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200万元的房贷一年可少还5万元?专家:警惕风险

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日前,一则担保公司的广告称,房贷转“房抵贷”(这里指房产抵押经营贷款)可使200万元的贷款一年期“节省”5万元。

日前,一则担保公司的广告称,房贷转“房抵贷”(这里指房产抵押经营贷款)可使200万元的贷款一年期“节省”5万元。

图片来源:某担保公司广告

“房贷”一般指个人住房按揭贷款。“房抵贷”指房产抵押经营贷款,贷款主体一般为小微企业。二者本是两种不同类型的贷款,在申请资格、资金用途、利率等方面均不同。尽管“房抵贷”利率较低,但审批也更为严格。

那么,这些中介机构究竟如何操作,来应对严格的银行审批呢?

某担保公司人士向中证君介绍,客户与中介机构达成协议后,中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获得批复后,中介机构为客户提供过桥资金,以结清客户个人房产剩余的按揭贷款,并向银行申请进一步抵押,获得“房抵贷”。最终,客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。全程一般约20天。

据悉,“房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%,服务费视难易程度而定,一般为放款金额的1%至3%,过桥资金日利率约为千分之一。

中介机构“花式”支招

据某国有大行客户经理介绍,该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营,申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行,也需申请“房抵贷”的客户的名下有营业执照,公司注册时间满1年以上且作为股东在公司的时间需3个月以上,持股比例不得低于10%。

对此,某中介机构称,可帮忙转让满1年的公司,虽然理论上走流程需至少3个月,但其有办法可以马上完成。

上述担保公司人士还称,和当地多家银行关系密切,可以帮客户打通关系。“不是所有客户向银行申请都会审批,和银行内部没有关系的话怎么做业务?”

那么,事实真的如此吗?

“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联,被发现会被辞退。”某城商行员工表示。

助贷行业人士李伟(化名)亦透露,绝大多数中介机构都是靠着信息不对称挣钱的,并非与银行存在合作关系。

专家:需警惕风险

假设以上操作都能顺利完成,真的像上述广告说的那样划算吗?

资深业内人士刘超(化名)告诉中证君:“从短期看,‘房抵贷’的资金成本确实比房贷低。但从长期看,由于大多‘房抵贷’规定每年归本,很多客户需垫资过桥,这样算下来,贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低,实际资金成本会更高。这还不包括中介服务费。”

他表示,房贷转“房抵贷”最大的风险点在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况,银行将不同意续贷,那么,客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用,都准备卖掉房子了。”

此外,还存在银行追查“房抵贷”入楼市,提前收回违规贷款的情况。招商银行(44.49 +1.48%,诊股)深圳分行曾表示,发现违规流入房地产市场几笔贷款后,均已提前收回违规贷款。

上海银行深圳分行相关负责人也介绍:“年初通过贷后系统监测贷款资金流向时,曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业,随即提前收回贷款。”

高文律师事务所郑文艳律师认为,客户伪造虚假条件申请“房抵贷”,一来,可能面临事后银行审查,被停止贷款并提前偿还贷款的风险,对个人征信产生影响;二来,可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差,可能导致不可估量的后果,得不偿失。”

某银行小微贷客户经理也指出,客户在与中介机构交涉过程中会泄露个人信息,埋下风险隐患。此外,客户将贷款资金转入个人或亲属之外的账户,也存在风险。

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