蛋壳公寓商业模式面临大考 多地房东上门解约

日前，自称管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓，在北京等多地遭遇租客房东维权，以致其商业模式再受质疑。

11月16日，已经入冬的北京，上百人在位于朝阳【点击查看朝阳二手房】门外大街的蛋壳公寓北京总部排队维权。其中一位租客告诉《证券日报》记者，这个维权长队里，有房东、租客，还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、维修人员。

“在我们的微信维权群里，不仅仅是北京，在上海、深圳、杭州和武汉等地，也陆续有房东和租客要求与蛋壳解约。”该租客表示。

同日下午，记者在一个北京蛋壳公寓维权微信群中看到了这样一句话，“你们打吧（群友发的投诉电话），我冻得拿不住手机了。”两天时间，这个群从100多人上增加到超420人，其中大多数都是与微众银行签了租金贷的租户。

而就在几天前的11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的约为572万元，这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人。《证券日报》记者从天眼查方面获悉，截至11月16日，蛋壳公寓被执行总金额为1092万元。

“列为被执行人对企业的影响较大，一方面代表了企业无偿债能力，经营现金流危机；另一方面会影响企业的经营信用，品牌形象受损。”一位不愿具名的业内资深人士向《证券日报》记者透露，同时，也会影响资本市场上投资者的信心，对企业的长期发展存在质疑，企业的估值会大幅缩水。

部分租客接到清退通知

退租仍担忧贷款违约

“11月13日晚上，房东上门告诉我，蛋壳公寓从11月1日起至今没有付房租。”北京蛋壳公寓的女租客杨小青（化名）在接受《证券日报》记者采访时表示，“房东要求我半个月内搬离，不然他就报警处理了。”

杨小青称，此后自己联系了蛋壳公寓管家，但对方表示已经离职。“他建议我先办理退租，如果蛋壳不破产倒闭，或许还能退还押金，若继续交租存在变成纯损失的可能性。”

“但我与面临类似情况的租客交流后得知，首先即使我在APP上申请退租，也可能没有人理；第二，即使成功办理了退租，我还面临着征信记录违约的风险。”杨小青告诉《证券日报》记者，今年9月份签合同的时候，蛋壳公寓的管家说现在租房多数都用租金贷的形式，蛋壳公寓和微众银行签合同，租户给微众银行月付房租，贷款利息由蛋壳公寓承担，从每个月的服务费中扣除。

而在与《证券日报》记者的交流中，杨小青甚至都说不清租金贷到底是怎么一回事，就本着“信任大公司”的想法签了合同。

“长租企业与第三方金融机构合作，在长租公寓企业与租客签署租赁契约的基础上，租客与第三方金融机构签订贷款合同，对房租进行分期支付，每月还本付息，以减少一次性支付租金的成本压力；长租企业则通过第三方金融机构一次性获取整体租赁周期的资金，通常为一年，在短期内获得大量资金，缓解资金压力；金融机构通过租金贷来获取一定的利润收入。”有不愿具名的分析师对《证券日报》记者解释道，在实际经营过程中，不少企业将通过租金贷获得的资金用作规模扩张或其他用途。若长租公寓企业经营不善面临危机，则租客在租住权无法保障的情况下，依然需要承担该租金贷产生的还款压力。

“现在蛋壳公寓收了钱不给房东租金，房东上门来清理租客。很多人面临着一边被撵，一边如果办理退租就可能征信违约的风险。”杨小青称，“面临类似问题的，仅我们群里就有300多人，而且人数还在不断增加，只是每个人的贷款金额不同而已。”

“还有很多租客遭遇了断水断电，不少人请假去排队维权。”杨小青称，“上个月保洁就没再来了，还有一些管家都离职了，原来负责我的管家也一样，说是因为蛋壳没有准时发工资。所以去北京总部维权的人中也有一些是蛋壳公寓原来的员工。”杨小青发给《证券日报》记者多份与管家微信沟通的记录，证实她的说辞。

记者所在的维权群仅2天时间已更新数千条信息。“管家没了，客服联系不上。”“押金不给我就当分手费了，请解除租金贷就好。”租客各有各的说法，各有各的无奈。11月17日，这个群更名为“报团取暖群”。

持续亏损不见盈利预期

再陷“资金链”断裂风波

这不是蛋壳公寓第一次出现拖欠房东房租，导致租客被赶的情况了。

今年2月中旬，坊间就有传闻称，蛋壳公寓在租户没有欠租的情况下，要求房东免除3个月房租，且没有在约定时间内付款给签约业主。彼时，一些业主和租客开始担忧蛋壳公寓是不是资金链断裂了。

2月17日，针对公众质疑的“资金链断裂”问题，蛋壳公寓官方微信公众号回复称，这是不实信息，公司经营状态稳定。并且针对欠租，将会在与房东协商完免租事宜后，尽快安排打款。

然而，大半年时间过去了，面对这一次多地相继出现的房东、租户集中解约事件，蛋壳公寓要倒闭的消息不胫而走。11月16日，蛋壳公寓公开称，“我们没有破产，也不会跑路。”对此，记者在不同时段分别拨通了蛋壳公寓相关对接人的电话，但该人士并没有接听。

11月16日，与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行发表公开声明称：“建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。如果客户合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，我行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。”

但租客担忧的是明年3月份之后仍有征信记录违约的风险，房东担忧的是蛋壳公寓不会再付租期内的租金，每一单合同的背后，都涉及数千元、数万元的资金。

这家第二个赴美上市的长租公寓运营商未来将何去何从？

公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年1月21日，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司，注册资本1000万元。成立至今，蛋壳公寓共获得八轮融资，投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等。

2020年1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，上市当天市值27.4亿美元，但如今市值不到3亿美元。目前，蛋壳公寓在国内13个城市提供长租服务，运营公寓数量超过40万间。

根据蛋壳公寓此前发布的招股说明书和2020年Q1财报（2020年Q2、Q3财报暂未发布）来看，蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元；营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元，净亏损为9.789亿元。持续亏损，并没有盈利迹象。

“蛋壳公寓最主要的症结有两个。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示，一是前期扩张太快，盲目扩大管理房间规模，2017年-2018年获得的房源增长迅猛，但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐；二是未聚焦单店盈利，在单店未盈利的情况下，企业应有相应的经营预警机制，没有做好“以出定收”的动态房源管理，企业应依据出房速度及时调整收房情况。

商业模式暴露脆弱性

敲响行业警钟

不得不说，近三年来，长租公寓发展迅猛，无论是房地产开发商，还是品牌运营商都在积极布局，但玩家的运营能力确实参差不齐。

根据贝壳研究院不完全统计，今年长租公寓企业整体呈现战略聚焦或收缩态势，房企对长租公寓的热情减退，TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。

特别是受到疫情冲击后，旧商业模式隐藏的风险开始浮出水面。“对多家长租公寓企业调研发现，今年长租公寓企业生存状况呈现分化状态。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示，一方面疫情对经营能力较强的头部企业影响较小，这类企业往往采取审慎聚焦的经营战略，在不扩张的情况下维持现有经营规模；另一方面疫情对中小企业的冲击较大，存在缩减管理房源规模、裁员等情况以断臂求生。

“这暴露了部分长租公寓商业模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示，一是租金成本高，目前大部分长租公寓采取的都是包租模式，从业主处租赁房源，经过装修后再出租给租客，租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入；二是商业模式的灵活性差，长租企业通常会与业主签订3年-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长，而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力；三是精细化运营要求高，长租公寓企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度，但部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流原本就岌岌可危，更加难以抵御市场风险。

“作为长租公寓行业的标杆企业，蛋壳公寓确实出现了经营困难。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，“长租公寓是一个新兴行业，叠加疫情导致租赁需求不强等多方因素影响造成如今局面，对于企业管理来说，后续需要建立风险管控体系。此次事件倒逼行业企业复盘和思考自身经营问题，倒逼企业成长，产品、模式均待变革。”

“一是企业发展需要慢下来，做好运营能力建设；二是企业需要进一步审查自身经营的风险及合规性，做好资金链的管理以及风险应急预案；三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影响下，企业应具备动态管理房源的能力，及时调整收房速度，降低库存房源，灵活应对市场变化。”黄卉向《证券日报》记者表示，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。

黄卉认为，行业将加速洗牌和进化，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。