近期，蛋壳公寓爆雷事件引发各界广泛关注。因蛋壳公寓拖欠房东房租，导致租客面临被房东扫地出门或强制清退困境，还有的租客在不知情的情况下被“网贷”，陷入违约困境。
12月3日，广州蛋壳公寓18楼租客坠楼身亡。事发后，该租客室友张先生对中国新闻周刊表示，他们于11月24日左右收到房东通知，因房东未收到房租要求租客限期搬离，“不确定是否是因为这事才跳楼”。
(来源：受访者供图)
随后中国新闻周刊联系到该房屋业主衷先生，他称真正的业主是他朋友，由于人在香港，委托他帮忙处理此事，贴公告是为了能让租户联系他，“住了哪些人，合同签了几年，要先把情况了解清楚，再商量怎么解决，结果没有一个人联系我。”
12月4日，最高法对长租公寓频频爆雷进行回应：若形成案件进入司法程序，人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。
随着蛋壳爆雷事件持续发酵，长租公寓陷入信任危机，其“高收低租”模式及发展前景备受质疑。此外，摆在长租公寓面前的，还有一系列亟待解决的问题：顾客维权难，房东收不到钱，谁该为此事买单？长租公寓“租金贷”又该如何处理？
蛋壳爆雷
蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的互联网长租公寓品牌，由高靖、崔岩二人创办于2015年，此后二人共同负责蛋壳公寓的管理和运营。随着租房市场的不断发展，2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所上市。
然而，背靠资本市场，蛋壳公寓却频频出现爆雷事件。
在12月3日发生的这起跳楼事件背后，对于为何会贴告示限期租客搬离，房屋业主衷先生表示，“已经两个月没有收到房租了”。
不过对这一说法，租客张先生表示，“我们的租金已经支付给了蛋壳公寓”。与此同时，张先生还表示，“不确定室友是否是因为这件事才跳楼”。
目前，关于这名租客跳楼的真实原因，官方尚未有明确结论。
蛋壳危机，在今年更早时已经逐渐爆发。今年10月，蛋壳公寓陷入“跑路、倒闭”风波，彼时蛋壳回应称，部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为，散布不实言论、视频、图片，已报警处理，并表示蛋壳公寓经营活动一切正常。
11月以来，蛋壳“倒闭、跑路”风波持续发酵。11月9日，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包括租户、供应商、保洁、维修人员，现场曾一度发生肢体冲突。与此同时，蛋壳公寓出现服务停摆：断电、断水、断网，房东收不到蛋壳的房租，驱赶租客。而租客被强制清退的同时，面临房租、押金难退，贷款违约等困境，维权困难。
就上述相关问题，中国新闻周刊曾尝试联系蛋壳公寓相关负责人，但对方表示已离职。
随着蛋壳爆雷事件越演越烈，12月4日，在国新办新闻发布会上，最高法副院长、二级大法官杨万明对蛋壳爆雷事件进行了回应：目前有关地方和部门正在对此事依法依规进行处理，若此事形成案件进入司法程序，人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。
同日，北京蛋壳公寓租客李先生对中国新闻周刊表示，现在的诉求就是希望蛋壳方给个说法，解除租金贷，并退还押金。“退了也没用，钱在蛋壳app里面，提现不出来。”张先生说道。
李先生与蛋壳签了一年的租房合同，并一次性通过租金贷把一年的房租都交给了蛋壳。然而，刚搬进蛋壳一个多月，蛋壳就爆雷了。原本他想着自己是年付租户，希望蛋壳履约，能继续住下去就行。没想到，蛋壳迟迟没有付给房东租金，他也于12月2日收到了房东的腾房通知。
(租户收到的腾房通知 来源：采访者供图)
而周女士则是在不知情的情况被办理了租金贷。她于今年9月底与蛋壳公寓签订了半年的租房合同，直到11月蛋壳频频爆雷，她才知道自己被办理了租金贷。“当时管家说，在银行卡里留充足的钱就好，房租会自己扣，也没细看扣款方是谁。”
对蛋壳租户在意的租金贷问题，12月2日，微众银行公告称给予蛋壳租户剩余贷款本金将免息延期至2023年12月31日。12月4日，微众银行再度发布公告：“蛋壳租金贷租户退租后，与我行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠的预付租金，用于抵偿租户在我行的贷款。然后我行结清该笔贷款。”
(来源：微众银行官微)
李先生对此表示，延缓贷款，还是终止贷款，微众银行还没有给出比较明确的答复。12月4日晚间，微众银行官方微博发文对租金贷解决方案进行了解释：完成退租后，不用还钱，贷款可结清，不会影响征信记录。
微众银行上述关于租金贷的方案究竟怎么执行？中国新闻周刊曾致电其官网披露电话，对方表示租金贷不在其业务范围内，并转接了负责租金贷的业务部门，不过，该部门电话无人接听。
北京市东元律师事务所孔磊律师对中国新闻周刊分析，根据微众银行的公告，租客可先不用偿还银行贷款。因为蛋壳违约，对租客欠付的租金，可直接抵偿租客对微众银行欠付的银行贷款。
不过他也谈到，虽然蛋壳爆雷，但租客仍然需要偿还银行贷款。从法律上看，租客与银行签订了贷款协议，蛋壳爆雷，租客可向蛋壳主张权益，但对于银行的欠款，仍需要偿还。从情理上而言，蛋壳爆雷，租客住不了房子，仍然需要偿还银行贷款，对租客而言，不公平。
在京师律师事务所律师孟博律师看来，微众银行发布的公告，意味着蛋壳租金贷客户退租后，所剩预付租金可抵偿贷款，原本需由租客承担的资金贷债务将转移给蛋壳公寓偿付。租金贷用户可以通过申请征信保护期、与银行进行沟通等方式，尽量降低相关负面影响。蛋壳公寓需承担因爆雷事件而给房东、租客所造成的损失。
“高收低租”模式何时休
蛋壳公寓沦落至此，与长租公寓的运营模式脱不了干系。
众所周知，长租公寓多采用“高收低租”的方式，即以高于市场的价格拿房，按月或按季度向房东支付租金，再以低价出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租，从中赚取中介和服务费用。
通过上述方式，长租公寓可以迅速扩大规模。截至2020年3月31日，蛋壳公寓已在北京、上海、深圳等13个城市入驻，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8%。
但“高收低租”的商业模式同时也存在盈利风险。据了解，该模式前期一直处于亏损运营状态，只有当长租公寓的规模大到可以影响当地房屋租金价格，且房屋出租率高且租客流动性大时，才能实现盈利。
事实上，近年来蛋壳公寓盈利困难。财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。2020年6月10日，蛋壳公寓披露上市后首份财报，即2020年一季报。根据财报，2020年一季度，公司实现营业收入19.4亿元，同比增长62.48%，实现净利润-12.34亿元，去年同期净利润为-8.16亿元，亏损面进一步扩大。
在此情况下，蛋壳公寓抵御风险能力较弱，一旦资金链断裂，旗下公寓就会出现爆雷事件。此前，蛋壳公寓多次因“租金贷”问题陷入舆论的风口浪尖。
“租金贷”即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约，金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。通过上述方式，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，积蓄资金池，形成财务杠杆，用以规模扩张、吸纳新房源。
早在2017年，蛋壳公寓就因“租金贷”问题被深圳市消委会约谈并要求整改。2020年6月初，深圳蛋壳公寓被曝出“套路”租客贷款全年租金、“勒令”租客退租、违规搭建房中房等问题。
新浪旗下的黑猫投诉平台数据显示，截至2020年12月5日，消费者对蛋壳公寓的投诉为32461条，投诉理由多为消费欺诈、合同纠纷、强制退租等。
此外，根据天眼查，蛋壳公寓背后的紫梧桐（北京）资产管理有限公司曾多次因改变房屋内部结构并分割出租、虚假宣传等事项受到相关行政部门的处罚，历史行政处罚高达115起。
背靠巨大的租房市场，长租公寓快速发展，目的之一是解决房东、租客信息不对称等问题，让房东租得省心，租客住得放心。然而在经过重重波折、多次整顿之后，长租公寓平台依然存在诸多问题，屡次打击消费者信心。
12月4日，自如发布“暖冬守护”计划。
计划显示，上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉等地的业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。业主和租客可通过热线电话和线上申请方式参与这一计划。
对于自如上述针对蛋壳租户、业主的扶持方案，业内人士对中国新闻周刊表示，蛋壳公寓作为长租公寓行业为数不多的头部玩家，它的爆雷引发了长租公寓的信任危机。
上述业内人士指出，作为提供住房基础服务的重要市场平台，长租公寓平台依然有其存在的市场基础，目前长租公寓产业面临转型升级的关键节点，需要更加规范的发展，避免出现“高收低租”等不正常的市场现象。
本文来源：中国新闻网
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