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一套房降价100多万!商住房还值得买吗?

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商住房价格的下调,让其性价比再次凸显,部分位置优越的项目的租金收益较高,租售比高于同区域普通住宅。合硕机构首席分析师郭毅分析称,北京商住房当前的租售比大约是住宅的2-3倍。

中新经纬客户端11月30日电 (薛宇飞)2015年,林静以约170万元的总价买下中弘·北京像素一套50余平方米的复式商住房,之后随着全国房价飙升,小区同户型房源的挂牌价达到320万元。不过,2017年出台的楼市调控政策迅速将商住房的价格打回原形。如今,北京像素50余平方米复式商住房的成交价在190万元左右,较最高点降幅达100多万元。

商住房价格的下调,让其性价比再次凸显,部分位置优越的项目的租金收益较高,租售比高于同区域普通住宅。合硕机构首席分析师郭毅分析称,北京商住房当前的租售比大约是住宅的2-3倍。低总价、低门槛的商住房,是否还值得买呢?

商住房降价约40% 市场仍处于冰点

商住房,是指在商业、办公规划性质的土地上盖起的住宅形式的产品类型,它既不能落户,也不能划片入学。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能,土地性质不会改变,产权多为40年或50年。

2015年,考虑到购买住宅压力太大,林静以约170万元的总价买下中弘·北京像素小区一套50余平方米的复式商住房。凭借巨大的体量、便捷的交通、相对低廉的价格,北京像素一直都是北京商住房中的明星产品,如今,这里居住着数万人。

从2015年下半年开始,多个一二线城市的房价出现上涨,商住项目也水涨船高。林静告诉中新经纬客户端,她购房不久,北京像素的房价明显上涨,小区同户型二手房源的挂牌价最高达到了320万元,单价超过6万元/平方米。

2017年3月底,北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》称,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录,且连续5年缴纳社保或个税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

调控政策出台后,商住房的热度迅速下降。郭明是某大型房产经纪公司北京像素门店的经纪人,他对中新经纬客户端透露,市场最热的时候,公司在附近有4家门店,每个月共计能成交30多套商住房,而他们公司占据北京像素成交房源的70%左右。2017年政策出台后,成交量就下来了,门店也缩减为1个,现在每月能成交10多套。

北京像素二手商住房的售价下降明显。郭明分析,以50多平方米的复式商住房为例,最高点的成交总价超过300万元,但最近的成交价在190万元左右,面积稍大、正南向房子的价格能达到200万元,整体下降100多万元,降幅约40%。

中原地产数据研究中心提供的数据显示,从限购出台后的第一个月2017年4月算起,至2020年10月29日的43个月里,北京新建商办类项目共成交10595套,而调控前的43个月(2013年9月-2017年3月)共成交113591套,下降了约90.67%。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,北京新建商住房的成交均价没有出现过于明显的下跌,这主要是受成交结构的影响。他还估算,二手商住房的成交均价大致较高点下降40%左右,一些项目甚至出现腰斩。调控至今,新建、二手商住房市场一直处于冰点,没有好转的迹象。

诸葛找房分析师陈霄则称,由于住宅价格不断攀升,商住项目凭借着低总价的优势受到购房者与投资者青睐,但过多的投机性需求吹大了市场泡沫。调控以来,北京商住房量、价均大幅下跌,调控效果明显,这对商住市场的长远发展是件好事。

租售比超过住宅 但居住舒适性较差

随着租金与售价涨幅差距的拉大,“租售比”(房屋月租金与房屋总价的比值)这一评判物业价值的标准,在国内较少被提及,不管是自住还是投资,购房人更关注房屋未来的增值空间。

不过,持续3年多的价格调整,让北京部分位置优越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升,租金回报高于同区域的普通住宅。以北京像素为例,我爱我家的一位经纪人对中新经纬客户端表示,该小区50余平方米复式商住房的租金在5800元/月以上,且一直都比较好出租。他说:“虽说是50多平方米,因为复式结构,实际使用面积比普通住宅大,比较受年轻人喜欢。”

以北京像素一套租金5800元/月、挂牌价约在195万元的55平方米复式商住房为例,这套房源当前的租售比为1:336,若换算为年收益(即5800元x12月/1950000元),收益率约为3.57%。

紧邻北京像素的金隅丽景园小区,它的一套68平方米两居室的租金约为5300元/月,同户型二手房挂牌价为280万元,税费约有30万元。以此计算,这套房源当前的租售比为1:584,换算为年收益(即5300元x12月/3100000元),收益率约为2.05%。

位于亦庄开发区【点击查看亦庄开发区二手房】的林肯公园,是该区域较为成熟的小区,附近一家房产经纪公司的经纪人也表示,相比于周边住宅,林肯公园商住房的租金不低,租售比也高于住宅项目。

合硕机构首席分析师郭毅对中新经纬客户端表示,商住项目的位置普遍较好,基本都紧邻轨道交通,周边商业配套相对成熟,使得商住房的租金收益较高,有的会高于同区域的普通住宅。她估算,北京商住房当前的租售比大约是住宅的2-3倍。

不过,中新经纬走访一些商住项目后发现,这类项目在居住舒适性上不及普通住宅。这类房源居住集中,公摊面积较大,办公、居住的混杂,导致安全性与私密性较差;先天的设计限制,让商住房在户型、采光、隔音、通风等多方面都存在一定缺陷,一些复式户型的层高也较低;除了早前一些项目,近几年入市的商住项目不少都是商水、商电,且不通天然气,居住成本高。

流动性受限 建议关注保障房

“风险是涨出来的,机会是跌出来的”,这句产生于股市中的经验总结,是否能应用在北京商住房市场呢?

张大伟认为,经过三年多的调整,商住房的量、价都处在低点,未来或许有一定的空间。从租金回报率看,商住房的收益水平已经较高。

郭毅分析,商住房的价值,应当从两个方面看。如果将商住房当做居住品,它未来的价值及增值空间没有那么高,“住宅产品除了收益回报率以外,还有居住使用价值,现在购房者越来越看重居住品质的提升。商住产品难有很好的居住环境,它更多的是满足刚需、中低收入群体的需求。”

郭毅进一步称,如果将它当做投资品,商住房的投资回报率相对较高,渠道畅通且很稳定。从单平方米租金回报上计算,商住房的套均租金较高,单平方米的收益高于住宅。“七八十万元,只能在北京很偏远的地方买住宅,而且这只是首付款。七八十万元或者一百多万元,就能全款买下位置不错的商住房,还有比这个门槛更低的投资品了吗?”

但由于限购条件较多、只能全款购买,商住房未来的流通性及增值变现空间充满不确定性。林肯公园上述门店的经纪人介绍,一些不满足商住房购买资质的购房人,会选择以公司形式购入,但注册公司以及公司存续期间,都需要支付一定的成本。以公司名义持有商住房,每年还要缴纳房产税,“房产税缴纳有两种方式,有一种是以租金收益计算的,税费较低,每年大约是商住房一个月的租金。”

郭毅透露,新建商住房只能以公司名义购买,今后转让变现有两种途径:一是产权交割,但税费较高;二是公司股权收购,这种方式税费少,但收购方需要对被收购公司的经营情况进行摸底,以免收购后出现不必要的麻烦。 “流通性是商住房面临的核心问题,并会影响到未来的增值空间。商住房的增值空间一直都没有住宅大,未来也不可能超过住宅。”

陈霄对商住房未来的价值提出不同的观点。他对中新经纬客户端称,投资价值不能拿租售比这种单一指标去衡量,而且租赁投资回报周期太长。投资住宅、类住宅产品,更看重的是再次出售时的价格涨幅,商住房不能卖给个人,要出售给企业,导致其客群受到限制,出售难度较大。

“商住房的流通性肯定是弱于住宅,这是它当前面临的一大难题,在购买客群及贷款的限制下,商住房未来的升值空间较小。”陈霄建议,对于没有足够资金购入纯商品住宅的刚需人群来说,可以关注下保障房,如共有产权房、人才住房等。(中新经纬APP)

(应采访对象要求,林静、郭明为化名)

(文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

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