座城市真正扎根的象征。哪怕需要不停工作来还房贷,也让人觉着充满希望。

一线城市高企的房价就是最真实的劝退书,好房子似乎动辄都是上千万。很多年轻的朋友更关心,预算有限,刚需上车,还能在大城市买到条件不错的好住所吗?

前段时间,我们把北京的6万多套二手在售房源研究了一遍(截至2020年6月),我们想知道,如果把总价限定在350万元范围内,在北京到底能不能买到一套兼顾交通、面积、房龄等多项指标的“完美房源”?

总价350万

能在北京哪里买房?

跟社交媒体上各种魔幻的房价数字相比,350万听起来并不太多。

但好消息是,这个价格范围内的选择空间其实还挺大的。数据显示,6月的北京在售房源中,有将近1/4总价在350万元以内。也就是说,如果你只能买得起350万以下的房子,可以挑选的房源数量能达到1.4万套。

不过,虽然都是350万的房子,区位、面积、房龄、交通、户型、甚至学区却有很大的差别。

它可能是郊区一套将近100平的“大平层”,也可能是二环内鼓楼大街附近的13平米蜗居房,让你真实感受什么叫“床型即户型”;它可能让你每天花几个小时来回赶车,也可能让你住在故宫后门口,每天骑着脚踏车上下班。

鱼和熊掌毕竟不可兼得,买房本质上是一项权衡的艺术。在有限的预算范围内,选区位还是选居住空间,取决于什么对你更重要。

从区位来看,这些总价350万元的房子中,接近半数都在离市中心比较远的大兴【点击查看大兴二手房】房山【点击查看房山二手房】通州【点击查看通州二手房】。称得上皇城根脚下的东城【点击查看东城二手房】区和西城【点击查看西城二手房】区,分别只有47套和25套,而且这些房源——正如你所料——都小得很真实。

不过,我们也注意到,紧挨着市中心的朝阳区,也贡献了许多总价没那么高的房子,值得广大不想住太远的上车族重点关注。

当然,相比行政区,“你住在几环?”才是生活在北京的人们更多被问到的问题。我们乐观地来看,总价350万以下的房子中,还是有1/4分布在五环内的。

虽然越往城市中心,房源平均建筑面积就越小,平均房龄也越高。四环内的房源平均房龄都超过了20年,三环内面积大多不超过50平。老破小,是大家对这些房源的通常叫法。

但是,这至少给那些愿意为了地理位置牺牲其他居住条件的购房者,提供了一些可以挑选的可能。

当然,在有限的预算里,既要中心地段又要房子大,是一件非常困难的事情。想要住得大而新,就只能往五六环外跑。

在偌大的北京,若是进城上班就要花数个小时,那也的确是打工人生命中不能承受之重。所以,离地铁近不近、上班方不方便,就成了一个非常重要的因素。

350万在哪买

能让你实现“幸福”通勤?

在轨道交通发达的北京,地铁是主要通勤方式。所以我们计算了这些350万以内的房源到离它最近的地铁站所需的时间。

大致来看,如果住在二环内,那你买到的房子距离最近地铁站不超过20分钟。但走出二环,这些房子的地铁方便程度就出现明显下滑。

到了三环,就已经有超过60%的350万房源需要我们走上20多分钟才能走到地铁站,五环外这个比例达到了74%。如果再到六环外,更是有四分之一的房源距离地铁站的路程超过了40分钟。

想象一下,当你辛辛苦苦买了房,结果每天早上上班还要早起抢共享单车、挤公交车才能坐上地铁。好不容易睡了几小时,结果在上地铁前就耗尽了一天的精神气。或者,索性得买辆车当代步工具,就算摇号成功,每天在上班前都得先感受一番大城市发达的小汽车拥有量。

所以,从上班幸福指数的方面考量,在“离地铁近”之外,我们又添加了“幸福通勤圈”这个筛选概念。

根据周边三公里内的写字楼数量,我们找到了北京商务功能最为发达的30个地铁站。再以这些地铁站为圆心,画出半径为5km的圆,能被划进这些圈里的房源,我们姑且就认为它进入了“幸福通勤圈”。

光从下面这张地图其实也能直观地看出来,北京城东边对打工人更为友好。更具体来说,双井、国贸、大望路、广渠门外等7个地铁站附近,“幸福通勤圈”内的350万以上在售房源都超过了800套。

如果去到西边的海淀,中关村附近的知春里、知春路、海淀黄庄和人民大学,350万以内的选择就非常少,海淀黄庄的“幸福通勤圈”内只有43套可选房源。

对于暂时不想鸡娃、更在乎居住体验的购房者,东边肯定是更合适的选择。

上班方便,又新又大

梦里的房子到底在哪?

上班近一点,大一点,新一点,再便宜点,买房人的愿望总是朴素得带点小幻想。所以更近、更大、更新的“理想房源”都在哪里呢?

上述30个热门商务站点里,由于部分站点间距太小,存在很大的重叠,我们进一步选择了北京五个不同方向上的商务中心——国贸、望京、金融街、中关村和西二旗作为分析点,这些地点周围5公里幸福通勤圈内共有1395套总价350万以内房源可供挑选。

如果给这1395套房源再加上“楼龄低于20年”“面积大于70平方米”的限制条件,那可选房源仅剩下7套。这些分布在佳境天城、远洋商务等小区的房源,可谓是打工人的理想置业之地。但基本上当你看到这篇文章的时候,它们可能早就被人买走了。

考虑到实际情况,我们适当放宽房龄和面积条件,将筛选标准降低到“房龄低于30年”“面积大于等于60平方米”——可选房源也只有104套而已。并且这104套房源集中在国贸和西二旗附近,其余三个商务中心周围满足条件的均不足10套。

国贸附近满足幸福通勤圈内、60平以上、房龄不高于30年的350万房源共有46套,主要集中在北边的高庙村、十里堡东里,东南面的石门东路,以及西南面的劲松等板块,其中房源比较多的就有甘露园南里、百环花园、百子湾家园等小区。

西二旗附近满足条件的“理想房源”更多的分布在回龙观以及东/西大街附近的龙华园、东村家园等小区。

不过100来套的选择毕竟还是有些少,所以我们继续把面积要求继续放宽到“不小于50平方米”,房龄要求不变,结果显示满足条件的“好房源”扩大到了366套。

这366套房源中,金融街和中关村依旧没有突破个位数,分别仅有8、7套。国贸、望京和西二旗周边相对更多——尤其是国贸,达到了221套。

在国贸附近多出来的好房源除了刚刚提到的板块,金台路、青年路、四惠、西大望路等地区也多出了不少选择,包括后现代城、富华家园、康家园等小区。

西二旗则可以在龙泽、西二旗大街附近再多找找。

望京附近的“好房源”虽然不如国贸和西二旗那么多,仅有40多套,但在四元桥北面的南湖公园,以及东边的芳园西路附近的花家地北里、芳园里等小区也还是可以尝试捡捡漏。此外,崔各庄附近的马南里小区也有少量分布。

分析了这么多,说到底,在北京这样的超大城市,随处可见层层叠叠的气派楼宇、四通八达的环线路网、熙熙攘攘的往来人流,但繁华的背后是不得不做出取舍权衡的纠结与犹豫。

位置、面积、房龄,还有我们未能纳入考量的户型、朝向,抑或是学区,都实实在在地与预算直接挂钩。在预算一定的情况下,我们不得不降低某些要求来提升综合幸福指数。

尽管大家都很清楚,如果能把350万的总价预算提高到500万,能够更优雅地选择更多房源。但就像我们在上海篇当中说的那样,买房本身就是一次“螺蛳壳里做道场”。

350万购房系列,就是为了在亭台楼阁遍地的一线城市中,用最朴素的度量方式,给努力筹出100万首付的你找到最适合自己的家。

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