近日，中国证券报记者实地走访发现，北京商住房市场面临较大去化压力。在这种压力下，商住房新楼盘普遍存在违规销售问题。部分项目承诺可以按揭贷款，有的项目则承诺可以分期付款。
二手房方面，由于很多二手商住房在前期购买时尚未实施限购政策，多数商住房有较大比例的贷款尚未还清。不少商住房业主购买后，存在二次抵押贷款的情形。中国证券报记者了解到，这些二次抵押的商住房，大都是通过非银行渠道进行的抵押融资。由于限购以来，房价出现较大幅度的下跌，导致房屋目前售价不足以覆盖抵押贷款额度。在售卖环节需要引入过桥资金或担保资金，而中介由于怕业主资金链断裂出现跑路现象，导致出售出现较大难题。
宣传可以贷款
中国证券报记者走访发现，为了尽快实现销售，有的商业办公、写字楼项目直接采取整栋、整层出售方式，目标直指上市公司及大型央、国企。而为了获得这部分客户群体的青睐，很多项目承诺可以做银行按揭贷款。
“限购政策后建设的商住项目，很多为了向商业用途倾斜，被限定了最小销售单元，一般是500平方米起步。切割成500平方米进行销售，就意味着一个客户至少要购买500平米，其实也存在较大的难度。另外，限购政策下，楼盘如果切割出售，会面临长时间无法清盘，资金回流慢的问题。而整体销售则不存在上述问题。”位于丰台【点击查看丰台二手房】区某商办销售负责人对中国证券报记者表示，“项目毕竟在北京四环以内，近年来，国企混改背景下，旗下子公司独立出去购买办公楼的需求很大，我们也是看好这一趋势。”
当问及项目的付款方式时，上述销售负责人指出，“前期只需要交50%的首付就能走网签，项目可正常贷款。我们会把几个银行的支行负责人聚到一起，供购买商办、写字楼的企业客户挑选。”
当中国证券报记者询问这种操作是否符合相关规定时，该负责人的回答含糊其辞。他表示：“我们的客户都是央企、国企以及民企上市公司，银行对这类客户会有一定政策倾斜。我去年在公司的其他项目做销售主管，也是贷款进行的出售。项目当时是切割成1000平米一个销售单位，只要购买方符合银行贷款资质，可以正常贷款。”
对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这类贷款不可能是按揭，限购政策不仅仅针对个人购房者，还针对企业购房者。上面这种操作最有可能是抵押贷。这是一种营销手段。
除了上述整栋出卖的商住房外，中国证券报记者调研发现，分散出售的商住房也存在宣传可以正常贷款购买的问题。
以位于丰台科技园附近某已经建成的商住房为例，该项目宣称，一直可以正常贷款销售。楼盘销售人员对中国证券报记者介绍称，“我们属于国企类房地产企业，和民营房企不一样。民营房企的项目都不能正常贷款，我们的项目一直都可以。这类贷款是需要房地产项目方配合银行做贷款，所以，每个楼盘的情况都不一样。”
分期付款较为普遍
中国证券报记者走访了几家大型民营房企在北京建设(00925)的商住房项目发现，这些项目确实没说可以贷款。但是这些项目很多都宣称可以进行分期付款，有的项目分期付款周期高达几年之久。
以位于大兴【点击查看大兴二手房】区某头部开发商开发的楼盘为例，项目宣称，首笔订金只需要2万元，三个月之内交20%的房款，半年之内交50%的房款，三年之内交齐全部房款即可。
“只有交完全部房款才能进行网签。之所以允许客户跨度这么长时间付房款，是因为项目存在整体抵押，解除抵押也要两年多时间。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示。
当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时，上述销售人员称，不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先签一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常网签。但是，这部分租金是需要业主自己承担的。
中国证券报记者注意到，这类商住房无论从户型设计还是内部装修，都和普通住宅基本没有区别。有的商住房直接宣称，是民水、民电配置，客厅、卧室、盥洗室、厨房等一应俱全，都是仿照民宅进行的整体布局。
总价无法覆盖贷款
中国证券报记者发现，除了新房市场销售难外，二手商住房价格虽然已经远远低于2017年高点，但也仍然存在难以销售的问题。
究其原因，很多二手房业主在最初购买时，进行过公积金、商业贷款，且贷款比例较高。2017年后，商住房限购影响下，价格出现腰斩的情况比比皆是。目前部分二手房销售总价已经远远低于银行贷款额。
此外，有的商住房业主在购买后，还在非银行机构进行了抵押贷款。
“有的小金融机构可以把抵押贷款比例做的很高。比如2017年之前，100万的房子，抵押可以贷出7成房款，当然利息也比较高。而目前的情况是，房子目前只值50万，它背后金融机构的抵押就有70万。如果有人要接盘这些房子，就要业主先拿出70多万还给金融抵押机构，解除抵押，然后才能销售。但问题是，很多业主如果有钱解除抵押，就不会卖房了。所以就面临要么购房者掏70万帮助业主解除抵押，要么中介机构走过桥资金帮助业主解除抵押。无论是哪种情况，风险都非常大。因为这类业主一般都会有资金链断裂的风险。一旦业主跑路，这笔损失是没有办法弥补的。所以这类房子一直不好卖。”多位资深二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。
本文来源：中国证券报
责任编辑：
乔羽_B7068
