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探访北京商住房市场 房子只值50万 抵押欠款70万

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近日,中国证券报记者实地走访发现,北京商住房市场面临较大去化压力。在这种压力下,商住房新楼盘普遍存在违规销售问题。部分项目承诺可以按揭贷款,有的项目则承诺可以分期付款。

近日,中国证券报记者实地走访发现,北京商住房市场面临较大去化压力。在这种压力下,商住房新楼盘普遍存在违规销售问题。部分项目承诺可以按揭贷款,有的项目则承诺可以分期付款。

二手房方面,由于很多二手商住房在前期购买时尚未实施限购政策,多数商住房有较大比例的贷款尚未还清。不少商住房业主购买后,存在二次抵押贷款的情形。中国证券报记者了解到,这些二次抵押的商住房,大都是通过非银行渠道进行的抵押融资。由于限购以来,房价出现较大幅度的下跌,导致房屋目前售价不足以覆盖抵押贷款额度。在售卖环节需要引入过桥资金或担保资金,而中介由于怕业主资金链断裂出现跑路现象,导致出售出现较大难题。

宣传可以贷款

中国证券报记者走访发现,为了尽快实现销售,有的商业办公、写字楼项目直接采取整栋、整层出售方式,目标直指上市公司及大型央、国企。而为了获得这部分客户群体的青睐,很多项目承诺可以做银行按揭贷款。

“限购政策后建设的商住项目,很多为了向商业用途倾斜,被限定了最小销售单元,一般是500平方米起步。切割成500平方米进行销售,就意味着一个客户至少要购买500平米,其实也存在较大的难度。另外,限购政策下,楼盘如果切割出售,会面临长时间无法清盘,资金回流慢的问题。而整体销售则不存在上述问题。”位于丰台【点击查看丰台二手房】区某商办销售负责人对中国证券报记者表示,“项目毕竟在北京四环以内,近年来,国企混改背景下,旗下子公司独立出去购买办公楼的需求很大,我们也是看好这一趋势。”

当问及项目的付款方式时,上述销售负责人指出,“前期只需要交50%的首付就能走网签,项目可正常贷款。我们会把几个银行的支行负责人聚到一起,供购买商办、写字楼的企业客户挑选。”

当中国证券报记者询问这种操作是否符合相关规定时,该负责人的回答含糊其辞。他表示:“我们的客户都是央企、国企以及民企上市公司,银行对这类客户会有一定政策倾斜。我去年在公司的其他项目做销售主管,也是贷款进行的出售。项目当时是切割成1000平米一个销售单位,只要购买方符合银行贷款资质,可以正常贷款。”

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,这类贷款不可能是按揭,限购政策不仅仅针对个人购房者,还针对企业购房者。上面这种操作最有可能是抵押贷。这是一种营销手段。

除了上述整栋出卖的商住房外,中国证券报记者调研发现,分散出售的商住房也存在宣传可以正常贷款购买的问题。

以位于丰台科技园附近某已经建成的商住房为例,该项目宣称,一直可以正常贷款销售。楼盘销售人员对中国证券报记者介绍称,“我们属于国企类房地产企业,和民营房企不一样。民营房企的项目都不能正常贷款,我们的项目一直都可以。这类贷款是需要房地产项目方配合银行做贷款,所以,每个楼盘的情况都不一样。”

分期付款较为普遍

中国证券报记者走访了几家大型民营房企在北京建设(00925)的商住房项目发现,这些项目确实没说可以贷款。但是这些项目很多都宣称可以进行分期付款,有的项目分期付款周期高达几年之久。

以位于大兴【点击查看大兴二手房】区某头部开发商开发的楼盘为例,项目宣称,首笔订金只需要2万元,三个月之内交20%的房款,半年之内交50%的房款,三年之内交齐全部房款即可。

“只有交完全部房款才能进行网签。之所以允许客户跨度这么长时间付房款,是因为项目存在整体抵押,解除抵押也要两年多时间。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示。

当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时,上述销售人员称,不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要,可以先签一份租房合同,以租房的形式入住,然后等正常网签。但是,这部分租金是需要业主自己承担的。

中国证券报记者注意到,这类商住房无论从户型设计还是内部装修,都和普通住宅基本没有区别。有的商住房直接宣称,是民水、民电配置,客厅、卧室、盥洗室、厨房等一应俱全,都是仿照民宅进行的整体布局。

总价无法覆盖贷款

中国证券报记者发现,除了新房市场销售难外,二手商住房价格虽然已经远远低于2017年高点,但也仍然存在难以销售的问题。

究其原因,很多二手房业主在最初购买时,进行过公积金、商业贷款,且贷款比例较高。2017年后,商住房限购影响下,价格出现腰斩的情况比比皆是。目前部分二手房销售总价已经远远低于银行贷款额。

此外,有的商住房业主在购买后,还在非银行机构进行了抵押贷款。

“有的小金融机构可以把抵押贷款比例做的很高。比如2017年之前,100万的房子,抵押可以贷出7成房款,当然利息也比较高。而目前的情况是,房子目前只值50万,它背后金融机构的抵押就有70万。如果有人要接盘这些房子,就要业主先拿出70多万还给金融抵押机构,解除抵押,然后才能销售。但问题是,很多业主如果有钱解除抵押,就不会卖房了。所以就面临要么购房者掏70万帮助业主解除抵押,要么中介机构走过桥资金帮助业主解除抵押。无论是哪种情况,风险都非常大。因为这类业主一般都会有资金链断裂的风险。一旦业主跑路,这笔损失是没有办法弥补的。所以这类房子一直不好卖。”多位资深二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。

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